對云估中盛（天津）房地產土地資產評估有限公司違法估價的控告

被控告人： 云估中盛（天津）房地產土地資產評估有限公司

被控告人地址： 天津市西青經濟技術開發區興華十一支路建福園3號A區

法定代表人： 吳紅艷

投訴事由：

被控告人在接受天津市紅橋區法院委托，出具《中山綠某居房地產估價報告》（津云估中盛房評企字（2025）第A0471號）及《福建鉑某花園房地產估價報告》（津云估中盛房評企字（2025）第A0470號）過程中，存在嚴重違反《房地產估價規范》（GB/T50291-2015）、涉嫌出具虛假或重大失實評估報告、業務報備與執業質量存在嚴重問題等多項違法違規行為。現依據《中華人民共和國資產評估法》及天津市資產評估協會（以下簡稱“市評協”）相關自律監管規定，向行業監管部門提出正式投訴與控告，懇請依法啟動專項核查，并對被控告人進行嚴肅自律懲戒。

事實與理由：

控告人系天津市紅橋區法院（2025）津0106司技委字第211號鑒定（評估）委托事項的當事人。被控告人出具的上述兩份評估報告，擬作為離婚糾紛的財產分割依據。經控告人及專業人士審查，發現報告存在系統性、根本性缺陷，其執業行為涉嫌嚴重違規，具體如下：

一、 評估報告嚴重違反國家技術規范，核心內容缺失，涉嫌構成虛假或重大失實報告

1. “比較法”評估空轉，未披露任何可比實例與測算過程：

兩份報告均宣稱主要采用“比較法”進行評估，但通篇未列出任何一個可比實例的具體信息（坐落、成交時間、單價、面積、交易情況等），更未展示任何比較、因素修正、調整計算的過程。此做法完全違反了《房地產估價規范》第4.0.1條（真實、客觀、準確、完整、清晰、規范）及第8章關于比較法應用的詳細規定。評估結論缺乏最基本的技術支撐和數據推導，屬“空話、套話”堆砌，嚴重質疑其評估結論的生成是否真實發生，涉嫌構成《資產評估執業質量自律檢查辦法》所指的“關鍵程序未執行到位”、“工作底稿嚴重缺失”乃至“出具重大遺漏或虛假評估報告”的嚴重問題。

2. 現場查勘程序存在重大缺陷，評估假設與事實不符：

兩份報告均承認未進入室內查勘。根據《房地產估價規范》，實地查勘應查看、記錄估價對象實體狀況。內部狀況對住宅價值影響顯著。被控告人在未履行基本查勘程序的情況下進行評估，依據嚴重不足、程序違規。

3. 評估假設脫離現實，結論有效性存疑：

報告在“估價假設和限制條件”中明確“未考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變……等因素”。同時，“特別提示”指出市場狀況若明顯變化，評估結果應調整后使用。當前房地產市場，尤其是中山坦洲鎮、福建某縣等縣鄉鎮區域大幅下行趨勢明顯。被控告人將價值時點設定在報告出具前一個月，并設定長達一年的有效期，其評估所依賴的“市場穩定”假設在出具時已不成立，結論在送達時已嚴重滯后于市場。此舉涉嫌“濫用資產評估方法”，導致評估結果無法反映市場真實價值。

二、 評估對象權屬基礎存在重大瑕疵，評估前提錯誤，程序失當

1. 對依法不應分割的結婚前個人財產進行評估：

中山房產系控告人2016年（結婚前）購置并登記為“單獨所有”，依法屬結婚前個人財產。被控告人未對該關鍵權屬信息進行審慎核查與風險提示，接受委托評估可能直接侵害公民合法財產權，其評估行為的前提和目的存在嚴重疑問。

2. 違法評估案外人名下財產：

福建房產現登記于案外人名下，為“單獨所有”。在案外人未參與訴訟、權屬存在重大爭議且已被法院查封的情況下，被控告人以“產權明晰”為假設進行評估，實質上是為違法處分案外人財產提供“定價依據”，嚴重違反了評估機構應保持的獨立、客觀、公正立場，涉嫌介入并干擾正常的司法程序。

三、 結合市評協專項檢查要求，被控告人業務報備與執業質量疑點突出

根據天津市評協發布的《關于開展2025年度資產評估業務報備專項檢查工作的通知》（津評協〔2025〕24號）及《關于開展2025年度資產評估行業執業質量自律檢查工作的通知》（津評協〔2025〕10號），被控告人的行為符合多項重點檢查情形：

1. 業務報備可能存在問題：

通知明確將“在法院委托專業技術評審、信訪投訴舉報中發現出具的資產評估報告存在未報備情形”及“業務收入與報備報告數量明顯不匹配”的機構列為重點檢查對象。本次投訴即涉及法院委托項目的重大爭議，強烈提請協會核查被控告人是否已按規定將這兩份問題報告通過業務報備系統進行完整、準確報備，其扉頁是否帶有合規的二維碼備案回執。

2. 執業質量存在嚴重缺陷：

通知要求重點檢查“關鍵程序未執行到位”、“濫用資產評估方法”、“工作底稿嚴重缺失”、“出具重大遺漏或虛假評估報告”等。本控告所涉報告完全符合上述特征：核心的比較程序缺失（關鍵程序未執行）、脫離市場的假設與估值（可能濫用方法）、無測算過程導致工作底稿必然不全或缺失、報告內容存在重大遺漏。被控告人很可能屬于“存在突出問題的資產評估機構”。

3. 項目屬于應重點關注的“重大影響”項目：

通知要求“聚焦具有重大影響的資產評估項目”。本案為離婚訴訟財產分割的核心依據，評估結論直接關系當事人重大財產權益，顯屬具有重大影響的司法評估項目。

四、 投訴訴求

基于上述事實，控告人有合理理由認為，云估中盛（天津）房地產土地資產評估有限公司在承辦上述司法評估業務時，執業行為嚴重失范，出具的報告可能構成虛假或重大失實報告，業務報備也可能存在違規情形。這不僅嚴重侵害了控告人及案外人的合法權益，也擾亂了資產評估市場秩序，損害了司法評估的公正性與權威性。

現依據市評協相關自律管理規定，鄭重提出以下投訴訴求：

1. 啟動專項核查： 請求行業監管機構立即將云估中盛公司列為重點檢查對象，依據津評協〔2025〕10號及24號文件要求，對其執業質量、業務報備情況（特別是涉案兩份報告）、內部質量控制體系進行專項現場檢查。

2. 調取并審查工作底稿： 要求被控告人提供涉案兩份評估報告完整的工作底稿，尤其是“比較法”所使用的全部可比實例來源、信息、篩選及測算過程記錄，以核實其評估程序的真實性與合規性。

3. 依法予以自律懲戒： 如查實被控告人存在上述違規行為，請行業監管機構嚴格依據《中國資產評估協會會員執業行為自律懲戒辦法》等相關規定，對其及相關簽字評估師（呂冰、劉悅）予以公開譴責、責令限期整改、記入誠信檔案等自律懲戒措施。

4. 通報司法機關： 將核查及處理結果正式函告天津市紅橋區法院，為法院審查該兩份評估報告的證據資格提供專業參考，并建議審慎采信。

5. 書面答復控告人： 將調查過程及處理結果書面告知控告人。

本控告旨在維護行業公正與當事人合法權益，相信貴協會能依法履職，嚴肅查處行業違法違規行為，凈化評估執業環境。

此 致

天津市資產評估協會

中國資產評估協會 自律監管部

天津市住房和城鄉建設委員會

自然資源部（不動產評估監管部門）

天津市高級法院 技術室 督查室