北京業主抱團保底價，這波操操作都看懂了

家人們，最近北京樓市出了個大新聞，估計你們刷短視頻也刷到了——海淀區有群業主抱團搞了個“保價聯盟”，目標特別明確：守住一居室330萬的底價！這話聽著特提氣，但我跟你們扒完背后的事兒，你就知道這事兒沒那么簡單，甚至能看清現在樓市的真實模樣。

先跟大家把這事兒的來龍去脈說清楚，都是實打實的事實，沒半點虛的。這次搞保價聯盟的主力小區，叫柳浪家園，在海淀上地那塊，是六郎莊的回遷安置房，小區規模不小，分北里、南里、東里好幾個區域，上千套房子呢。之前因為一些歷史問題，不少房子的房產證一直沒辦下來，最近這陣子集中下房本了，很多業主拿到證就想賣房，問題也跟著來了——有業主為了盡快拿到錢，開始低于市場價賣，這一下就戳了其他業主的神經。

于是就有人寫了封《致廣大六郎莊同胞們的一封信》，在業主群里傳開了。信里寫得特別懇切，說“為了下一代守住房價，守住房價交易底線”，還說咱們這輩子大概率沒第二次拆遷機會了，這房子是老祖宗留下的基業，別讓外人看笑話。明確喊出一居室要守住330萬的底價，不讓人低價甩賣。無獨有偶，離柳浪家園4公里左右的橡樹灣小區，也出了封倡議書，雖然沒說具體保價多少，但也呼吁業主理性掛牌，別搞“跳樓價”，避免價格內卷，還要管好中介，維護小區的價格體系。

但理想很豐滿，現實卻很骨感。我查了中介的真實成交數據，柳浪家園47平米左右的戶型，早在10月份就有成交到275萬的，單價才5.85萬，比330萬的底線低了整整55萬！而且最近幾個月，不少業主都在偷偷降價。比如東里一套47平米的房子，9月份還掛410萬，12月就降到385萬了；北里一套同面積的，從7月的432萬一路降到365萬，光12月就調了4次價。中介也說了，現在這些低價房都是上地實驗小學的“占坑房”，業主都委托好了，隨時能看房，壓根沒要漲價的跡象。橡樹灣那邊也不好過，2023年的時候，他們146平米的房子能賣2323萬，單價15.8萬，可今年11月成交的一套144平米的，總價才1470萬，單價跌到10.2萬，不到兩年跌了35%還多。

說完事實，咱們就扒扒這事兒背后的原因，其實就是業主的焦慮和市場的現實撞在了一起。首先，最直接的原因就是柳浪家園集中下房本，掛牌量突然暴增。之前沒證不能賣，現在證下來了，想賣房的人一下多了，供大于求，有人急用錢就只能降價套現，這就跟菜市場菜多了會降價一個道理。這些急售的業主一降價，其他業主就慌了，怕自己的房子也跟著貶值，所以才想抱團保價。

其次，業主們心里是有“底氣”的，才敢提保價。他們在倡議信里也說了，只要上地實驗小學不倒閉，每年都有大量家長來買房；只要周邊的軟件園、大廠不關門，房子就不愁租。說白了，他們賭的是小區的學區屬性和區位優勢。柳浪家園的房子大多是47平米左右的小戶型，剛好是學區“占坑房”的熱門戶型，業主覺得靠這兩點，房價就該堅挺。

還有個重要原因，就是整個北京二手房市場的大環境在下行。中指院的數據顯示，今年1到11月，北京二手房均價大概6.5萬/平米，環比降了1.44%，同比降了6.08%，價格中位數都跌到5.9萬了。而且橡樹灣那邊還面臨著新盤的擠壓，周邊1公里左右就有建發海晏、臻云兩個新盤，均價13.6萬到13.88萬，戶型和柳浪家園的大戶型重疊，關鍵是新盤在得房率、戶型設計這些方面都比老二手房有優勢，改善型客戶都去買新房了，二手房沒人要，價格自然扛不住。

