“全面拆遷”真的要來了？這三類房子，或最先被點(diǎn)名，有你家嗎？

劉大爺在縣城的老宅剛被鑒定為D級(jí)危房不久，他就收到了政府提供的兩種安置方案。他盤算著，比起在安全隱患中擔(dān)憂，不如拿著補(bǔ)償開啟晚年新生活。

“棚戶區(qū)改造”和“城市更新”在多地政府的年度規(guī)劃文件中高頻出現(xiàn)。這些行動(dòng)有明確的指向性：集中解決危舊房問題，改善特定人群的居住條件。

從新疆和碩縣、江西黎川縣等地的具體方案來看，政策優(yōu)先關(guān)注的是那些已被專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為 C、D級(jí)的危舊房屋。

01 城市規(guī)劃，公共利益優(yōu)先

城市的發(fā)展不是無序擴(kuò)張，而是有規(guī)劃的更新。國家《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，基于“公共利益的需要”是啟動(dòng)征收的前提。

這些“公共利益”通常指由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法組織實(shí)施的舊城區(qū)改建，特別是針對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后地段。

在這些區(qū)域，房屋通常存在較大的安全隱患，市政配套設(shè)施也嚴(yán)重不足，居民的生活質(zhì)量亟待提升。

拆遷改造的根本目的，是為了改善民眾的住房條件和居住環(huán)境，完善城市功能。

02 三類房屋，征收的重點(diǎn)目標(biāo)

官方文件中，有三類房屋被置于優(yōu)先改造的“清單”前列，成為政策關(guān)注的焦點(diǎn)。

第一類是結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞的“危房”。根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，隨時(shí)可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力、無法保證居住安全的房屋被定義為危房。

這些房屋包括建筑年代久遠(yuǎn)、主體結(jié)構(gòu)老化，或經(jīng)鑒定為C、D級(jí)別的房屋。例如，江西黎川縣的方案明確將“鑒定為D級(jí)的危房”列入了征收范圍。

第二類是 “水淹房”與“火燒房” 。這類房屋因自然災(zāi)害或事故嚴(yán)重?fù)p毀，喪失了基本居住功能。

它們通常會(huì)被專門列出，并制定有針對(duì)性的處理辦法。在一些地區(qū)的分類管理中，這類房屋與危房一同被歸為需要優(yōu)先處理的“三類房”。

第三類是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏的“棚戶區(qū)” 。這些區(qū)域除了房屋本身破舊，往往還伴隨著公共設(shè)施缺失、道路狹窄、消防隱患大等一系列問題。

從各地發(fā)布的“棚戶區(qū)（危舊房）改造”方案可以看出，改善這一區(qū)域的整體居住環(huán)境是明確的目標(biāo)。

03 拆遷程序：法定流程保障權(quán)益

拆遷工作并非隨意啟動(dòng)，它遵循一套嚴(yán)格的法定程序，核心是保障公眾知情權(quán)和參與權(quán)。

項(xiàng)目啟動(dòng)前，政府必須發(fā)布啟動(dòng)公告，明確征收范圍。一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是，補(bǔ)償方案的征求意見期不得少于30天。政府需要征求公眾意見，并及時(shí)公布采納情況。

以山西柳林縣為例，當(dāng)?shù)匾?guī)定征收方案須征得90%以上居民同意才能推進(jìn)。對(duì)于因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過50%的被征收人認(rèn)為方案不合規(guī)定時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)。

在房屋評(píng)估環(huán)節(jié)，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。如果協(xié)商不成，會(huì)通過投票、搖號(hào)等公開隨機(jī)方式確定，整個(gè)過程可由公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督。

04 補(bǔ)償安置：多元選擇的保障

如今的征收補(bǔ)償方式，已遠(yuǎn)非單一的“給錢了事”，形成了以產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償為主，多種方式靈活結(jié)合的格局。

主流的補(bǔ)償方式有三種：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和房票安置。貨幣補(bǔ)償?shù)暮诵脑瓌t是“不低于市場價(jià)格”。

例如，新疆和碩縣的方案規(guī)定，補(bǔ)償價(jià)格不低于征收決定公告之日同區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場平均價(jià)格。產(chǎn)權(quán)調(diào)換則是用新建房屋置換原有房屋。

例如，黎川縣規(guī)定，選擇產(chǎn)權(quán)置換的，可按被征收主房面積1：1.2的比例進(jìn)行置換。目前備受關(guān)注的是“房票安置”新模式。

它將被征收房屋的價(jià)值轉(zhuǎn)化為一張有價(jià)“房票”，持有人可在指定區(qū)域內(nèi)自行選購新建商品房。

05 額外補(bǔ)助與搬遷獎(jiǎng)勵(lì)

除了房屋本身的價(jià)值補(bǔ)償，被征收人還能獲得一系列補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)是基本保障。臨時(shí)安置費(fèi)用于彌補(bǔ)搬遷后、入住新居前的租房等過渡成本。

以安徽無為市為例，市中心城區(qū)的一級(jí)區(qū)域臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米8元。

為鼓勵(lì)居民配合搬遷，各地普遍設(shè)置了簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)金額與簽約速度掛鉤。例如，無為市對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽約搬遷的住宅，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)最高可達(dá)每平方米500元。

對(duì)于營業(yè)性房屋，還會(huì)補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失。例如，無為市對(duì)商業(yè)、辦公用房的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定為被征收房屋價(jià)值的千分之三每月。

06 理性看待“拆遷潮”，維護(hù)自身合法權(quán)益

面對(duì)“拆遷”傳聞，保持理性至關(guān)重要。首先要明確，并非所有老房子都會(huì)拆遷。各地政策都指向“危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后”的區(qū)域。

如果房屋被列入征收范圍，應(yīng)主動(dòng)通過政府門戶網(wǎng)站等官方渠道，仔細(xì)查閱具體的“房屋征收與補(bǔ)償方案”，了解范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方式和時(shí)間。

在征收過程中，要確認(rèn)程序合法，例如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定是否經(jīng)過協(xié)商或公開隨機(jī)程序。尤其要關(guān)注補(bǔ)償方案是否履行了不少于30天的公開征求意見程序。

所有補(bǔ)償協(xié)議都應(yīng)基于房屋的合法建筑面積和市場評(píng)估價(jià)值。對(duì)于房屋價(jià)值的最終認(rèn)定，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定。

對(duì)于未經(jīng)登記的房屋或權(quán)屬不清的情況，政策規(guī)定了詳細(xì)的調(diào)查、認(rèn)定和處理程序。對(duì)認(rèn)定結(jié)果有異議，可以申請(qǐng)復(fù)核，或通過行政復(fù)議、行政訴訟等法律途徑解決。

新疆和碩縣，100戶居民告別了被鑒定為C、D級(jí)的危舊房，他們用“房票”走向新家園。江西黎川縣，古城花苑等新小區(qū)為選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的居民提供了1：1.2的置換面積。

城市更新的步伐仍在繼續(xù)，但從山西柳林縣到安徽無為市，從湖南岳塘區(qū)到云南東川區(qū)，一套以 “決策民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償公平、結(jié)果公開” 為核心的制度正在運(yùn)行。

拆遷不是終點(diǎn)，而是為了讓更多人住得更安全、更舒適的新起點(diǎn)。