爛尾樓糾紛有解了？最高法出手扭轉局面：還貸責任不再由業主獨擔

首付掏空積蓄，月供壓得喘不過氣，苦等多年卻只等來一片荒蕪的工地——這樣的噩夢，正被一紙新的司法解釋劃上休止符。

“樓盤徹底停工，工地長滿荒草，但銀行的催款短信每月準時響起。”這曾是無數爛尾樓業主面臨的真實困境。在過去的司法實踐中，購房者常陷入“錢房兩空”的尷尬境地：房子拿不到，卻還要繼續償還房貸。

2025年7月24日，最高人民法院發布的《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》正式施行。這份文件與一則被收錄進人民法院案例庫的標桿性案例一起，為爛尾樓糾紛提供了清晰的解決路徑和強大的司法保障。

01 困局：業主的“錢房兩空”與執行僵局

爛尾樓問題最殘酷之處在于權責的嚴重失衡。購房者支付了巨額房款，卻因開發商資金鏈斷裂、項目停工而無法收房。

更為不公的是，根據之前的部分判決，即便購房合同因開發商違約而解除，業主與銀行簽訂的貸款合同可能仍需履行，導致業主在失去房屋的同時，還要背負沉重的債務。

當開發商資不抵債時，業主的維權之路更是雪上加霜。開發商的資產（包括監管賬戶資金和土地房產）會被眾多債權人申請法院凍結、查封。即使業主贏得訴訟，判決開發商退款，也常因賬戶資金被凍結或資產處置清償順序不明而無法執行，陷入“勝訴卻拿不到錢”的僵局。

02 新規：最高法司法解釋的“破冰”之舉

最高法的新司法解釋，直指上述核心痛點，從程序和實體兩方面為購房者“撐腰”。

一方面，它打破了預售資金監管賬戶的凍結僵局。新規明確，只要購房者的房款打入了政府監管賬戶，且購房合同已合法解除，就可以請求法院將這筆錢從凍結賬戶中“解凍”并優先返還給自己。這使監管賬戶從“看得見摸不著的資金池”變成了可能挽回損失的“救命錢池”。

另一方面，它確立了購房者債權的“超級優先權”。當爛尾項目被整體拍賣變現時，購房者主張返還的購房款，其清償順序優先于建設工程款、銀行抵押權和其他普通債權。這從制度上保障了購房者的血汗錢能在開發商的債務清償中率先得到支付。

新規的保護范圍也顯著擴大，從過去保護“居住需要”（常被解讀為唯一住房）擴大到保護“居住生活需要”。這意味著合理的改善型住房需求，甚至符合條件的商住兩用房，也同樣受到保護。

03 案例：“一攬子”解套的鹽城樣本

法律的生命在于實施。與司法解釋同時受到矚目的，是2025年7月7日被正式收錄進人民法院案例庫的一起江蘇鹽城案例。該案例為全國法院處理類似糾紛提供了“標準答案”。

陸某、張某千夫婦支付43萬余元首付并貸款75萬元買房，合同約定2023年12月30日交房。但項目長期停工，交房無望。夫婦二人將開發商和銀行告上法庭。

法院的判決確立了清晰的規則：

1. 雙合同解除：因開發商違約導致購房目的無法實現，法院支持同時解除《商品房買賣合同》和《個人購房借款/擔保合同》。
2. 責任終局分配：判決開發商向業主返還首付款、已償還的貸款本息及利息，并支付違約金。
3. 剩余貸款轉移剩余銀行貸款本息由開發商直接向銀行清償，購房者無需再承擔。

此案徹底明確了“誰收錢、誰返還”的責任原則，讓無辜的購房者得以從債務鏈中脫身。

04 維權：業主自救的清晰路徑與關鍵步驟

最高法的聲音提供了最有力的背書，但權利的實現需要業主主動、依法維權。專業律師建議，面對爛尾樓，業主應采取以下步驟：

步驟

核心行動

關鍵要點與目的

第一步：確權與評估

立即查證購房款是否打入政府預售資金監管賬戶，并持續關注項目停工狀態。

確認資金安全與開發商根本違約事實。若項目停工滿一年或交房逾期超一年，即具備法定解約權。

第二步：固定證據

系統收集并保存所有證據。

這是訴訟勝敗的生命線。

第三步：發送催告

向開發商發送書面《催告函》，要求限期復工或明確交房計劃。

這是啟動法律程序的法定前置步驟，需用EMS郵寄并保存憑證。

第四步：提起訴訟

及時向法院起訴，核心訴求是同時解除購房合同和貸款合同，并要求開發商返還全部款項、承擔剩余貸款。

務必注意，法律規定的解除權行使期限通常為一年，切勿猶豫拖延。訴訟是拿回錢款的必經之路。

第五步：申請執行

憑生效判決，申請法院從開發商監管賬戶或項目變價款中優先執行回款。

新司法解釋為這最后一步提供了強有力的法律武器。

重要提示：新規支持的是通過合法程序解除合同后免責，而非鼓勵擅自停供。在未解除合同前擅自停貸，仍可能面臨違約風險。

05 深遠影響：重構房地產市場的權責邏輯

最高法此次出手，影響深遠。它從根本上開始扭轉房地產開發中的權責關系。

過去，部分開發商可能抱有僥幸心理，認為項目爛尾后，主要風險會由購房者和銀行承擔。新規則明確，作為違約方和資金實際使用者，開發商必須承擔最終責任。這倒逼開發商在資金使用上更加審慎。

同時，將購房者的生存居住權益置于商業債權之上，體現了司法對民生底線的守護。當然，要根治爛尾樓問題，仍需強化預售資金監管乃至推進現房銷售試點等源頭措施。

法律的天平正在矯正。隨著新司法解釋的施行和標桿案例的指引，那句“房子爛尾了，貸款不用還了”正在從美好的愿望，變成許多家庭可以通過合法途徑實現的現實。

一位處理過多起爛尾樓訴訟的律師說：“這相當于法律賦予了守約的業主理直氣壯的‘掀桌權’，讓他們能徹底擺脫無望的等待。” 這不僅是司法的進步，更是對“欠債還錢，天經地義”這一古老法則中，關于“誰欠的債，誰來還”這一核心問題，一次深刻的回歸與明確。