【獨家盤點】縮量提質、聚焦核心！2025廣州土拍變化要注意

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

上周日，由越秀地產以14.36億元底價競得海珠區一宗涉宅用地來宣告2025年廣州土拍正式落下帷幕：

克而瑞數據監測顯示，2025年廣州經營性用地供應83宗，供應總建面471.45萬㎡，同比減少45%，成交73宗，成交總建面396.89萬㎡，同比減少41%，成交金額549.46億元，同比減少35%。

其中涉宅用地供應57宗，同比減少9宗，供應總建面383.55萬㎡，同比減少33%，成交48宗，同比減少1宗，成交總建面309.14萬㎡,同比減少30%,成交金額506.61億元，同比減少34%。

整體來看，今年廣州土拍呈現了以下四個明顯特征：

01

縮量&地塊趨小化

2025年廣州全市涉宅用地供應57宗，供應總建面383.55萬㎡，同比減少33%，宗均建面僅為6.7萬㎡，2024年為8.84萬㎡，同比減少24%，供應面積及宗均建面為2006年以來最低谷。

02

提質，掛牌地塊集中在中心區，平均容積率僅為1.57

2025年全市掛牌57宗宅地，中心五區供應30宗，占比53%，較往年增加4%，占據廣州土拍半壁江山，是土拍熱度延續的關鍵。

具體到各區上看，克而瑞數據監測顯示，白云區為今年廣州涉宅用地供求主力，供應13宗，同比增加6宗，成交10宗，同比增加7宗；其次是天河區，供應9宗，成交5宗。

在平均容積率上，克而瑞數據監測顯示，2025年全市掛牌宅地平均容積率僅為1.57，創2006年新低。

具體看不同容積率段成交情況：

容積率段0-2：成交15宗，低密化明顯，較去年增加10宗，低容地塊可打造低密別墅產品，增城、白云、花都各3宗，南沙2宗，天河、黃埔、番禺、南沙各1宗。

其中由中國交建與科學城集團以28.44億元成交總價競得的黃埔區長洲島地塊是今年廣州成交涉宅用地容積率最低的一宗，僅有1.01，其次是增城城投以6.24億元成交總價競得的荔湖新城地塊，容積率1.02，容積率同為1.02的還有花都城投以8.22億元成交總價競得的鳳凰北路以西地塊。

容積率2.1-4：成交38宗，高容積率4-7的有4宗，天河金融城2宗、海珠工業大道、白云同德圍各1宗

供地延續“小而美”特點，絕大多數地塊容積率小于4.0且建筑面積小于10萬方，在促進“好房子”建設的同時，也利于房企縮短建設周期和減小資金壓力，其中中心及近郊以打造剛改或改善產品為主，外圍花都、增城更適合打造低密別墅產品。

03

底價/低溢價率是主流，溢價率低位回升

2025年全市共成交48宗涉宅用地，以底價/低溢價成交為主，34宗宅地底價成交，14宗地塊溢價成交，其中部分宅地如白云區江高鎮廣州軌道交通裝備產業園 AB0101013地塊、 AB0101011地塊，設置回購/安置條款，鎖定銷路利潤確定，深受房企青睞，高溢價成交。

在成交溢價率TOP10排行上，安置房用地占據了三個席位，均由中建國際投資競得，三宗均位于白云區，其中江高鎮競得兩宗安置房用地溢價率分別為37.83%、28.86%，分別包攬排行榜冠、亞軍寶座，另外一宗太和鎮安置房用地溢價率達到了16.24%，位列排行榜第九。

保利發展以35億元成交總價競得的海珠區南泰路地塊溢價率為27.27%，位列季軍席位。

04

房企差異化撿漏，民企漸“露頭”

從拿地房企上看，房企拿地偏謹慎，以差異化撿漏為主，但也存在亮眼表現；拿地主力依舊是國/央企為主，不過民企也在逐漸“露頭”。

例如在房企拿地金額排行上，克而瑞數據監測顯示，今年廣州土拍中，出現益云集團、力迅投資、福牛地產、番禺置業、敏捷集團等民企，其中敏捷集團以33.17億元拿地金額獲得排行榜第六位。

民企參與廣州土拍積極性提升，一定程度上也是對廣州市場預期向好的肯定。

還可以看到，越秀、保利、珠實等頭部國央企持續重倉核心區，越秀地產以95.39億元拿地金額位列廣州房企排行榜冠軍，其中白云競得3宗，天河、海珠競得均為2宗，番禺區競得1宗；保利發展以77.35億元拿地金額獲得排行榜亞軍，天河、海珠、白云各1宗；珠實地產以44.22億元拿地金額獲得排行榜季軍，在海珠、天河、荔灣各競得1宗。

在拿地總建面排行上，克而瑞數據監測顯示，增城城投以40.53萬㎡拿地面積獲得冠軍，南沙開建以38.34萬㎡拿地位列亞軍，越秀地產以37.14萬㎡位列第三。

整體來看，2025年廣州土拍呈現 “縮量提質、聚焦核心、國企兜底、民企回暖” 的鮮明特征，核心區優質宅地傾向高端改善，安置房、回購地塊保障民生與現金流，形成“高端提質、保障托底” 的格局。展望2026 年，隨著成交地塊逐步入市，產品定位分化，樓市高端與保障雙軌并行撐市，土拍在“控增量、優供給”指導下，大概率延續穩量提質行情。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。