房屋律師：農村房屋買賣無效，如何追回損失

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，村民張建國與李秀蘭夫婦（買方）向同村村民王強（賣方）購買一處農村房屋——一號房屋，包括紅磚房5間、青磚房3間及院內樹木，總價11,200元。雙方簽訂《房屋買賣協議》，王強交付房屋，張李夫婦入住至今。

2022年，因權屬爭議浮現，張李夫婦起訴確認合同有效，A號判決認定協議有效。

但隨后，案外人趙先生（實際宅基地使用權人）提起訴訟，主張該宅基地歸其所有。經審理，B號判決最終確認：一號房屋所占宅基地確屬趙先生合法所有，王強當年系無權處分。法院判令張李夫婦騰退宅基地，并明確其可就損失另行向王強追償。

于是，張李夫婦起訴王強，要求：

返還購房款4200元；

賠償因合同目的無法實現造成的可得利益損失25萬元。

王強同意退還房款，但認為損失金額過高，且自己并非惡意違約。

二、裁判結果

法院判決：

王強返還購房款4200元；

王強賠償可得利益損失174,720元。

三、法院說理

法院認為：

賣方構成根本違約：王強明知宅基地非自己所有，仍出售房屋，導致買方23年后被迫搬離，合同目的完全落空。

買方亦有過失：作為同村村民，未核實宅基地權屬，輕信“口頭手續”，應自擔30%責任。

可得利益按區位補償價酌定：雖房屋未列入拆遷范圍，但農村宅基地流轉價值通常以“區位補償價”衡量。參考當地拆遷政策標準，按1200元/㎡ × 208㎡ = 249,600元計算總價值，王強承擔70%，即174,720元。

法院強調，即使合同曾被確認有效，但因標的物權屬存在根本瑕疵，最終無法履行，賣方仍需承擔主要違約責任。

四、律師提示

農村房屋≠可自由買賣

宅基地屬于村集體所有，即使同村交易，也必須確認使用權歸屬，否則可能“房財兩空”。

“住了20多年”不等于“擁有產權”

長期占有不能對抗真實權利人。一旦權屬爭議爆發，買家只能向賣家追責。

可得利益可依法主張，但需合理依據

法院會結合區位價值、政策標準等綜合評估，而非支持任意高額索賠。

交易前務必查清“三權”：

房屋所有權

宅基地使用權

是否存在共有權人或隱性權利人

口頭承諾不可靠，書面權屬證明才關鍵

“幫忙辦手續”“村里都認”等說法，在法律上毫無保障。

北京房產律師提醒：

農村房屋買賣看似便宜，實則暗藏巨大法律風險。

沒有權屬證明的“便宜房”，可能是最貴的陷阱。