合正方州二期價格出來，老業(yè)主又要哭了

文/粵進深 李奕和

今年以來的深圳龍崗，新盤供應(yīng)還是很足。

即便進入2025年的最后一個月，不少樓盤仍在抓緊拿證入市。

剛過12月中旬的連續(xù)兩天，合正方州瀚府和大運玖章花園拿到了新預(yù)售證。

這兩個盤，一個在大運新城，一個在龍崗中心城，距離其實不算遠。

大運玖章花園，深圳東部的改善盤，我們之前寫過很多。

這次主要說下合正方州瀚府。

項目是合正方州二期，最新拿證是2棟一單元和2棟二單元。

兩棟樓取證房源共504套。

產(chǎn)品主要為面積96-98㎡的3房2衛(wèi)，114-116-137㎡的4房2衛(wèi)。

備案均價4.72萬/㎡，備案單價3.94-5.32萬/㎡，總價382-730萬/套。

另有幾套201-203㎡的頂復(fù)，總價1316-1693萬/套。

不過，雖然有兩棟樓拿證，但這次首推主要是2棟二單元，255套。

折扣也已經(jīng)傳出。開盤給出8.65折的綜合折扣優(yōu)惠。

折后均價4.01萬/㎡，折后單價3.41-4.52萬/㎡。

3房折后總價331-401萬，折后單價3.41-4.13萬/㎡。

4房折后總價427-621萬，折后單價3.72-4.52萬/㎡。

項目將在本周六（12月20日）開盤，目前已開始凍資認籌。

整個合正方州，是一個百萬級大盤。

由合正集團打造，總占地面積約22萬㎡，總建筑面積超180萬㎡，共分4期開發(fā)。

項目一期為合正方州潤園及合正方州泓園，都已經(jīng)賣完。

另外還有合正方州雅居，是公租房。

由于合正集團資金問題，項目曾一度停工。

后被信達 建設(shè)銀行注資盤活。目前合正集團只是掛個牌子。

股權(quán)上就可看出。

合正方州開發(fā)主體為深圳市中龍信合投資有限公司（以下簡稱“中龍信合投資”）。

該公司目前由建信信托和深圳建信投資分別持股60%、40%。

其中，建信信托為建設(shè)銀行旗下，深圳建信投資則為信達投資旗下公司。

中龍信合投資董事長為袁斌，總經(jīng)理為余繼東。

這次推出的二期合正方州瀚府，總占地面積約3.05萬㎡，總建筑面積約27.4萬㎡。

容積率6.6，計容建筑面積約20.11萬㎡。

瀚府共由6棟超高層組成，樓高在46-53層。

其中1棟一單元，2棟一、二單元47F；

1棟二單元46F，3棟一單元53F，3棟二單元52F。

項目最新拿證的，是位于小區(qū)西北角的兩棟。

最新開盤，二期比一期價格低了不少。

合正方州一期2022年開盤均價4.92萬/㎡。

對比之下，二期瀚府無論是備案均價還是折后均價，都要低了許多。

價格沒能守住，對前期業(yè)主而言，某種程度上也是一種背刺了。

不過眼下的市場就這樣，開發(fā)商也沒有辦法，只能隨行就市。

特別是，合正方州這種已經(jīng)因資金問題被接盤的項目。

趕緊快進快出，回流資金才是正道。

戶型方面，首推的2棟二單元，三梯六戶，全南向設(shè)計。

新規(guī)戶型，96-137㎡都還算方正實用，得房率不加贈送約78%，加贈送后92%-95%。

相比一些100%的新規(guī)產(chǎn)品，有些差距，但在深圳市場，也還過得去吧。

一些戶型上的槽點。

98㎡及以下戶型：

只做了三房；餐廳的位置也比較窄。

不過各個房間的話，加上飄窗，空間感還行。

主臥，雖然部分戶型有兩面飄窗（個別只有一面），但被隔斷了，沒能做到270°不間斷飄窗。

114-137㎡的戶型：

主臥同樣沒有270°飄窗。

并且，136-137㎡的戶型，入戶門正對著主臥門；

次衛(wèi)也夾在兩個臥室中間，衛(wèi)生間門對著餐廳，多少有些不雅觀。

其實一般來說，這種橫廳的戶型。

次衛(wèi)如果放在入戶門進來的兩邊，就不會出現(xiàn)衛(wèi)生間門對著餐廳的情況的。

不知道瀚府的這個戶型這樣設(shè)計，是基于怎樣的考慮。

不過，136-137㎡戶型有一點挺好的地方。

主臥雖然沒有270°飄窗，但陽臺是跟客廳是連在一起的。

有點酒店套房的那種感覺，還是挺舒服的。

當(dāng)然可能也會有人覺得主臥連著客廳陽臺，私密性不夠啥的。

這點就見仁見智吧。很多時候確實魚與熊掌不可兼得。

整個瀚府項目，雖位于龍崗中心城，但屬于吉祥板塊。

相比中心城核心區(qū)域，地段上的優(yōu)勢肯定會稍弱些。

不過通勤還算方便，距離地鐵3號線吉祥站三四百米。

周邊還有“三館一城”，距離區(qū)政府也不算遠。

附近項目，同位于龍崗中心城的景云上辰花園，參考均價4.7萬/㎡，主要為100-186㎡的產(chǎn)品。

相比下合正方州瀚府在單價和總價上，都會更低一些。