那這波保價聯盟能帶來啥影響呢？咱們客觀說，對業主來說，短期可能能穩住點情緒，但長期沒啥用。那些急用錢的業主，不可能因為一封倡議書就不賣房，只要有一個人降價成交，所謂的“保價底線”就破了，到時候其他業主只會更慌，可能會引發更多人降價拋售，反而加速房價下跌。之前上海也有學區房業主搞過保價聯盟，最后也是因為有人急售破了功，業內都知道這事兒沒用。

對整個二手房市場來說，這種保價行為反而可能讓購房者更觀望。購房者又不傻，看到小區業主抱團保價，知道價格有水分，就會更愿意等，或者去看周邊報價更實在的小區。有購房者就說，柳浪家園保價，反而顯得周邊小區更有性價比，利好周邊小區出貨。而且這種保價還可能形成“錨定效應”，一旦有低于330萬的成交，這個低價就會成為新的市場心理價位，以后再想賣高價就更難了。

說到這兒，我得跟大家聊聊我的觀點，可能有點犀利，但都是我基于現實的判斷。首先，我特別理解這些業主的心情，誰都不想自己的房子貶值，尤其是回遷房業主，很多人就靠這套房子養老、給下一代留保障，想守住資產的想法沒毛病。但理解不代表認同，這種抱團保價本質上就是“一廂情愿的情緒抱團”，根本對抗不了市場規律。

二手房交易是個體行為，每個業主的情況都不一樣，有人急用錢，有人想置換，有人只是單純想套現，不可能所有人都達成共識。市場規律就像“無形的手”，不是靠一封倡議書就能改變的，房價最終還是由供需關系決定的。現在北京二手房市場已經是買方市場了，購房者有太多選擇，你不降價，別人會降，最后只能是“保價聯盟”輸給現實。

更關鍵的是，業主們賭的學區屬性，現在也沒那么堅挺了。這些年國家一直在推進教育均衡化，學區房的炒作早就被嚴控了，學區溢價一直在慢慢消退。之前很多學區房都跌了不少，柳浪家園想靠學區保住330萬的底價，有點不切實際。而且現在的購房者也越來越理性了，不會再盲目為學區溢價買單，大家更看重房子的居住屬性，而不是單純的“占坑”功能。

還有個點我想跟大家說，這波保價聯盟其實暴露了現在樓市的一個核心問題：大家對房價的預期已經變了，從之前的“只漲不跌”變成了“擔心下跌”。以前買房是穩賺不賠，現在大家都怕買了就跌，購房者觀望情緒重，二手房成交低迷，業主自然就慌了。這種預期的改變，比任何保價聯盟都難扭轉。

可能有家人會說，那業主就只能眼睜睜看著房價跌嗎？其實不是說不能保價，而是保價的方式錯了。靠抱團喊口號沒用，真正能穩住房價的，是小區的品質、物業服務這些實實在在的東西。橡樹灣的倡議書里提到“維護社區品質是房價的第一支撐”，這點其實說到了點子上，但他們沒落到實處，反而去糾結掛牌價，有點本末倒置了。

總的來說，北京這波二手房保價聯盟，更像是業主們在市場下行期的一次“自救嘗試”，充滿了無奈和焦慮，但最終大概率會是一場空。這事兒也給咱們提了個醒，現在的樓市早就不是以前那個隨便買都能漲的時代了，房價的底線從來不是靠業主喊出來的，而是靠真實的成交、靠市場的供需關系決定的。

咱們普通人看這個事兒，不用覺得熱鬧，更該看清現實：樓市正在回歸理性，房產的居住屬性越來越重要，資產屬性在慢慢弱化。那些靠炒作起來的房價泡沫，終究會被市場擠掉。這不是壞事，反而能讓樓市更健康，讓真正想買房住的人，能有更多理性選擇的機會。

今天就跟大家聊到這兒，你們身邊有沒有遇到過類似的保價聯盟？你們覺得這種方式能守住房價嗎？評論區可以聊聊，關注我，下次再跟大家扒更多樓市真相。