遺產繼承律師：限價商品房家庭申請，子女能否分房？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

李偉與王芳于2009年結婚，系再婚家庭。李偉與前妻育有一女李婷，王芳無子女。2012年，李偉作為申請人，與王芳、李婷共同組成“3人家庭”，通過審核取得限價商品住房購買資格，配售一套二居室。

同年10月，李偉與甲公司簽訂《商品房預售合同》，購買一號房屋（76.2㎡），總價73.9萬元。首付款22.9萬元由王芳刷卡支付。2013年1月，李偉、王芳作為共同借款人，向乙銀行貸款50萬元，還款賬戶登記在李偉名下。

2013年9月，李偉立下遺囑：

“2012年以我名義購買的一號房屋，系用夫妻共同財產出資，屬于我的份額全部遺留給妻子王芳，他人無權主張?！?/strong>

一個月后，李偉去世。其母徐某于2019年去世，無其他繼承人。

此后，王芳獨自償還房貸至今。2024年，房屋登記至李偉名下，市場估值365萬元，剩余貸款約28萬元。

王芳起訴請求：

確認李偉對一號房屋的份額由其繼承；

判令一號房屋歸其個人所有。

李婷反訴稱：

限價房是以家庭為單位申請，她作為共同申請人，享有居住和財產權益；

遺囑未為其保留必要份額，應屬無效；

要求王芳支付房屋折價款285萬元。

裁判結果

法院判決：

一、李偉對一號房屋的份額由王芳繼承；

二、一號房屋歸王芳個人所有，王芳于判決生效后七日內支付李婷房屋補償款88萬元。

法院說理

本案核心在于：限價商品房雖登記在一人名下，但因政策屬性，家庭成員是否享有權益？

1. 限價房具有“人身+保障”雙重屬性

根據北京市政策，限價房面向住房困難家庭，以家庭為單位申請；

李婷作為年滿10周歲的未成年子女，是配售兩居室的關鍵條件；

一旦購房，全體家庭成員均喪失再次申請保障房資格——說明政策利益覆蓋全家。

→ 因此，李婷對一號房屋享有一定財產權益，不能簡單視為李偉個人或夫妻共同財產。

2. 遺囑有效，但不能剝奪他人既有權益

李婷認可2013年遺囑簽字真實性，結合見證人證言、視頻等，法院認定遺囑有效；

但遺囑僅能處分李偉本人享有的份額，不能處分李婷基于政策享有的權益。

3. 房屋份額如何劃分？

法院綜合以下因素酌定：

出資：首付款及婚內還貸為夫妻共同財產；

政策：李婷是家庭申請成員，貢獻了“資格價值”；

登記：房屋登記在李偉名下；

居住與還貸：王芳長期居住并獨自承擔后期貸款。

→ 最終認定：李婷享有約24%權益（88萬/365萬），其余歸李偉與王芳共有，李偉份額由王芳繼承。

4. 房屋歸誰？

王芳主張確權，李婷主張分割；

鑒于王芳實際居住、持續還貸、無其他住房，法院判房屋歸其所有，由其補償李婷。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權團隊整理，關鍵啟示：

限價房≠普通商品房：即使登記一人名下，家庭成員可能因“申請資格”享有權益；

遺囑不能“越界”：只能處分自己的份額，無法剝奪他人基于政策或出資形成的權益；

未成年人權益受特別保護：即使遺囑未保留份額，若其本身享有獨立財產權，仍可主張；

“資格”也有經濟價值：在保障房糾紛中，法院會將“購房資格貢獻”折算為財產份額；

房屋歸實際使用人更常見：長期居住+持續還貸+無其他住房，是爭取房屋歸屬的重要依據。

涉及限價房、經適房等政策性房產的繼承、分割問題，務必提前評估家庭成員的“資格權益”，避免誤判遺產范圍。