遺產繼承律師提醒：未獲全體繼承人同意，賣房合同風險大！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2023年6月，張先生與李女士就位于北京市朝陽區的一號房屋達成購房意向。該房屋原登記在李父名下，李父已去世，尚未完成繼承分割。雙方先簽訂《購房定金協議》，張先生支付定金5萬元。7月10日，雙方又簽署《房屋買賣合同》，約定總價346萬元，由張先生貸款支付，李女士作為“受托人”簽字，張先生的舅舅王某作為擔保人。

簽約前，李女士曾表示該房為其父母遺產，但稱可獨自辦理過戶。張先生亦知李女士有三位兄長，但未取得其書面同意售房的文件。簽約后，張先生提前入住一號房屋，并按每月5500元標準支付了7月、8月租金。

然而，7月19日，李女士突然告知張先生：“我哥他們不同意賣房了。”8月底，李女士向張先生發出《解除合同通知》，并要求其搬離房屋。此時，一號房屋已完成繼承登記，由李女士與其三位兄長按份共有，每人占25%份額。三位兄長隨后出具聲明，明確反對出售該房。

張先生遂起訴要求繼續履行合同、過戶房屋，并索賠律師費5萬元。李女士則反訴要求確認合同解除、騰退房屋，并支付自2023年9月起的房屋占有使用費。

裁判結果

法院最終判決如下：

一、雙方于2023年7月10日簽訂的《房屋買賣合同》自本判決生效之日起解除；

二、李女士賠償張先生律師費損失5萬元；

三、張先生騰退一號房屋并返還李女士；

四、張先生按每月5500元標準，支付自2023年9月1日起至實際騰房之日止的房屋占有使用費。

法院說理

法院認為，一號房屋系遺產，在簽約時雖未完成繼承登記，但已屬全體繼承人共有財產。李女士僅占25%份額，在其他共有人明確反對處分的情況下，其無權單獨出售整套房屋。盡管李女士曾承諾可獨自過戶，但該承諾不能對抗物權法關于共有財產處分的規定。

因此，李女士構成無權處分，其發出的解除通知不產生法律效力——但她也不享有合法解除權。然而，因房屋現已登記為四人共有，客觀上無法強制過戶，合同已陷入履行不能，故依法解除。

合同解除后，張先生應騰退房屋。其7-8月居住屬雙方租賃合意，但9月起李女士已明確拒絕續租，張先生繼續占用缺乏依據，應支付占有使用費。至于律師費，因李女士違約導致訴訟，法院支持張先生的合理維權支出。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權團隊整理，特別提醒購房者：

遺產房≠可自由交易房。即使賣家是繼承人之一，也必須取得全體共有人書面同意，否則合同可能被認定為無法履行。

“口頭授權”無效。繼承人之間的內部約定或口頭承諾，對外不具法律約束力。

簽約前務必查清產權狀態。可通過不動產登記中心查詢房屋是否已完成繼承、是否存在共有情形。

謹慎接受“先入住后過戶”安排。一旦交易失敗，不僅無法取得產權，還可能被追索房屋使用費。

保留維權證據。如因對方違約導致損失（如律師費、中介費等），可依法主張賠償。

在涉及遺產房產交易時，建議提前咨詢專業律師，規避法律風險，保障自身權益。