房屋律師：債務人低價賣房，債權人如何追回？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙女士曾因一起附義務贈與糾紛被法院判決返還400萬元（A號判決），后經二審維持（B號判決）。判決生效后，趙女士未履行還款義務。

2023年8月，趙女士與鄰居周先生簽訂《房屋買賣合同》，約定將其名下的一號房屋（位于某孔雀城小區）以70萬元出售給周先生。雙方稱系遛狗時相識，無其他關系。

但在辦理過戶時，二人向當地不動產登記部門提交的《存量房買賣合同》中，房屋成交價卻寫為“100元”，并據此完成資金監管（僅監管100元）和產權過戶。過戶次日，周先生的女兒才分多筆向趙女士轉賬共計70萬元。

債權人王女士（原案原告）發現后認為：趙女士在被執行期間低價轉移房產，明顯是惡意串通逃避債務，遂起訴請求確認該100元買賣合同無效，并將房屋恢復登記至趙女士名下。

趙女士辯稱：賣房是因生活困難，70萬元是真實交易，100元僅為配合資金監管流程填寫，非真實意思表示。

周先生則稱：自己不知趙女士涉訴，購房款已全額支付，交易合法有效。

二、裁判結果

法院判決：

趙女士與周先生于2023年9月7日簽訂的《存量房買賣合同》（成交價100元）無效；

周先生于判決生效后10日內，協助將一號房屋恢復登記至趙女士名下。

三、法院說理

法院認為：

根據《民法典》第146條，以虛假意思表示實施的民事法律行為無效；

本案中，雙方真實交易價格為70萬元，但為規避資金監管時限，在官方備案合同中故意填寫100元，屬于典型的“陰陽合同”；

更關鍵的是：在未收到任何定金或預付款的情況下，趙女士即同意將房屋過戶，明顯違背正常交易邏輯；

周先生從未入住該房屋，購房款由其女兒在過戶后集中大額現金存入再轉出，資金流向存疑；

趙女士在負有大額債務未清償的情況下迅速轉移唯一房產，主觀惡意明顯；

雖然70萬元轉賬真實存在，但不能掩蓋100元備案合同系虛假意思表示的事實。

綜上，該備案合同無效，房屋應恢復原狀，以便后續執行程序依法處置。

四、律師提示

“100元過戶”不是避稅妙招，而是法律雷區

備案合同價格嚴重偏離市場價，極易被認定為虛假交易，導致合同無效。

過戶前未收定金？高風險信號！

正常買賣必有定金或首付款保障，零預付即過戶，法院會高度懷疑真實性。

債務人轉移房產，債權人可申請撤銷或確認無效

即使房款“表面真實”，若存在逃避執行意圖，仍可能被穿透認定。

資金監管≠形式走過場

利用監管規則漏洞填寫象征性金額，不僅違規，還可能構成惡意串通。

“不知情”難免責

買方若未盡合理審查義務（如查產權狀態、涉訴情況），可能被推定“應當知情”。

北京房產律師提醒：

房屋交易金額巨大，切勿為圖方便或避稅而簽署“陰陽合同”。

真實交易，必須真實備案——否則，房子沒了，錢也可能打水漂。