南通突發新政！事關所有業主！

南通突發物業新政！事關所有業主！

日前，南通市住房和城鄉建設局印發了《關于貫徹實施〈南通市住宅物業管理條例〉的若干規定》，對物業、業委會等主體進行約束，具有重要意義！

物業管理與群眾生活息息相關，涉及千家萬戶，物業服務管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。隨著市場化物業服務覆蓋面的日漸擴大，物業管理活動中出現了一些新情況和新問題，《南通市住宅物業管理條例》的修改對住宅小區物業管理提出了新要求，有必要對物業服務第三方評估、物業服務招投標、首次業主大會會議籌備經費等內容的有關要求作出進一步規定，以積極應對物業管理實際問題，推動物業服務質量向高品質發展，滿足人民群眾對美好生活向往的現實需要。

主要內容如下：

（一）物業服務第三方評估。《規定》明確了物業服務第三方評估的定義、原則，為發揮第三方專業評估作用，推動住宅物業管理服務質量提升，維護各方合法權益，對物業服務標準和費用測算、物業服務質量和共有部分管理狀況、物業承接（交接）查驗、專項維修資金使用方案等評估內容進行了規范，并對專業評估機構出具評估報告、檔案資料管理提出了要求，以此引導和規范我市物業服務第三方評估活動。

（二）物業服務招投標。《規定》對建設單位以招標方式、協議方式選聘前期物業服務企業的不同情形，從流程上進行規范。《規定》明確了住宅物業管理區域應當按照《江蘇省物業管理條例》進行劃分，列明了建設單位申請劃分物業管理區域的申請材料及采取招標方式選聘前期物業服務企業的具體流程等內容。《規定》還對業主大會選聘物業服務企業的相關要求進行了明確。

（三）前期物業管理開辦費。《規定》對前期物業管理開辦費的支付、使用、移交和監管四個方面進行了細化，要求在建設單位選聘前期物業服務企業時，由潛在投標人根據項目實際，將前期物業管理開辦所需固定資產費用清單納入投標文件內容，并作為前期物業服務合同附件，以維護業主對開辦費所購資產的知情權，也有助于前期物業服務企業撤場的交接工作。

（四）首次業主大會會議籌備經費。《規定》明確了首次業主大會會議籌備經費的交存時間、交存標準和經費用途，對籌備經費使用管理和核銷的流程，以及結余資金的用途等進行了規定。《規定》還明確了屬地縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）對經費設賬、交存等工作中的監管職責。

值得一提的是，《規定》自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。

全文如下

關于貫徹實施《南通市住宅物業管理條例》

的若干規定

為進一步貫徹落實《南通市住宅物業管理條例》，做好本市住宅物業管理工作，深入推進住宅小區綜合治理工作，現提出如下若干規定：

一、物業服務第三方評估

（一）定義

物業服務第三方評估，是指專業評估機構接受業主大會、業主委員會（物業管理委員會）、建設單位、物業服務企業（以下簡稱“委托人”）委托，按照法律法規、行業規范的規定以及委托合同的約定，對物業服務標準和費用測算、物業服務質量和共有部分管理狀況、物業承接（交接）查驗、住宅專項維修資金使用方案、其他需要評估的物業管理事項提供專業評估服務的活動。

從事物業服務第三方評估活動的機構，應當具備完全民事行為能力，具有從事物業服務評估業務的專職人員。

（二）評估原則

1.評估活動應當遵循獨立、客觀、公正的原則，提供專業服務及客觀、真實、準確的評估報告。

2.物業服務評估活動按照“誰委托誰付費”原則，由委托人提供與委托事項有關的證明材料（業主大會、業主委員會、物業管理委員會應當提供備案證明；建設單位應當提供有關行政主管部門核發的建設工程規劃許可證；物業服務企業應當提供物業服務合同），并與專業評估機構約定評估內容、完成時限及費用，簽訂書面評估委托合同。

