重磅：中海又打出一張王炸牌！

時間倒回到今年3月，當時的北京土拍，堪稱今年全國豪宅市場的標志性事件——

中海地產在274輪競價后，以75.02億、樓面價10.23萬/㎡、27.93%溢價率競得北京海淀樹村地塊，刷新當時北京的樓面價紀錄，一舉將北京樓面價帶進了10萬+時代。

要知道的是，樹村所在的上地街道作為海淀乃至北京的知名豪宅板塊，已經用多個樓盤證明了板塊的價值：

隔壁的圓明天頌二手房掛牌均價站穩17.6萬/㎡…

作為中海今年在北京的地王項目，坊間曾傳聞會做成中海北京第三座玖序產品。不過讓人意外的是，前兩天中海北京樹村地王項目發布案名：

安瀾北京。

如果說此前中海在上海合作開發的全球地王“安瀾上海”是個“意外”，此次“安瀾北京”亮相或許意味著：

中海正在打造一條超越“玖序”的頂級產品系——“安瀾”。據說是定位為“一城一座的頂級孤品”

兩個地王、兩座“安瀾”，艷姐覺得中海頂序產品升級背后的意圖非常明確：

在各家房企把豪宅卷成麻花的，用全新的“安瀾”系產品，再現中海在豪宅市場的統治力。

01

中海又將放出大招

大家都知道，在去年將玖序系產品引入北京后，中海在北京豪宅市場展現出了恐怖的統治力。

克而瑞數據，去年6月開盤的中海京華玖序以97.36億的銷售額，斬獲北京樓盤年度銷冠，比排名第2的香山樾多賣了60%；今年5月開盤的中海萬吉玖序，上半年以41.58億銷售額，排名第5。

此次的安瀾北京，中海肯定是朝著繼續制霸豪宅市場的方向去的。

根據規劃公示，中海將在地塊的北區打造8棟5層疊拼產品，包括上疊、下疊，中間層則是稀缺的大平層產品；

此外，還將在南區打造8棟6層退臺洋房，在為高端客群帶來舒適度較高的低密生活的同時，降低入駐門檻。

安瀾北京規劃示意

從項目規劃中和效果圖中，也可看到“安瀾”產品建筑語言的進化：

比如北區，石材立面+呼應圓明園的新中式坡屋頂，顏值質感雙在線；層高約3.15米~3.4米的空間尺度，以及地下室或露臺空間的贈送，這些都已經展現出了高端低密產品應有的氣質。

安瀾北京網傳效果圖示意

目前安瀾北京的效果圖還比較少，不過在限高16米、楔形地塊的硬性條件下，安瀾北京的產品還是有不小的挑戰的。

安瀾北京規劃示意

像景觀，項目幾乎沒有可以打造集中式園林的空間，只在南北區之間打造了兩個下沉庭院，設計了約2800㎡的超奢會所，涵蓋私宴廳、恒溫泳池等多功能空間；樓間距最窄的地位只有18米左右，很難避免對視感，對于頂級豪宅來說是一種缺憾。

