北京買房：理清思路，購房建議1745

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我父母多年前經(jīng)中介推薦，在房山瓦井村購買了一套小產(chǎn)權(quán)的房子，六層板樓中的第五層，沒有電梯，三居室105平。因?yàn)槠綍r(shí)父母居住在市區(qū)，不太經(jīng)常過去。前兩年父母因病去世了，房山的房子因?yàn)槠h(yuǎn)，我也沒有回去打理。本來想著一直擱置下去，期間也發(fā)生過樓上漏水到家里，需要過去處理。每年也要按時(shí)繳納暖氣費(fèi)等成本，諸如此類需要耗費(fèi)精力和財(cái)力的情況。

今年房地產(chǎn)又異常低迷，我也知道這個(gè)房子的行情本來就不好，所以想請教您，您幫忙分析分析：

1、這個(gè)小產(chǎn)權(quán)的房子是否應(yīng)該盡快出售（雖然是小產(chǎn)權(quán)但是也有房本，鄰居們也都多次買賣交易）。

2、還是說等再過一兩年市場好了再考慮出售？

3、早前一直說有拆遷動向，但是后來又說周邊都拆但這個(gè)村不動保留。由于我對當(dāng)?shù)氐恼咭膊皇呛芰私猓砸矡o法做出準(zhǔn)確判斷。您覺得像這樣每年繼續(xù)投入雜費(fèi)，先保留再觀望合適，還是能出手盡快出手呢？這個(gè)房子既然也沒有多少經(jīng)濟(jì)價(jià)值，那還有出售的必要嗎？一直擱置下去嗎？

A：

1、瓦井村，剛看了一下也屬于周口店是吧？前兩天有個(gè)網(wǎng)友也是類似情況，他買的是北邊的龍鄉(xiāng)苑，也是同類產(chǎn)權(quán)，2010年買的，當(dāng)時(shí)5000塊錢一平，現(xiàn)在也就6/7000吧。而且他買的是一樓，想出租都不容易，租客們都怕夏天再發(fā)洪水。

所以這房對他來講成雞肋了，留著的話一年物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)3000來塊錢，賣的話不僅價(jià)格低還不好賣。

2、我建議他是沒必要留著了，但也沒必要現(xiàn)在賣，如果不差錢的話就等到明年再看。一是現(xiàn)在的行情太差，反正也賣不了多少錢，何必急在一時(shí)呢？不如等過了明年春天之后看看市區(qū)的行情，如果大盤回暖就再等半年，有可能傳導(dǎo)到周口店。

二是畢竟地鐵正在修，不如等到靴子落地。到時(shí)候房價(jià)未必漲，但如果租金上漲或租客增多那也是好事兒，穩(wěn)定下來后也有可能多賣點(diǎn)兒。

所以您看您這房是否類似這種情況吧，差不多的話也是明年春天后再說，沒必要在年底淡季掛牌，更讓人心里不舒服。

3、拆遷的事兒幾乎沒有可能，拆不起，也沒人愿意惹這麻煩。

4、總之我建議是沒必要長期留著，就算通了地鐵也別有太高的預(yù)期。畢竟像燕山這種配套齊全+學(xué)區(qū)不錯(cuò)的老工業(yè)基地才1萬多點(diǎn)兒，周口店的能漲到哪兒去？但如果不著急用錢就沒必要現(xiàn)在賣，先等半年，最多等一年。

僅供參考。

二

Q:

去年，賣了一個(gè)回龍觀資金新干線的兩居室房子，緊接著就買了亦莊海梓府的三居兩衛(wèi)。當(dāng)時(shí)也采納了您一些建議，目前房子是720萬買的，但是租金一直是7550元，租金肯定偏低。

有一個(gè)事我沒想明白，當(dāng)時(shí)我記得您說房租偏低證明房子保值，比如商住兩用確實(shí)租金高。我想請教您，您當(dāng)時(shí)是這么給我說過吧，我沒別的意思，就是跟你探討一下，房子買虧了是我的眼光不行，哈哈哈。

A：

1、采納了我的建議，然后買的是亦莊河西租售比950多的，當(dāng)時(shí)幾個(gè)硬菜啊？我可能真喝多了，斷片兒了。

2、我應(yīng)該不會說“房租偏低證明房子保值”，因?yàn)榉孔獾褪墙Y(jié)果，而造成這結(jié)果的并不止一個(gè)因素，其他地段兒偏遠(yuǎn)，戶型大，總價(jià)高，裝修豪華，學(xué)區(qū)溢價(jià)，租售溢價(jià)以及新樓盤都會造成租金低。