3.物業服務評估業務應當委托專業評估機構進行，個人不得承攬物業服務評估業務。

4.專業評估機構與委托人、第三人或者評估事項有利害關系、可能影響公正評估的，應當回避。

（三）評估內容

1.物業服務標準和費用測算的評估。

委托人可以單獨或者共同委托專業評估機構對物業服務標準和費用進行評估。

2.物業服務質量和共有部分管理狀況的評估。

（1）委托人在物業管理活動過程中，可以委托專業評估機構按照有關法律法規、行業規范的規定以及物業服務合同的約定，對物業服務質量進行評估，同時可以在約定期間內對物業服務質量進行跟蹤評估。

（2）專業評估機構在對共有部分管理狀況進行評估時，可以根據委托事項，對物業管理區域道路、綠地，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，大堂、通道、樓梯等公共通行部分，物業項目共有的變配電、安防、消防、給排水、電梯等設備部分，公共照明、景觀等附屬設施、設備部分以及避難層、架空層、設備層或者設備間等共有部分管理狀況進行評估。

3.物業承接（交接）查驗的評估。

（1）建設單位與前期物業服務企業可以委托專業評估機構參與承接查驗活動，對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備開展查驗評估或者協助查驗。承接查驗費用的承擔由前期物業服務合同約定，沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

（2）物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理項目交接時，可以委托專業評估機構協助現場查驗。

（3）專業評估機構應當按照相關規定，對物業承接（交接）查驗進行評估，簽訂查驗評估委托合同或者協助查驗委托合同，形成評估或者查驗記錄、現場評估或者查驗結果。發現存在問題的，還應當明確整改情況并準確記錄在查驗評估報告中。

4.專項維修資金使用方案的評估。

委托人可以委托專業評估機構根據住宅專項維修資金的相關規定，對住宅專項維修資金使用的可行性等方案內容進行評估。

5.其他需要評估的物業管理事項。

委托人可以委托專業評估機構對物業管理其他需要評估的事項進行評估。

（四）評估報告

評估報告應當包括但不限于：評估目的，依據和方法，評估日期和基準日，評估收集資料和查勘數據，評估結果及有效期限，專業評估機構公章和評估人員簽章等內容。

委托人應當自收到評估報告之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于15日。委托人或評估報告利益相關方對評估報告有異議的，應當在評估報告公示期間向出具評估報告的專業評估機構書面提出異議。評估機構應當自收到異議之日起10個工作日內對異議進行復核，并將復核結果書面告知異議人；復核后改變原評估結果的，應當重新出具評估報告。

委托人或評估報告利益相關方對復核結果仍有異議的，經協商一致，委托人或評估報告利益相關方可以委托新的專業評估機構重新評估，或者共同委托新的專業評估機構重新評估。未能達成一致意見的，可以向所在地的街道辦事處（鎮人民政府）申請調解；調解不成的，可以通過司法途徑解決。

（五）評估要求

業主、建設單位、物業服務企業與相關當事人應當協助、配合專業評估機構進行實地查勘，向專業評估機構提供必要的資料并對其所提供資料的真實性負責；不配合、不提供相關資料的，專業評估機構應當在評估報告中說明有關情況。因提供虛假資料造成損失的，由責任方負責賠償。

（六）評估檔案

1.委托人應當將物業服務評估報告作為物業管理資料歸檔備查。換屆、項目交接時，評估報告應當與其他物業管理檔案資料一并移交。

2.專業評估機構應當保持評估檔案資料的齊全完整。其中，物業承接（交接）查驗、物業服務標準和費用測算、住宅專項維修資金使用方案的評估報告及相關資料保管期限不低于5年，其他評估事項的報告及相關資料保管期限不低于3年。

二、物業服務招投標

（一）基本要求

物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人可以委托招標代理機構實施招標活動。

通過招標方式選聘物業服務企業，有下列情形之一的，視為投標人少于3個，招標人應當重新招標：招標文件提供期限屆滿后獲取招標文件的潛在投標人少于3個的；資格預審合格的申請人少于3個的；投標截止時間屆滿時提交投標文件的投標人少于3個的；所有投標均不符合招標文件要求，被評標委員會否決的；有效投標不足3個，評標委員會認為缺乏競爭性或對有效投標是否仍具有競爭性無法達成一致意見，決定否決全部投標的。

