美聯儲降息+房貸貼息，上海房價會漲嗎？

美聯儲降息+房貸貼息，上海房價會漲嗎？內行人戳破關鍵真相

昨天美聯儲宣布降息后，今天又有很多朋友來問房貸貼息的事，其實我昨天已經講得很明白：貼息就和生孩子前三年發3600元補貼一樣，核心目的就是吸引新用戶上車。所以那些聽自媒體吹風，覺得存量房貸也能享補貼的朋友，別再做夢了——過去幾年每一輪樓市救市、刺激政策，已經上車的老業主從來都不在考量范圍內。

那貼息對上海房價到底有沒有影響？關鍵看政策覆蓋范圍：是只補貼新房，還是新房、二手房一起補。力度最大的情況，就是首套房新用戶無論買新房還是二手房，房貸都貼息1%，這種最理想的政策能拉動大家上車嗎？結論很明確：一定會。

我今天看市場數據都驚呆了，比如濰坊板塊，房價已經跌到三字頭（每平3萬多），高點時每平11萬的房子，一套四五十平的兩房只要一百多萬，租金能租四五千。這種情況下，要是首套房利率降到兩個點出頭，對低總價剛需群體來說，買房比租房還劃算——哪怕買了之后轉手出租，完全能以租養貸，每月還能多剩1000塊生活費。所以本身觀望低總價房源的剛需，大概率會趁機上車，這也能拉動上海樓市的置換鏈條，讓一兩百萬的老破小、動遷房流通起來。

但有個核心問題要認清：就算政策給到最理想狀態，靠貼息上車的剛需，本質上都是本來就有買房計劃的人，只是之前在觀望，糾結今年、明年還是后年買（畢竟房價一直在跌）。至于純投資客，絕不會因為貼兩三年利息就去買老破小，所以政策頂多是把未來的購買力提前到今年釋放，本質還是透支未來需求。

上海樓市從2023年到現在，出臺的所有刺激政策其實都一個邏輯：2023年9月的認房不認貸、2024年放松社保門檻、降契稅、降交易稅費、放寬普通住宅標準，再到2025年8月外環外放開購房套數限制，核心都是讓有買房意愿的人盡早上車。而那些本就不想買，或是沒能力買的人，再怎么刺激都沒用，甚至刺激越多，他們越覺得房價還會跌，越想再等等。

這也是上海能出的政策越來越少的原因——所有政策都是在透支未來購買力。有人會問，要是上海全放開限購，不用社保隨便買，會不會不一樣？其實本質還是一樣的，依然是透支未來需求。全中國目前沒上海社保，但有能力、有意愿買上海房的人就那么一批，今年放開他們今年買，明年放開明年買，限購和社保門檻只決定他們進場的時間，不改變總需求總量。至于全國廣大二三四五線城市的普通老百姓，就算上海不限購了，大部分人也根本不關心，沒能力也沒意愿入局。