所以如果我只談了這一個(gè)因素，那或許針對的是某種具體情況吧，我不記得您當(dāng)時(shí)問我的內(nèi)容了。

我當(dāng)然會建議過租金偏低的房子，但肯定有前提條件。比如在同一地段兒內(nèi)，都沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，那老破小或回遷房保障房的租金收益率肯定偏高，而品質(zhì)高的商品房會偏低。那從投資角度會建議商品房，就因?yàn)樯岛盟圆抛饨鹌偷摹７凑乙话悴粫辉O(shè)前提條件的瞎建議，除非真是酒好菜硬的喝美了。

如果是亦莊這種本身帶有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，租金低則說明溢價(jià)高，而且也或許還有租售溢價(jià)。950的租售比都趕上東西海了，我犯不上建議這種房，誰給我拿提成兒啊？

3、還有，我肯定會說商住公寓的租金高，但絕不會單獨(dú)說這種房保值。如果說過也一定有限制條件，就是“短期內(nèi)”有可能，但同時(shí)我一般也會列出劣勢和潛在風(fēng)險(xiǎn)的。公寓更沒人給我拿提成兒了，我也看不上。

4、總之我不記得您當(dāng)時(shí)怎么問+我怎么回復(fù)的了，應(yīng)該是有前提條件的。我不是說您斷章取義，但有可能您只注意了這兩句吧。

僅供參考。

三

Q:

我的情況是有一套朝陽東壩常青藤的房產(chǎn)，大概在600萬左右，目前出租。孩子目前在海淀學(xué)院路附近上四年級，大概率直升初中，全家五口在海淀租房陪讀。現(xiàn)在想將房產(chǎn)出售，配置到更具保/增值價(jià)值的房產(chǎn)上。

購房總預(yù)算在800萬左右，有三個(gè)大致的意向，一是朱辛莊區(qū)域的臨地鐵、近產(chǎn)業(yè)的次新房產(chǎn)；二是海淀永豐近產(chǎn)業(yè)有品質(zhì)的房產(chǎn)（保利、中海）；三是海淀/東西城有一定學(xué)區(qū)溢價(jià)的房產(chǎn)。前兩個(gè)方案，其實(shí)代表的是基于產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃的保值思路，因?yàn)榉蚱薰ぷ饕捕荚诒辈浚允紫认氲搅酥煨燎f和永豐。

A：

1、首先想到朱辛莊和永豐挺好的，但也未必僅限于此，上地西二旗清河以及西三旗都有保值好的次新房，直接找當(dāng)?shù)刂薪榫托小Ｎ乙ㄗh就是看房時(shí)計(jì)算學(xué)區(qū)溢價(jià)率，盡量買低的，這樣居住的性價(jià)比高，保值的風(fēng)險(xiǎn)也小。

2、我沒理解您這第三條，為什么要選東西海“有一定學(xué)區(qū)溢價(jià)的房產(chǎn)”呢？

常規(guī)來講，房子是用來住的，自己不住也可以出租+追求保值增值。那居住角度是性價(jià)比最重要，出租則是收益率，保值增值的首先是盡量低風(fēng)險(xiǎn)。

而如果追求“有溢價(jià)”，那效果就是居住的性價(jià)比低+租金收益率也偏低，而且溢價(jià)部分在明年入學(xué)低谷期后也有一定的保值風(fēng)險(xiǎn)。雖說是富貴險(xiǎn)中求，但如果和明擺著的大趨勢對賭，那贏了也頂多得到平均值，萬一輸了可就輸了。

3、另外以800萬的預(yù)算，在北京樓市大盤中算中上，但在學(xué)區(qū)房中基本算中等。甭說東西城了，就算在朝陽想買到溢價(jià)低的學(xué)區(qū)房也不是太容易。海淀則只能說在這種房價(jià)低迷的時(shí)期有可能，多看房多算賬吧，一房一議。

4、其他我沒什么建議，只是建議別追求學(xué)區(qū)溢價(jià)了，人口大趨勢是不可逆的，低谷期至少會延續(xù)到2031年，盡量別和大趨勢反著來，順勢而為吧。另外在這種時(shí)期買房就是個(gè)算賬，地段兒好當(dāng)然最主要，但價(jià)格（租售比）也重要，物有所值才在性價(jià)比上不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

我家是有套父母在東四的老公房，現(xiàn)在父親去世了，母親想提前把房安排了。我們兄妹倆，這套房經(jīng)中介評估價(jià)值670萬，您認(rèn)為我是應(yīng)該要房合適，還是說房子給哥哥家，他給我335萬合適？

我家背景是已有兩套房，一套亞運(yùn)村回遷的自住，一套小戶型收租金，兒子剛上大學(xué)。我如果要房的話就得賣掉這套小戶型，是東四環(huán)朝陽公園附近57平的，價(jià)值也300多萬左右，目前租金5500。