（二）建設單位選聘前期物業服務企業

住宅及同一物業管理區域內非住宅（以下簡稱“住宅物業項目”）的建設單位，應當通過招投標方式選聘前期物業服務企業。

住宅物業項目總建筑面積不足3萬平方米，或者重新招標后投標人仍少于3個的，建設單位可以持協議選聘前期物業服務企業申請表及相關證明材料，向項目所在地的縣級物業管理主管部門申請采用協議方式選聘前期物業服務企業。

前期物業管理期間，發生物業服務企業擅自退出等《南通市住宅物業管理條例》第二十九條所列情形的，建設單位應當制定選聘方案并向全體業主公告后，按照規定程序重新選聘前期物業服務企業，其服務內容和標準不低于原合同約定，收費標準不超過原有標準。

建設單位選聘前期物業服務企業具體流程如下：

1.劃分物業管理區域。建設單位應當在前期物業服務招標前，將劃定的物業管理區域向住宅物業項目所在地的縣級物業管理主管部門備案，并提交以下材料：物業管理區域劃分備案表，土地使用批文或使用證明，建設項目立項批復、公建配套批復、地名使用批復文件，建設用地規劃許可證、用地規劃紅線圖，建設工程規劃許可證、建筑總平面圖、物業服務用房配置平面圖。

2.招標。建設單位應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，持招標備案表、招標公告或者投標邀請書、招標文件等材料，向住宅物業項目所在地的縣級物業管理主管部門辦理招標備案。委托招標代理機構招標的，還應當提供委托合同。

（1）編制招標文件。招標文件應當包括招標人簡介（名稱、地址、聯系方式等）；招標項目簡介（項目基本情況、共用設施設備場地基本情況以及物業服務用房配置情況等）；物業服務計費方式；物業服務內容和標準或者物業服務收費標準；對投標人及投標文件的要求（投標人資格、委派至本項目的項目負責人具體要求，投標文件的格式和主要內容，前期物業管理開辦費需求等）；招投標活動實施方案（招標組織機構、開標時間和地點等）；評標標準和評標方法；前期物業服務合同的主要條款和簽訂說明；法律、法規、規章和規范性文件規定的其他內容。

約定投標保證金、中標后的履約保證金的，應當約定其數額及繳存方式。

（2）發布招標公告或發出投標邀請書。招標公告應當載明擬招標的物業服務項目名稱、地址、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；投標人的資格條件和投標文件的遞交；獲取招標文件途徑；招標人名稱、地址、聯系方式等主要事項。招標公告應當在南通市住房和城鄉建設局網站、公共資源交易平臺等公共媒介上發布。

投標邀請書應當載明的事項參照招標公告。招標人應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。

（3）資格審查。招標人可以根據招標項目特點選擇采用資格預審或者資格后審方式，對潛在投標人或者投標人進行資格審查。

采用資格預審辦法對潛在投標人進行資格審查的，應當發布資格預審公告、編制資格預審文件。采用資格后審的，應當在開標后評標前，由評標委員會按照招標文件規定的標準和方法對投標人的資格進行審查。

3.投標。投標人應當按招標文件的要求編制投標文件。投標文件由投標函、商務標書和技術標書組成。

（1）投標函包括服務目標、履約承諾等。

（2）商務標書包括企業資信、企業文化、管理實力、經營業績以及其他物業服務以外的實質性響應等內容。

（3）技術標書包括根據物業服務收費標準響應的分項目服務內容和標準與服務承諾，或者根據物業服務內容和標準響應的投標報價與費用測算；應急預案等管理制度；前期物業管理開辦費需求清單以及對物業服務的其他實質性響應等內容。其中，以物業服務收費標準為招標內容的，由投標企業承諾相應的物業服務內容和標準，物業服務內容和標準應當符合物業服務收費管理相關要求。

