黑石“三折賣房”背后，資本巨頭，如何在養老地產栽了跟頭？

2025年以來，黑石集團被曝正在以三折價格甩賣旗下養老地產資產，這個消息讓整個資本市場都為之震蕩。

要知道，黑石可是被稱作"資本之王"的全球最大私募股權公司，怎么會在看似前景光明的養老地產賽道上栽這么大跟頭？

時間撥回到2015年，那時候黑石在全球資本市場風頭正勁。

他們募集了一支規模達158億美元的房地產旗艦基金，其中一大筆錢就投進了養老地產。

2016年10月，黑石花11.25億美元從HCP手里買下64處養老公寓。

第二年又掏出7.45億美元從Welltower收購26處物業，短短兩年就形成了覆蓋美國多地、約9000套老年公寓的投資組合。

那會兒黑石的算盤打得挺精，他們看中了歐美國家老齡化加速的趨勢，覺得嬰兒潮一代步入高齡，養老需求肯定會爆發式增長。

在他們看來，這可是個能穩定收租又能資產增值的好生意，完全符合資本對"穩定現金流+資產增值"的追求。

這個布局邏輯表面看確實沒毛病，人口老齡化是不可逆轉的趨勢，養老需求理論上確實是剛性需求。

但問題就出在，黑石把養老地產簡單當成了普通商業地產來做，壓根沒考慮到這兩者之間的本質差異。

到了2025年，情況就完全變了。

黑石開始大規模甩賣這些養老地產，有些資產甚至是以三折價格出售。

算下來，當初18億美元收購的資產，到甩賣時已經虧損超過6億美元，成了黑石近年來虧得最慘的投資之一。

為什么會虧這么慘？得從黑石的運營模式說起。

他們把養老地產當成了"躺著收租"的資本品，用傳統商業地產的套路來玩，收購、包裝、增值、退出。

可養老地產哪是那么簡單的事，養老地產可不是普通的房子，它更像是"醫院里的酒店"，既要有居住功能，又得有醫療照護、生活服務，甚至還要有情感陪伴。

這些功能加在一起，運營復雜度比普通商業地產高了不止一個檔次。

黑石卻偏偏忽視了這些服務屬性，既沒建立專業的運營體系，也沒配備足夠的專業人員。

最要命的是，養老地產本質上是勞動密集型產業。

護理人員、康復師、社工，這些專業人才一個都不能少。

全球勞動力短缺加上薪資上漲，人力成本越來越高，收入根本覆蓋不了這些支出。

黑石想靠收租金賺錢，結果發現租金還不夠發工資的。

市場對這件事的反應也挺有意思，很多人都在質疑，"資本之王"怎么會在養老地產栽跟頭？畢竟老齡化是大趨勢，養老需求擺在那里。

可大家慢慢發現，剛需歸剛需，運營不好照樣賺不到錢。

黑石把養老地產當成普通房地產來做，從一開始就走錯了方向。

黑石這件事，其實給整個資本市場提了個醒，資本再強大，也有它夠不著的地方。

養老地產的核心是服務，不是房子本身。

那些成功的養老機構，哪個不是把服務放在第一位？護理質量、醫療資源、生活照料，這些才是老人和家屬最看重的。

不光是養老地產，其他行業也有類似的教訓。

有些資本進入零售地產，光想著建商場收租金，卻不懂怎么招商運營，結果商場建好了卻沒人來。

教育地產也是一樣，以為買塊地建學校就能賺錢，卻忘了教育的核心是教學質量和師資力量。

說到底，資本和產業的關系應該是互相成就，而不是誰主導誰。

資本應該是產業的賦能者，而不是統治者。

想要在一個行業長期發展，就得先搞懂這個行業的規律，匹配相應的運營能力，然后用長期主義的心態去經營。

急功近利的資本運作，最后往往是搬起石頭砸自己的腳。

現在黑石還在繼續甩賣剩下的養老地產資產，這場持續五年的養老地產投資，最終成了黑石歷史上的一次重大失誤。

不過換個角度看，這個教訓或許比賺錢更有價值。

它讓我們明白，任何時候都不能用資本邏輯去對抗產業規律，尊重行業本質才是長久之計。

資本逐利本無可厚非，但賺錢的前提是得懂行。

養老地產不是不能投，只是不能用玩商業地產的思路來玩。

黑石這次栽跟頭，與其說是市場的問題，不如說是自己沒搞清楚狀況。

希望其他資本能從黑石的失敗中吸取教訓，別再犯類似的錯誤。

說到底，不管是什么行業，最終還是要回歸產業本質。

資本可以加速發展，但不能改變規律。

尊重行業特性，深耕運營能力，這才是資本和產業共贏的正確打開方式。

黑石的故事還在繼續，而資本市場的反思，或許才剛剛開始。