房屋律師：簽了“長期租賃”拿不到產(chǎn)權(quán)？這類協(xié)議法院不認

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年3月，張先生向甲公司支付78萬元，用于取得一套位于某村集體土地上的房屋。隨后，甲公司將此前簽署的《房屋買賣合同》收回，并于2017年7月3日與張先生簽訂一份《房屋租賃協(xié)議》，約定將一號房屋（建筑面積147㎡）以78萬元“租金”長期租給張先生使用。

協(xié)議中寫明“年限：長期”，并賦予張先生對房屋的“所有權(quán)”、轉(zhuǎn)租權(quán)及拆遷補償權(quán)益。甲公司開具的收據(jù)也注明為“房費”。

然而，張先生在后續(xù)嘗試辦理過戶時發(fā)現(xiàn)，該房屋建在農(nóng)村宅基地上，而他并非該村集體經(jīng)濟組織成員，根本無法取得產(chǎn)權(quán)。于是，他將甲公司訴至法院，請求確認《租賃協(xié)議》無效，要求返還78萬元及利息。

甲公司辯稱：協(xié)議名為租賃，內(nèi)容也明確是使用權(quán)出租，租期實際為20年，剩余年限屬“贈與”；房屋系合法建設(shè)，公司有權(quán)出租；雙方已履行多年，現(xiàn)反悔有違誠信。

二、裁判結(jié)果

法院最終判決：

確認張先生與甲公司于2017年7月3日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；

甲公司于判決生效后7日內(nèi)返還78萬元，張先生同時返還一號房屋；

駁回張先生關(guān)于利息的訴訟請求。

三、法院說理

法院認為：

名為租賃，實為買賣：78萬元遠超正常租金水平；“長期”租期突破法律規(guī)定的20年上限；協(xié)議賦予“所有權(quán)”“拆遷補償權(quán)”等物權(quán)屬性；收據(jù)寫“房費”——種種跡象表明，雙方真實意圖是房屋買賣。

規(guī)避法律強制性規(guī)定：涉案房屋建在農(nóng)村宅基地上，張先生非本村集體成員，依法不得購買。雙方以“長期租賃”形式變相買賣，違反《土地管理法》等強制性規(guī)定，合同無效。

過錯共擔(dān)，利息不予支持：甲公司作為開發(fā)企業(yè)，明知政策限制仍設(shè)計此類交易，存在主要過錯；但張先生作為完全民事行為能力人，在協(xié)議明確寫“農(nóng)村宅基地”的情況下仍簽約，未盡審慎義務(wù)，亦有過錯。因此，資金占用利息與房屋使用費相互抵銷，互不支付。

四、律師提示

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)律師團隊整理，旨在提醒大家。

“長期租賃”≠安全買房：農(nóng)村房屋、小產(chǎn)權(quán)房常以“20年+免費續(xù)用”“永久使用權(quán)”等話術(shù)包裝銷售，本質(zhì)是規(guī)避法律禁止性規(guī)定，合同極可能被認定無效。

非本村人勿碰宅基地房：無論協(xié)議寫“買賣”還是“租賃”，只要實質(zhì)是轉(zhuǎn)移房屋控制權(quán)，且買受人非集體經(jīng)濟組織成員，法院大概率認定無效。

即使拿回本金，也可能損失利息和機會成本：本案雖返還78萬，但多年利息、房價上漲收益均無法主張，且需騰退房屋，實際損失遠超賬面數(shù)字。

開發(fā)商“合法建設(shè)”不等于可自由買賣：即便有村委會合作、政府批文，只要土地性質(zhì)是集體所有，對外銷售仍違法。

建議：凡涉及農(nóng)村房屋、集體土地上的“購房”“長期租賃”，務(wù)必先咨詢專業(yè)律師，切勿輕信“內(nèi)部指標(biāo)”“政策特批”等說辭。