4.開標、評標和中標。

（1）開標。符合開標條件的，招標人當眾宣布會場紀律和相關注意事項，當眾拆封投標文件并做好開標記錄，經投標人簽字確認后由招標人存檔備查。住宅物業項目所在地的縣級物業管理主管部門可以派人對開標過程進行現場監督。

（2）評標委員會。由物業管理方面的專家和招標人代表組成，成員人數為五人以上單數，其中專家成員不得少于成員總數的三分之二。評標委員會的專家成員，由招標人在開標前的2日內，向住宅物業項目所在地的縣級物業管理主管部門提出，從南通市住房和城鄉建設局建立的物業管理專家名冊中隨機抽取確定。成員名單在中標結果確定前應當保密。

（3）評標。評標委員會應當按照招標文件設定的評標要求進行綜合評標。評標委員會成員應當獨立評審。

評審投標文件時，技術標書采用暗標方式。評標委員會應當先對技術標書進行評定，再對商務標書進行評定。技術標書評定時，評標委員會應當根據招標文件載明的物業服務內容和標準或者物業服務收費標準，按照質價相符的原則，結合項目實際進行綜合評審。

（4）中標。招標人應當自收到書面評標報告之日起3日內在規定的公共媒介上公示中標候選人，15日內確定中標人。

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向住宅物業項目所在地的縣級物業管理主管部門提交評標報告、中標人的投標文件、中標通知書，辦理中標備案手續。

（三）業主大會選聘物業服務企業

鼓勵業主大會采用招投標的方式選聘物業服務企業。

物業服務合同期限屆滿前，物業服務企業愿意繼續提供服務的，可以向業主委員會提交包括物業服務內容和標準、收費項目和標準、委派項目負責人具體情況等相關資料的方案。

物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業。業主大會決定續聘的，應當在原合同期限屆滿前續簽物業服務合同；業主大會決定另聘物業服務企業的，應當提前60日書面通知物業服務企業（合同對通知期限另有約定的除外），同時由業主委員會擬定選聘方案，選聘方案經業主大會會議表決通過后，以書面形式向全體業主公示不少于15日。

選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用狀況、專業管理人員的配備和管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限、選聘方式等內容。

業主大會決定以公開招標或者邀請招標方式另聘物業服務企業的，應當按照相關法律法規規定開展招投標活動。

（四）監督管理

縣級物業管理主管部門負責轄區內前期物業管理招投標活動的監督管理，審批協議選聘前期物業服務企業申請，負責前期物業管理招投標備案工作，按照職責處理相關信訪投訴。

街道辦事處（鎮人民政府）負責指導、監督轄區內業主大會、業主委員會選聘物業服務企業的具體工作，調處相關矛盾糾紛。

三、前期物業管理開辦費

（一）基本要求

前期物業管理開辦費，由建設單位向前期物業服務企業支付。建設單位與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同時，應當對前期物業管理開辦費的支付、使用等進行約定，所購置的辦公設備和用品清單應當寫進前期物業投標文件，并列入前期物業服務合同的附件。

（二）使用

前期物業管理開辦費用于購買物業辦公設備，以及開展保安、保潔、綠化及工程維修服務必要的工具、器具、設備等固定資產，實行專款專用。不得用于物業服務用房裝修，不得用于購買低值易耗品。

所購固定資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。物業服務企業應當將購買的固定資產登記造冊。

（三）移交

前期物業服務企業退出物業管理時，應當按照規定將由前期物業管理開辦費購買的固定資產移交給業主大會、業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人。

退出的物業服務企業不得以任何理由帶走或者損壞由前期物業管理開辦費購買的固定資產。

（四）監督管理

縣級物業管理主管部門負責轄區內前期物業管理開辦費管理工作的指導和監督，在建設單位辦理前期物業管理招標中標備案或物業服務企業辦理承接查驗備案手續時，查驗前期物業管理開辦費的約定情況。

