房屋律師：非被拆遷人買安置房合同無效，138萬房款成功追回

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年，陳先生經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了趙磊，趙磊稱其父親趙某有兩套拆遷安置房出售，并表示可直接聯(lián)系開發(fā)商，將購(gòu)房合同變更至陳先生名下，“省流程、快拿房本”。

在趙某帶領(lǐng)下，陳先生于2013年4月26日與甲公司簽訂《拆遷安置房買賣合同》，約定購(gòu)買一號(hào)房屋（建筑面積約89.66㎡），總價(jià)24.7萬余元，房款以“拆遷補(bǔ)償款”抵扣，不足部分補(bǔ)繳。簽約前，陳先生已向趙某支付定金50萬元；簽約后，又支付剩余88萬元，合計(jì)138萬元。

房屋隨即交付，陳先生裝修入住，并于2016年1月順利取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，登記面積88.61㎡，一直居住至今。

然而，2023年，乙公司（拆遷主體）、甲公司將趙某、陳先生等人訴至法院，主張相關(guān)協(xié)議系通過虛假材料騙取拆遷資格，損害國(guó)家利益。法院經(jīng)審理作出判決，認(rèn)定：

趙某并非真實(shí)被拆遷人，其獲得安置資格所依據(jù)的“單位宿舍”證明系由原產(chǎn)權(quán)單位出具的虛假材料；

陳先生非被拆遷安置對(duì)象，無權(quán)直接與開發(fā)商簽訂安置房買賣合同；

整個(gè)交易鏈條以合法形式掩蓋非法目的，《拆遷安置房買賣合同》無效。

二審判決維持原判，要求陳先生騰退一號(hào)房屋并配合過戶回甲公司。

隨后，陳先生起訴趙某及甲、乙公司等，要求返還138萬元購(gòu)房款及利息。

趙某承認(rèn)收款事實(shí)，同意返還本金，但拒絕支付利息；甲、乙公司辯稱：他們只是配合辦理手續(xù)，實(shí)際買賣關(guān)系發(fā)生在陳先生與趙某之間，且陳先生自身也存在過錯(cuò)。

二、裁判結(jié)果

法院最終判決：

趙某于判決生效后十日內(nèi)返還陳先生購(gòu)房款138萬元；

駁回陳先生關(guān)于利息的訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

法院認(rèn)為：

陳先生與趙某之間存在真實(shí)的房屋買賣合意，138萬元系購(gòu)房對(duì)價(jià)，趙某應(yīng)予返還；

但整個(gè)交易建立在虛假拆遷資格基礎(chǔ)上，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，損害國(guó)家利益，故合同自始無效；

雙方均有過錯(cuò)：趙某提供不實(shí)信息、轉(zhuǎn)售安置資格；陳先生作為完全民事行為能力人，在明知自己非被拆遷人的情況下，仍配合簽署安置合同，未盡審慎義務(wù)；

陳先生已實(shí)際占有使用房屋十余年，獲得居住利益；趙某亦因合同無效喪失房款長(zhǎng)期占用收益。綜合考慮，利息損失不予支持。

四、律師提示

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)律師團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒大家。

“能辦房本”不等于“交易合法”：本案中房屋已登記在買受人名下多年，但仍因基礎(chǔ)交易違法被強(qiáng)制撤銷產(chǎn)權(quán)，說明登記≠安全。

拆遷安置房嚴(yán)禁對(duì)外買賣：安置資格具有人身專屬性，非被拆遷人不得購(gòu)買。即便開發(fā)商配合簽約、房本已下發(fā)，仍可能被認(rèn)定無效。

中間人承諾“走捷徑”往往是陷阱：所謂“直接更名”“省稅費(fèi)”“快速下證”，常伴隨偽造材料、規(guī)避監(jiān)管，最終購(gòu)房者承擔(dān)騰房+無息退款的雙重?fù)p失。

住了十幾年也可能被清退：司法實(shí)踐中，只要合同被認(rèn)定無效，無論居住多久、是否裝修、有無孩子上學(xué)，法院通常仍會(huì)判令返還房屋。

建議：凡涉及拆遷安置房、回遷房、指標(biāo)房等特殊性質(zhì)房產(chǎn)的交易，務(wù)必先咨詢專業(yè)律師，切勿輕信“內(nèi)部操作”“政策漏洞”等話術(shù)。