再來看安瀾上海，花園浮島全景艙、整層架空、超級界面、垂直山林景觀、陽光車庫……簡直是下一個時代的產品，相當超前。

安瀾上海實景

對比來看，安瀾北京的設計相當“保守”。

不過，安瀾北京的“殺手锏”也相當明確——地段。

安瀾北京處于海淀區上地街道，上地有2個明顯的標簽：中國硅谷、“最強”學區。

中國硅谷——中關村軟件園就在上地街道，匯集了騰訊、華為、百度、聯想、甲骨文等互聯網大廠的總部，直線距離安瀾北京不過3公里；

海淀是北京的教育強區，上地街道又是海淀的教育高地，板塊內的上地實驗學校（上地101）、清華附上地學校、人大附西山學校等，妥妥的一梯隊。

優越的地段和學區，產品低密屬性，艷姐覺得安瀾北京做成頂豪的底子還是有的。

02

“金疙瘩”被提級管理？

艷姐觀察到，作為安瀾系在北京的開篇制作，安瀾北京于中海的意義相當大，中海在拿地海報上的定位是：

扛鼎海淀。

如此重磅的項目，自然要配置高能級的操盤團隊。

艷姐注意到，在拿下地塊的半個月后，中海組建了開發公司，中海地產助理總裁、北部大區總裁付熙嵬出任董事長，中海地產北京公司倪健剛出任總經理。

畢竟地是中海地產北京公司拿的，錢是中海地產北京公司出的，這樣的配置也再正常不過。

不過還沒等中海地產北京公司將這個“金疙瘩”焐熱，就有市場傳聞，項目被提級為“集團直管”。

不僅僅是集團提級管理，更讓中海地產北京公司扎心的是項目操盤手似乎也要跟自己無緣。

市場早前還傳聞，出任安瀾北京的操盤手是李鑫，來自中海新城公司。

李鑫

中海新城公司是中海地產在北京的另一家子公司，跟中海地產北京公司是兄弟公司，2家公司在北京施行“賽馬制”，同臺競爭，共同支撐起中海在北京的業績。

在中海地產北京2家公司體系內，李鑫算得上是中海在北京最會賣豪宅的人。

公開信息顯示，李鑫在2019年的時候出任過中海地產北京公司北片區營銷總監，2020年出任中海地產北京公司營銷部副經理。

后面李鑫到了中海新城公司，先后出任中海京華玖序、中海萬吉玖序的操盤手，并一步步晉升為北京房地產市場知名的“金牌操盤手”。

在中海京華玖序期間，李鑫曾創造了首開當日銷售62億，并帶領中海京華玖序以97.36億的銷售額，斬獲北京樓盤2024年度銷冠；今年上半年，中海京華玖序再次以16.85億的網簽金額位居東、西城兩區樓盤銷冠。

在中海萬吉玖序期間，李鑫帶領團隊創造了首開銷售64.7億的業績，徹底奠定了中海“玖序”系在北京豪宅市場的地位。

艷姐覺得，安瀾北京雖然是中海地產北京公司拿的地，但操盤沒有比李鑫更合適的了，這個時候就不分你我了，誰有能力誰上，畢竟這么重磅的項目，集團領導都盯著，目的只有一個：

安瀾北京的首開只許成功！

目前安瀾北京也公布了價格，整盤均價16.55萬/㎡，單價區間13.72~18.7萬/㎡，其中北區的疊墅套均總價達到6000萬級別、大平層門檻價2100萬+；南區的洋房門檻價大約2200萬+。

早前海淀的幾個新盤都取得了不錯的去化成績，像綠城、越秀合作開發的和樾望雲、和樾玉鳴，今年3月同日首開銷售152億；清河板塊的建發海晏首開銷售62億。

不過，安瀾北京的價格比和樾望雲、和樾玉鳴高了約60%，比隔壁的建發海晏也高了大約30%。

作為板塊內目前的唯一新房，又頂著北京首個安瀾系產品+金牌操盤手李鑫的光環，一共278套房源的安瀾北京能否延續熱銷勢頭，甚至快速清盤，我們也拭目以待。

03

“兄弟公司”的競合

前幾天，克而瑞發布了1-11月北京房企銷售排行榜，中海地產以331.5億的權益銷售額穩居第一，把第二名中建智地的198.56億甩在身后。

“銷冠”看上去金光閃閃，可在中海內部卻是冰火兩重天。

畢竟331.5億的業績，是由中海地產北京公司與中海新城公司2個內部平臺共同完成。

長期以來，兩家公司各司其職，業務方向和區域布局也有所差異。中海新城公司深耕石景山與舊改，總經理是張欣；

張欣

中海地產北京公司的“權限”要大很多，業務集中海淀、房山、豐臺、昌平等區域，總經理是倪建剛。

倪建剛

過去幾年，中海地產北京公司一直是老大，在2022年的時候，中海北京公司銷售額超400億，中海新城僅有100多億，兩者之間的差距不是一般的大。

但從2024年開始，中海新城實現了對中海地產北京公司的反超。

去年上半年，中海地產北京公司網簽銷售86.6億，遠低于中海新城的112.8億。

或許是因為感受到了這種壓力，去年下半年，中海北京公司更換了營銷負責人，倪建剛將自己的老部下、中海天津公司原營銷總王野調來了北京。

此后中海地產北京公司在土拍市場持續發力，先是去年底以總價110億競得豐臺萬泉寺地塊，開發中海·麗金府，然后又在今年3月以總價75億競得海淀樹村地王，開發安瀾北京。

2個項目的總貨值超過300億。

不過被寄予厚望的中海·麗金府今年4月開盤，目前的網簽率還不到20%。本是中海地產北京公司證明自身高端操盤能力的最后賭注，也被集團提級管理。

前11個月，中海新城權益194.21億，位居北京房企第2，距離“銷冠”不到5個億；中海地產北京公司權益銷售137.32億，位居第4。

“兄弟”競合下，中海地產北京公司被中海新城遠遠甩在了身后。

有意思的是，張欣在今年上半年還兼任了中海發展投拓總監，晉升為集團公司領導序列。

集團給出的這張信任票，倪建剛身上的壓力屬實不輕。

結語

去年，中海在行業賺足了不少話題：北京、上海、深圳3個一線城市的銷冠；“玖序”系產品貢獻了870億業績。

秘籍也很“簡單”，地段+產品。

但到了今年，招商蛇口、綠城等房企在產品力上不斷發力，持續刷新豪宅產品的天花板，中海“玖序”系的魅力似乎消失了。

壓力之下，中海今年在上海、北京連推2座“安瀾”系產品，目的也很明確，通過高端產品迭代為營銷破局。

“安瀾”系能否延續中海在豪宅市場的傳奇故事？我們也拭目以待。

主編：張艷

責編：Eric

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