四、首次業主大會會議籌備經費

（一）交存時間

首次業主大會會議籌備經費（以下簡稱“首次籌備經費”）由建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，持國有土地使用證、住宅物業管理區域建設情況說明、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、總平面圖等相關材料，向物業項目所在地的街道辦事處（鎮人民政府）指定的專用賬戶繳存。

（二）交存標準

建設單位應當按照住宅物業管理區域規劃核準總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米0.4元的標準繳納首次籌備經費。單個住宅物業管理區域總費用最高不超過10萬元，最低不少于3萬元。

（三）使用范圍

首次籌備經費應當專款專用，主要用于首次業主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務、宣傳、交通、通訊、誤餐補助以及按照有關規定聘請第三方機構等必要費用的支出。

首次業主大會經籌備成立的，經費結余部分根據業主大會的決定，可以用于業主委員會換屆改選等支出。

首次業主大會經籌備未能成立的，經費結余部分應當由街道辦事處（鎮人民政府）繼續保管。

（四）經費使用及管理

業主大會籌備組成立后，應當按照規定的使用范圍制定首次籌備經費預算，向街道辦事處（鎮人民政府）書面申請預支籌備經費。申請預支額度一般不超過本住宅小區籌備經費總額的60%。街道辦事處（鎮人民政府）應當在接到申請后及時核實并劃撥籌備經費預支款。

籌備組應當按照經核實批準的預算列支首次籌備經費。需要調整預算經費的，應當事先征得街道辦事處（鎮人民政府）書面同意。

首次業主大會會議召開后10個工作日內，籌備組應當將首次籌備經費使用情況，包括經費開支原始憑證、預算執行報告等資料，在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日。

公示期間業主對公示內容有異議的，可以向籌備組實名提出意見和建議，籌備組應當及時解釋說明，協調解決。

（五）經費核銷

籌備經費使用情況經公示無異議后，籌備組應當及時向街道辦事處（鎮人民政府）申請核銷首次籌備經費，并提供以下材料：

1.經費使用情況；

2.符合財務會計管理要求的原始憑證；

3.預算執行報告等資料以及其公示情況；

4.業主對首次籌備經費使用情況的意見以及建議。

街道辦事處（鎮人民政府）應當自收到核銷申請之日起10個工作日內完成審核。核定首次籌備經費低于預支額度的，核銷申請人應當將差額部分退還至籌備經費專戶。核定首次籌備經費超出預支額度的，街道辦事處（鎮人民政府）應當于30日內向核銷申請人撥付超出部分。核定首次籌備經費超出首次籌備經費交存總額的，超出部分由核銷申請人自行承擔。

首次業主大會經籌備成立的，業主大會或者業主委員會應當及時將銀行賬戶設立情況書面告知街道辦事處（鎮人民政府）。經核銷后，首次籌備經費如有結余的，街道辦事處（鎮人民政府）應當于接到告知后30日內將首次籌備經費結余部分轉入業主共有資金賬戶。

（六）監督管理

縣級物業管理主管部門負責轄區內首次籌備經費管理工作的指導和監管，查驗建設單位繳存首次籌備經費的情況，處理相關投訴、舉報。

街道辦事處（鎮人民政府）負責監督建設單位繳存首次籌備經費，負責轄區內首次籌備經費的設賬、支取、使用、核銷等日常監管工作，負責協調處理相關矛盾糾紛。

五、附則

（一）本規定自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。《〈市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見〉的實施細則》（通房發〔2009〕67號）同時廢止。

（二）本規定未盡事宜，按照國家、省相關法律法規規定執行。如有相應法律法規和政策出臺，按照法律法規和政策執行。

“小物業”牽動“大民生”，物業管理早已超越簡單的保潔、保修范疇，成為衡量一座城市治理精度與民生溫度的重要標尺。

南通新版的物業管理條例，將深刻推動物業管理的深刻轉型，助力人民安居。

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