A：

1、您這問題其實(shí)可以簡化一下，就是用這套出租房換學(xué)區(qū)房，值不值？其他的都可以暫且不論，是這意思吧？

2、我認(rèn)為是意義不大。房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)。那您既然有自住的房子，那這套學(xué)區(qū)房就算拿過來也住不上，仍然是出租。但學(xué)區(qū)房因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)溢價(jià)，目前平均在25%左右，而租客因?yàn)槔貌涣藢W(xué)位，也就不會支付這部分的租金，所以換房之后，租金收益要降低25%。

租客用不上學(xué)位，您家也短期用不上學(xué)位。畢竟孩子剛上大學(xué)，等畢業(yè)結(jié)婚生子，至少十年后的事兒了。那這套670萬的房，其中150萬以上的溢價(jià)要至少閑置十年時(shí)間，發(fā)揮不出任何的價(jià)值，合適嗎？另外明年就是確定的入學(xué)低谷期了，至少延續(xù)到2031年，這期間如果沒有政策支持，溢價(jià)部分很可能受到保值的影響，合適嗎？

3、再一點(diǎn)，我建議分配遺產(chǎn)時(shí)，兄弟姐妹的最好賣掉分錢。因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值是波動的，有可能還很劇烈，那無論是誰評估的，日后都有可能讓一邊的感覺吃虧，無論要房還是要錢的。

比如前兩年房價(jià)最高時(shí)如果分配這套房，假定當(dāng)時(shí)價(jià)值800萬吧。如果您要了房，給了哥哥400萬，但剛兩年就價(jià)值670萬了，至少損失了65萬現(xiàn)金，合適嗎？可如果現(xiàn)在您要了房，假定兩年后這套房又漲回800萬了，那您哥哥會怎么想？是否會覺得吃虧了？就算嘴里不說，心里不想嗎？而且很多家務(wù)事是“不怕沒好事，就怕沒好人”，萬一有人挑唆，那可就影響親情關(guān)系了。

所以我建議是索性賣掉分錢，一筆清，這樣誰也別找后賬，也就無所謂吃虧占便宜的了。

4、簡單就這情況吧，我建議是賣掉分錢，或者是要錢不要房。當(dāng)然，您最好再找人評估一下這套房，如果是670萬屬于明顯低估了，那當(dāng)然是要房不要錢了。

僅供參考。

五

Q:

我看有的提問者是子女不愿意和老人同住，我家卻正相反，是父母說什么都不愿和我們同住。但結(jié)果是一樣的，都是不得不給他們另找房。前幾年我父母一直是租房，但今年房東賣房之后就不好租到了，畢竟我父母都快70了，在我家擠了三個(gè)月他們說什么都要買房了。

開始我們也想買公寓來的，但看您文章之后得知了缺陷，確實(shí)不適合老人。但我們的資金又實(shí)在不多，所以想請您推薦一下東五環(huán)以內(nèi)200萬總價(jià)之內(nèi)的房子。主要就是老人自住，不考慮學(xué)區(qū)等用不上的配套，但對醫(yī)療和公園有一定需求。我們目前在網(wǎng)上看了兩個(gè)板塊，一是百子灣的沿海賽洛城，符合條件的比較多。二是高碑店的觀音堂，感覺離公園很近。想問問您從保值角度講哪邊更合適？

A：

1、您這問的有點(diǎn)兒大拐彎兒啊，前邊說的都是自住，突然最后一句拐到保值上了。

2、那房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是決定了大部分。而地段兒的價(jià)值由配套決定，地價(jià)其實(shí)就是配套價(jià)值的體現(xiàn)。那如果從板塊來說當(dāng)然是百子灣兒相對強(qiáng)了，配套更全，所以先從這邊兒選吧。

3、不過多說一句，賽洛城所在的板塊也不算太強(qiáng)，畢竟北部和東部都是鐵道，這屬于天然阻隔，對于板塊和周邊的聯(lián)動有影響。

當(dāng)然觀音堂周邊的隔斷就更多了，幾乎四邊都被封閉。北邊西邊是鐵道，東邊是熱電廠，南邊是公園高爾夫，導(dǎo)致板塊內(nèi)沒什么土地了，也就更不會引進(jìn)什么大型配套，商業(yè)性質(zhì)的配套都不好規(guī)劃，投資商不好賺到錢。所以相對來說還是先看賽洛城吧。

4、再多說一句，您看的賽洛城的有可能一部分是公寓，只不過是70年產(chǎn)權(quán)的。這種性質(zhì)的最好也次選，和50年公寓除了土地年限之外都差不多，同樣不太適合老人。

僅供參考。

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