上海
2025年12月1日，國家發展改革委辦公廳發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025 年版）》，這一政策并非孤立出臺，而是政策持續推進的關鍵一步：2023 年 3 月證監會首次提出支持消費基礎設施 REITs，2024 年《提振消費專項行動方案》明確文旅領域REITs部署，2025 年清單則正式將四星級及以上酒店納入獨立資產類別——至此，酒店業資產證券化從 “政策吹風” 邁入 “實操落地” 階段。
作為標準化金融工具，酒店REITs不僅能讓沉淀的不動產轉化為流動資本，更將重構行業“投資-建設-運營-退出-再投資”的全周期閉環。對于深陷 “重資產、高負債、退出難” 困局的酒店業而言，這既是融資新通道，更是行業高質量發展的 “催化劑”。
URI觀察到，去年，錦江國際集團就發行了國內首單酒店資產類REITs產品，將存量酒店物業資產轉化為標準化金融產品。通過出售旗下“時尚之旅”100%股權，不僅實現了資金回籠，還獲得了約4億元的投資收益。拿著這筆錢去開新店，實現輕資產擴張。
本期，我們就著重來探討下，酒店業的REITs，到底怎么回事？
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本質揭秘：
REITs到底是“什么玩法”？
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不是上市，卻勝似上市
公募REITs全稱為“公開募集基礎設施證券投資基金”，酒店REITs就是將符合條件的酒店物業，通過資產重組、風險隔離等金融操作，轉化為可在證券交易所交易的標準化產品。白話說，就是“向公眾眾籌盤活酒店資產，按收益分紅”，但與傳統上市有本質區別：
圖源：F金融
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從 “鋼筋混凝土” 到 “流動現金”
以10億元投資的五星級酒店為例，傳統模式下年賺8000萬需12年回本，而REITs運作流程如下：業主將酒店資產注入特殊目的載體（SPV）；券商、基金公司將其打包為REITs產品，在交易所公開募集；普通投資者以 2 萬、5 萬、10 萬等小額資金認購，業主快速回籠80%-90%資金；專業團隊運營酒店，產生的收益按份額向投資者分紅；業主用回籠資金投資新項目或優化存量資產，形成資本循環。
圖源：華美酒店顧問
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行業痛點：
酒店為何 “越賺越缺錢”？
中國酒店業經過數十年發展，已形成龐大存量資產，但傳統模式的弊端日益凸顯：
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痛點1：重資產沉淀的 “枷鎖”
高端酒店單店投資動輒數億甚至數十億，資金多用于買地、建樓、裝修，一旦投入就成為“固定資產”，流動性極差。URI調查數據顯示，酒店行業平均投資回收周期長達 15-20年，遠超其他行業，導致“經營現金流健康，賬面資金緊張”的普遍現象。
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痛點2：融資渠道的 “狹窄”
酒店融資長期依賴銀行貸款，屬于債權融資，不僅利息負擔重，還受信貸政策收緊影響。URI調研發現，疫情期間近三成酒店因資金鏈斷裂倒閉，幸存者也多面臨“借新還舊”的壓力，而股權融資渠道對中小酒店企業門檻極高。
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痛點3：行業競爭的 “內卷”
過去數十年“地產驅動”模式下，酒店常作為住宅、商業綜合體的配套設施建設，導致結構性供給過剩。2013 年后行業進入 “混戰期”，客房過剩、價格戰頻發，企業凈利潤率持續走低，進一步加劇資金困境。而如今，經濟下行，行業越來越“卷”。
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政策紅利：
REITs打底帶來哪些 “改變”？
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對企業：三重核心價值
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對行業：三大發展趨勢
專業化分工深化：未來將形成“資本方（REITs 投資人）+ 運營方（酒店管理公司）+ 品牌方（酒店集團）”的清晰格局，各自聚焦核心能力；
優質資產溢價凸顯：產權清晰、收益穩定的高端酒店將獲得資本追捧，而位置偏僻、經營慘淡的低效資產將被加速出清，行業集中度提升；
運營能力價值化：REITs以收益法估值，酒店凈營業收入（NOI）直接決定資產價值，倒逼企業從“重建設” 轉向 “重運營”，提升服務質量與盈利能力。
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準入門檻：
哪些酒店能 “上車”？
政策對酒店REITs設置了嚴格的“篩選標準”，既包括硬性指標，也涵蓋合規要求：
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硬性指標清單:
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特殊情形的 “解決方案”:
對于暫時不滿足公募REITs條件的酒店，政策提供了靈活路徑：
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現存挑戰：
REITs落地的“攔路虎”
盡管政策開閘，酒店 REITs 大規模發展仍面臨多重障礙：
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盈利持續性的 “考驗”
除頭部高端酒店外，行業整體盈利水平偏低。2024年國內酒店行業平均凈利潤率不足5%，部分中高端酒店甚至低于3%，難以滿足“未來3年凈現金流分派率≥4%”的要求。需通過“酒店+文旅”“酒店+會展”“酒店+長租公寓”等業態融合，提升收入穩定性。
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資產估值的 “難題”
酒店估值受多重因素影響，易引發分歧：
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配套體系的 “短板”
法律監管：REITs 專項立法尚未出臺，監管規則仍在動態調整，資產重組、信息披露等環節缺乏明確指引；
人才缺口：既懂酒店運營（熟悉 GOP 率、RevPAR 等指標），又通資本市場（了解 REITs 架構、估值邏輯）的復合型人才極度稀缺；
稅收成本：資產重組過程中涉及的契稅、增值稅等稅負較高，影響業主發行意愿，需政策層面優化配套。
酒店 REITs 的推出，本質是用資本力量推動行業“優勝劣汰”—它不是為了拯救經營慘淡的低效資產，而是為優質存量資產提供資本化路徑，讓真正有價值的酒店實現 “資產增值 - 資本循環 - 規模擴張” 的良性發展。
對于酒店企業而言，當下最關鍵的不是 “等待政策紅利”，而是 “主動適配要求”：一方面梳理自身資產，解決產權、土地等歷史問題；另一方面苦練運營內功，通過精細化管理提升盈利能力。對于行業而言，REITs 將加速 “去產能、提質量、優結構”，推動從 “規模競爭” 轉向 “價值競爭”。
未來，能在 REITs 浪潮中脫穎而出的，必然是那些 “產權清晰、運營專業、收益穩定” 的優質企業。而酒店業也將在資本的加持下，告別 “重資產枷鎖”，邁入 “輕資產、高周轉、強運營” 的新時代 —— 這既是政策紅利的落地，更是行業發展的必然。
數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
內容審核:韓曉
內容復核:木兮
運營編輯:樹懶
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