海南封關前一日 中國綠發20億拿下三亞灣百畝宅地

觀點網 在海南全島封關的前一天，中國綠發再度加碼三亞灣。

12月17日，中國綠發以20.2億元競得三亞灣新城核心區約100畝住宅用地，樓面價13888元/平方米。

這是繼城市更新項目及多宗宅地之后，中國綠發年內第二次在三亞公開市場出手，進一步坐實了在三亞灣持續重倉、連片開發的意圖。

從單宗地塊的“地王”屬性，到近兩年在三亞灣不斷疊加的土地儲備，中國綠發在封關節點前，完成一系列具有長期意義的海南資產卡位。

摘下“地王”

12月17日，三亞市三亞灣中心城區控規HP02-03-05B地塊正式成交。該地塊由中國綠發以總價20.2億元競得，折合樓面價約13888元/平方米。

從指標來看，地塊出讓面積66615.24平方米，約合100畝，容積率2.2，計容建筑面積約16.65萬平方米，規劃用途為二類城鎮住宅用地，建筑限高60米。

對比近期三亞市自然資源和規劃局掛牌出讓的中心城區控規HP03-08-09-01、海羅片區控規HLB-2-26、崖州灣科技城控規YK04-08-02等三宗國有建設用地，這宗地具備鮮明的“地王”氣質。

HP02-03-05B位于三亞灣新城中心區域，靠近新城路、三亞灣路等主干道，距離鳳凰國際機場僅約6公里距離，城市界面成熟，周邊教育、醫療及生活配套相對完善。

在三亞主城區可供開發優質住宅地塊日益稀缺背景下，這類低容積率、規模完整、區位成熟的百畝宅地，本身就少見。

2.2容積率與60米限高要求，意味著項目更適合規劃為20層左右的小高層或改善型產品，相比三亞灣片區部分2.5容積率地塊，居住舒適度與景觀視野上更具優勢。

事實上，三亞灣土地市場熱度仍在延續。

按照出讓安排，12月18日，也就是海南全島封關當日，三亞灣新城海坡片區還將迎來一宗體量不小的住宅用地掛牌出讓。

該地塊占地約152畝，起始總價為29.5億元，在今年三亞已推出的住宅用地中，無論規模還是起拍金額，均處于高位水平。

從出讓條件來看，該宗地塊對競買主體設定了較高門檻，競拍方需具備世界500強企業背景或省、市屬國有企業資質，同時還需承諾在未來五年內于三亞完成不少于100億元的投資。

結合當前三亞灣片區開發布局來看，中國綠發在該區域已形成一定的項目基礎，并呈現出持續、連片布局的明顯傾向。

業內不少聲音都猜測，這宗“巨無霸”地塊大概率還是會被綠發收入囊中……

“老玩家”加碼

若將時間線拉長，中國綠發此次摘地并非孤立行為，而是在三亞灣長期布局中的又一次加注。

中國綠發前身魯能集團，是最早一批進入海南房地產市場的大型企業之一。

早在20年前，魯能便在三亞灣啟動了大體量開發，形成了占地約1萬畝、綿延9公里海灣的魯能三亞灣項目。

最高光的2016年，魯能三亞灣項目開盤實現約21億元銷售額，全年累計成交2199套、21.93萬平方米，總銷售額44.92億元，奪得當年三亞樓市銷冠。

此后，隨著海南自貿港建設逐步推進，魯能三亞灣市場關注度逐漸回落，項目銷售節奏轉入以消化存量為主的尾盤階段。

另外，盡管魯能在海南仍有海藍福源、山海天、馨海華府等項目持續在售，但整體市場聲量與早期高峰時期相比，已明顯趨于平淡。

然而近兩年，形勢開始逆轉，中國綠發在海南的拿地節奏明顯加快。

2024年12月18日，中國綠發率先在文昌國際航天城板塊一次性摘得8宗住宅用地，總成交價5.23億元；兩天后，又在三亞灣海坡板塊競得一宗安居房用地。

當年，中國綠發在海南拿地總金額約7.11億元，更多帶有試水和鋪墊意味。

視野回到今年10月29日，中國綠發以13.59億元摘得三亞灣新城HP02-02-10、HP02-02-11兩宗合宗地塊，使用權面積約142.52畝。

值得注意的是，該項目同時需承擔16億元無償配建任務，包括約24萬平方米安置房、幼兒園及環衛設施等。若將配建成本一并計入，項目綜合樓面地價約為1.38萬元/平方米，實際投入接近30億元。

這兩宗地塊并非普通招拍掛項目，而是被納入三亞灣新城城市更新（一期）“2+2”地塊整體范疇。

早在8月，中國綠發便以29.61億元競得該城市更新項目實施主體，涉及總用地面積約397畝。

地塊在空間上與既有項目相互毗鄰，在開發上有望形成聯動，進一步強化中國綠發在三亞灣新城片區的連片優勢。

總而言之，中國綠發此輪在三亞灣持續加碼，更像是一種中長期的土地資產配置。

近年來，三亞灣也有樓盤推出大平層產品。但從區位條件來看，HP02-03-05B地塊與海岸線距離較近，周邊交通及公共配套相對集中，完全具備打造大平層豪宅的整體訴求。

公開市場數據顯示，三亞灣住宅成交價格大致維持在每平方米4萬-5萬元區間，核心區可供開發的住宅用地數量有限。

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