70億跨界，貝殼蓋房涼了？

貝殼前兩年揣著70億真金白銀下場，想打通“找房到建房”的全鏈條，結果沒撐多久就官宣停了自操盤。是數據給的底氣不夠，還是跨界真的踩了行業深坑？這事兒背后，其實藏著房地產行業分工越來越細的大趨勢。

2025年末，貝殼旗下的貝好家平臺正式官宣：不做自操盤業務了。這一停，直接把成都“貝宸S1”和上?！柏悵iC1”兩個項目推到了臺前。作為房產中介里的頭部玩家，貝殼當初可是野心不小，砸了70億級的投入跨界搞地產開發，想試試“用數據搞開發”的新模式。但市場的反饋很實在，一點不摻水分：成都項目首開108套，最后只賣了20多套，去化連21%都不到；上海的“貝漣C1”稍好點，開盤50天網簽77套，網簽率53.5%，也就算個行業中游水平，離預期差得遠。

上圖人物：貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛，圖源：資料圖

2023年入局：70億押注“中介+開發”，想當“全活選手”

這事得從2023下半年說起。那時候房地產市場剛從疫情里緩過勁，新房買賣有點回暖的意思，但不少開發商卻手頭緊、現金流吃緊，日子不好過。貝殼一看這機會，覺得自己手里有海量買房數據，又不缺資金，這不就是跨界的好時機嗎？

一開始貝殼還只是小試牛刀，拿點小錢入股，換個營銷合作的資格，先摸摸水。后來見地價降了，膽子也大了，干脆自己拿地搞自操盤，一心想把“拿地、設計、蓋房、賣房”一整套流程都包下來，做個“全活選手”。據公開消息，貝好家前后在全國搞了17個項目，光拿地就花了50多億，再加上蓋房子的成本，整體投入超70億，那架勢擺得可是相當足。

雙項目試水：53.5%網簽率VS21%去化率，剛需盤比豪宅好賣

貝殼這次跨界，選了兩個不同方向試水：成都“貝宸S1”走高端豪宅路線，瞄準的是不差錢的高端客戶；上海“貝漣C1”則主打剛需和改善，面向普通買房家庭。結果市場給出的答案很明顯，剛需盤的接受度要高不少，但說到底，倆項目都沒達到預期效果。

成都那項目，首開去化連三成還不到，雖說豪宅本身就不好賣，但也能看出貝殼沒摸準高端客戶的脈，產品和需求沒對上。上海的網簽率看著過了半，算是有點面子，但房地產行業講究“高周轉”，錢投進去得快速回籠才行。可貝殼從拿地到開盤花了快一年時間，資金就這么趴在項目上動不了，資金使用效率確實不高，這對于追求周轉的行業來說，可不是個好信號。

管理層回應：“主動退場”而非“被動妥協”

面對市場上“跨界失利”的猜測，貝殼管理層也沒藏著掖著，貝好家CEO徐萬剛直接站出來回應：停止自操盤不是被動妥協，而是主動選擇，目的是聚焦自己的核心優勢。他還說了句實在話：中國房地產領域不缺新增開發商，缺的是能真正懂客戶、幫供需雙方牽線搭橋的角色。

這話聽著確實在理，畢竟貝殼的老本行就是幫人找房、匹配資源，在這方面的優勢沒人能比。現在及時止損回歸主業，也算是認清了自己的定位，沒硬著頭皮往下沖。

提前數月鋪墊：10億元資金紅線劃定邊界

其實貝殼要停自操盤，早在2025年8月底就有信號了。當時貝殼董事長彭永東就明確宣布，成都、上海這兩個項目之后，不再推進新的自操盤項目。不僅如此，他還劃了條紅線：后續可投的增量自有資金規模不超過10億元，而且合作內容里不包含資金解決方案。

這意思再明白不過了，之前70億是用來試錯的，現在模式驗證得差不多了，就該收收心，不能再無限制投入了。既圓了當初“驗證業務模式”的初衷，也能看出貝殼在控制財務風險，畢竟房地產開發可不是小數目，砸進去的錢能不能回來、啥時候回來，都是未知數，見好就收才是穩妥做法。

核心能力拷問：中介的本事，蓋不了房子

說來說去，還是應了那句老話：隔行如隔山。貝殼從鏈家發展到現在的貝殼找房，這么多年下來，最厲害的本事是什么？是讓經紀人高效協作，幫買房和賣房的人快速匹配資源，解決供需問題。但蓋房子可是另一碼事，它需要懂工程管理、成本控制，還得搞定供應鏈這些繁瑣的事，專業性要求完全不同。

貝殼手里的買房數據確實值錢，能知道大家喜歡什么樣的戶型、在意什么配套，但這些數據沒法直接變成蓋房子的專業能力。這就像擅長牽線搭橋的媒人，未必能管好婚禮的全流程一樣，核心本事不在一個頻道上。中介的基因，終究抵不過地產開發的專業壁壘。

現在的房地產行業，分工是越來越細了，每個企業都有自己的“看家本事”。超出能力邊界的事，再有錢、再有想法，也未必能做成。

貝殼這波自操盤，從70億高調入場到官宣退場，算不上失敗，更像是一次認真的試錯。它也給行業提了個醒：不管企業做得多大、名氣多響，只有立足自己的核心優勢、把專業的事做好，才能在市場迭代中走得穩、走得遠。畢竟，在越來越細分的市場里，“專”比“全”更吃香。

（信息參考來源：每日經濟新聞、澎湃新聞、新浪財經、“地產星探”公眾號、“好貓財經”公眾號及過往公開新聞報道）