北京遺產律師：借父親名字買房，父母去世后兄弟拒過戶

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

張先生與李女士育有三子：長子張建國、次子張建軍、三子張建民。張先生于2012年去世，李女士于2021年去世。

2007年，因舊城改造，張先生一家位于某胡同的房產被拆遷。張先生、張建國、張建軍三人各自作為獨立被拆遷人，分別與乙公司簽訂拆遷協議，并各自取得經濟適用房購房資格。

2008年，張先生以自己名義與甲公司簽訂《商品房預售合同》，購買一號房屋（707室），總價近30萬元。該房屋于2011年登記在張先生名下。

張建軍主張：

實際是他借用父親張先生的購房資格購買了一號房屋，全部房款、契稅、物業費、裝修費均由其支付，且自2013年起一直居住至今。雙方存在口頭“借名買房”約定，房屋應歸其所有。

張先生去世后，張建軍多次要求大哥張建國、弟弟張建民配合過戶，均遭拒絕。二人認為：

一號房屋登記在父親名下，屬于父母遺產；

張建軍僅是代繳費用，有公證書證明系受父親委托；

父母生前從未同意過戶，張建軍還在2017年人民調解中簽字同意母親處置該房。

此外，另有一套登記在張建軍名下的二號房屋，2023年經法院A號調解書確認為父母遺產，由張建國補償張建軍143萬元后過戶。

張建軍遂起訴，請求確認其與父親存在借名買房關系，并判令兩兄弟協助將一號房屋過戶至其名下。

裁判結果

法院判決：

一、確認張建軍與張先生就一號房屋存在借名買房合同關系；

二、張建國、張建民于判決生效后七日內，協助張建軍辦理一號房屋過戶手續。

法院說理

本案核心爭議：父子之間是否存在借名買房合意？

法院綜合全案證據，從四方面認定借名關系成立：

1. 雙方均有獨立購房資格，具備“互換”基礎

張先生與張建軍在同一天各自簽署拆遷協議，分別取得經適房指標，說明兩人均可獨立購房，不存在“必須借用”情形，但正因如此，互換指標更顯合理。

2. 出資、裝修、長期居住均由張建軍完成

購房款、契稅、物業費、水電費等全部由張建軍支付；

房屋交付后由其裝修并連續居住十余年；

相關票據、入住通知、繳費憑證均由其持有——符合“實際權利人”特征。

3. 另一套房（二號房屋）已按遺產處理，反向印證一號房屋非遺產

登記在張建軍名下的二號房屋，在2023年A號調解書中被認定為父母遺產并作價分割；

若一號房屋也是遺產，家庭完全可在同一調解中一并處理，但各方未提及，側面說明家庭內部認可一號房屋歸屬張建軍。

4. 人民調解記錄未否定借名關系

2017年調解中，張建軍雖同意母親“處置”房產，但未明確放棄所有權，且調解卷宗無最終處置結果；

結合錄音、付款憑證等，法院認為其當時系配合家庭協商，非承認房屋為遺產。

至于張建國提交的“委托公證書”，法院認為：

公證僅證明張先生曾委托張建軍代繳費用，不能否定雙方此前關于房屋歸屬的真實約定。委托行為與借名買房可并存。

綜上，法院認定借名買房關系成立，繼承人應履行過戶義務。

律師提示

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，關鍵提醒：

借名買房即使無書面合同，也可通過出資+占有+資格背景綜合認定；

父子、兄弟間借名更需留痕：保留付款憑證、溝通記錄、居住證明至關重要；

繼承人不得以“不知情”對抗真實權利人：若借名關系成立，房屋不屬于遺產；

人民調解中的表態不等于放棄產權：需結合上下文判斷真實意思；

經濟適用房借名存在政策風險，但若已滿五年且能證明真實權屬，法院仍可能支持過戶。

涉及借名買房、繼承過戶、家庭房產確權等糾紛，建議盡早咨詢專業律師，避免“住著房子卻拿不到證”。