興創西紅門好房子規證到手，終版總平圖“不得復制”

北京進深 徐迪 12月15日，興創西紅門6030地塊取證建設工程規劃許可證。

包括1#住宅樓等共19項目，建設規模9.53萬㎡。

從拿地至今，已經過去15個月。

6030地塊為住宅地塊，占地2.46公頃，地上建面6.15萬㎡。

規劃10棟8-17F住宅樓，共555戶，戶均建面110㎡。

另有3棟配套樓，包括社區商業、鄰里中心、配電室等。

西南角6029地塊為幼兒園用地，地上三層，建面約0.42萬㎡。

項目方案于10月13日-10月21日進行公示，期間未收到反饋意見。

這里本該附一張項目設計方案的終版總平面圖，但設計單位在圖紙上特別聲明：

圖紙的著作權及其他相關權益屬北京市建筑設計研究院股份有限公司（BIAD）所有， 圖中所含的專有技術信息應予保密。未經本公司書面許可，不得復制本圖紙或將信息提供或披露給任何第三方。

也很神奇，公示的圖紙，為什么要加一份禁轉申明？

由于終版總平圖與首版報規圖差別不大，為了避免版權糾紛，以下用到的都是未加聲明的首版報規圖。

01、畫重點的封閉陽臺，泡湯了

這塊地自去年九月成交至規劃圖公示，用了1年多時間。

期間正值北京好房子新規發布，為了抓住政策窗口期，多個新盤紛紛加速入市節奏。

興創西紅門地塊卻遲遲沒有動靜，后續，市場呈現贈送收緊態勢，方案終于出來了，到底沒能趕上封閉陽臺這趟快車。

最終，西紅門6030地塊的贈送和調規后的元啟差不多。

奇偶陽臺+設備平臺，邊戶有大尺度轉角飄窗。

值得注意的是，在6030地塊出讓文件中提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設置陽臺，應進行封閉。

但是看平面圖，陽臺均為結構外建筑，且有一部分是奇偶錯層設置，不具備封閉條件。

據業內人士透露，興創置地作為地方國資地產平臺，獨立操盤經驗不多，所以在拿地后曾有意引入頭部房企合作開發，這或許是項目進度緩慢的原因之一。

其中，1#樓、8#和10樓北向退臺為平頂，有格紋標識，疑似為可上人屋頂。

小區東側、南側各設有一處人行出入口。

社區商業和鄰里中心都在東側正門口位置。

商業樓造型不規則，東側有6個地面停車位。

根據設計引導，沿街布置社區商業用房，建筑界面連續，宜采用玻璃幕墻、開放式露臺等方式增加建筑通透度。

大戶型占比三成

從戶均建面來看，興創西紅門項目定位是剛改產品。

90平米起步，120平米以下面積段戶型僅占比六成。

另有近四成是140平米左右的大戶型。

大興近兩年新盤簡直是迷上了大平層，興創沐春墅戶均建面170㎡，大興發展梧桐府160㎡起步。

問題是去化情況都非常一般，梧桐府取證5個月網簽29套；沐春墅9月底開盤，到現在只有12套網簽。

隔壁的元啟，調規之后成交激增，連續數月霸榜，但120平米以上房源賣得也不快，140平米以上幾乎沒有網簽。

拿地回溯

該地塊由北京興創置地房地產開發有限公司（簡稱“興創置地”）2024年9月以底價22.25億元摘得，住宅樓面價折算約3.62萬元/平方米，銷售指導價6.6萬元/平方米。

項目開發主體為北京和盛臻品房地產開發有限公司，成立于2024年10月31日，由興創置地100%持股，孫海濱擔任項目公司總經理。

西紅門板塊位于大興區最北，是距離市中心最近的區域，城市界面整體較新，無老舊小區，地鐵和商業的快速發展使該板塊近年來陸續成交了多幅住宅地塊。

西紅門東共規劃住宅用地15宗，目前已經完成出讓10宗，今年還有1宗6002地塊待供應。

6030地塊周邊新盤眾多，南邊是御璟星城元啟，今年4月份調規后，8月份重新開始網簽，目前網簽347套，成交均價5.3萬元/㎡。

北側西紅門橡樹灣二期由中鐵置業、華潤置地、興創置地聯合開發，共456戶已于去年底集中交付；

三期文園2023年9月開盤，目前網簽540套，去化率73%，成交均價約5.82萬元/㎡。

中建玖玥府開發商為中建玖合，2023年12月開盤，共1106套住宅，目前網簽809套，成交均價6.13萬/㎡。

此外，東邊的6038地塊11月4日成交，由中建壹品+湖北聯投以19.04億元底價摘得，規劃建面約6.35萬㎡，折合樓面價僅3萬元/㎡。