深圳泊寓清退的門店，中小運(yùn)營(yíng)商能不能接手？

近期，萬科泊寓清退深圳10余家門店的事件仍在發(fā)酵，這些門店主要集中在龍華、龍崗、寶安等非核心區(qū)域，多為2017年左右“萬村計(jì)劃”簽約的房源，是萬科從農(nóng)民業(yè)主手中整租后改造出租。

然而，深圳泊寓從啟動(dòng)“萬村計(jì)劃”時(shí)的高歌猛進(jìn)到因萬村租約調(diào)整導(dǎo)致整體租賃業(yè)務(wù)虧損約近億元，僅花了8年時(shí)間。

近期萬科集團(tuán)發(fā)布了一份擔(dān)保公告顯示，2024年深圳泊寓年?duì)I收12.39億，凈利潤(rùn)3194萬元，盡管投資回報(bào)率僅有2.5%，但好得看到了盈利的希望。

不曾料到，今年行情直轉(zhuǎn)直下，深圳泊寓2025年的前11個(gè)月，營(yíng)業(yè)收入10.5億元，利潤(rùn)總額-1.1億元，凈利潤(rùn)-8,881.32萬元。可以發(fā)現(xiàn)，同比去年總體營(yíng)收下降（同比例推算），凈利潤(rùn)下降幅度更是滑鐵盧，至年底深圳泊寓業(yè)務(wù)虧損過億基本是板上釘釘。從盈利3000多萬到虧損近億，深圳泊寓給出的理由是但本年由于萬村租約進(jìn)入調(diào)漲周期，部分樓棟出現(xiàn)虧損。箭頭直指萬村計(jì)劃，當(dāng)年高價(jià)拿的房，現(xiàn)在成為拖累整體集團(tuán)的掣肘。

▲圖片來源：萬科集團(tuán)官網(wǎng)

“萬村計(jì)劃”引雷的原因

從運(yùn)營(yíng)情況來看，深圳泊寓平均出租率為94%，整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，也就是說泊寓整體出租率是非常高，甚至高于同行。那為什么今年挖出這么大的坑？

1、裝修成本長(zhǎng)期攤銷。2017年，萬科宣布“萬村計(jì)劃”，截至2018年，泊寓在深圳簽下近2000棟農(nóng)民房、超10萬間公寓房源。萬村高管曾透露村民房單間裝修改造成本為2600-3000元/平方米（這個(gè)成本已經(jīng)達(dá)到中高端長(zhǎng)租公寓的水平），以20平米的平均面積計(jì)算，單間農(nóng)民房的裝修費(fèi)用至少5.2萬起，按照規(guī)模推算，裝修成本一項(xiàng)就超50億元，這筆錢完全是萬科貼進(jìn)去的，裝修成本攤銷一直拖累集團(tuán)利潤(rùn)。

2、收房成本集體漲價(jià)。泊寓與農(nóng)民租約租期是12年，簽訂合同條件租金“3年遞增10%”。前期因城中村改造房租上漲問題，政府在《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019－2025）》中就明確城中村改造要加強(qiáng)政府在規(guī)劃統(tǒng)籌、計(jì)劃引導(dǎo)、價(jià)格指導(dǎo)等作用，并且且深圳政府也在2018年率先出拳穩(wěn)租金，試點(diǎn)實(shí)行“一房一價(jià)”的租金管控，規(guī)定合同中進(jìn)行年租金增長(zhǎng)率不超過正負(fù)5%的漲幅約束。也就是說泊寓萬村租金在政府強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)下，年租金漲幅不可能高于5%，按照合同條款，泊寓前期租金增幅收益不超過2%，收益被鎖死。2020年高點(diǎn)之后深圳租金一路向下，而萬科每年需要支付給農(nóng)民近億元的租金成本，今年深圳商品房整體租金下行，部分城中村租金回調(diào)20%，已經(jīng)形成租金倒掛。

▲圖片來源：房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

3、包租模式的硬傷。包租模式的風(fēng)險(xiǎn)從未像今天這么大（包租模式之殤），當(dāng)前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續(xù)下降，成本卻是剛性兌付（拿房成本）+持續(xù)上升的（獲客成本），項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)中“容空置空間”不斷被壓縮，對(duì)出租率非常敏感，一旦跌破對(duì)應(yīng)的安全值，項(xiàng)目即面臨虧損的局面，而當(dāng)初那批高價(jià)拿房的公寓首當(dāng)其沖地陷入”收房越多、虧損越重“的困境。

泊寓退出的資產(chǎn)，是中小運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)嗎？

筆者認(rèn)為，有機(jī)會(huì)但也有風(fēng)險(xiǎn)。

從資產(chǎn)角度來看，深圳租金仍處于下行階段，但是萬科前期投入的裝修底層還在，物業(yè)資產(chǎn)還在，客戶也還在，以目前的低價(jià)切進(jìn)去，比較適合兩類模式：一是貝殼這類省心租輕資產(chǎn)模式，將租金下行風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主共攤；二是如果資產(chǎn)聚集，與村集體簽約成立合資公司，將資產(chǎn)打包整體委托代管，村集體以股權(quán)形式入股，雙方共創(chuàng)未來增值收益。這兩種形式項(xiàng)目未來利潤(rùn)都有的做。

但是這里也有三個(gè)問題，一是此次清退房源主要位于非核心區(qū)，回報(bào)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)重，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力有一定要求；二是深圳保租房的持續(xù)入市，對(duì)農(nóng)民房改造的這類產(chǎn)品造成打擊嚴(yán)重，截至2024年底，深圳保租房市場(chǎng)占比達(dá)39%，規(guī)模在一線城市中僅次于上海。三是農(nóng)民作為個(gè)體業(yè)主，并且這里還涉及農(nóng)民的安置問題，這里面不僅簡(jiǎn)單的企業(yè)運(yùn)作，還有涉及到農(nóng)民權(quán)益保障問題，會(huì)受到更加嚴(yán)格的監(jiān)管。

因此，泊寓的問題是前期資本瘋狂造成的結(jié)果，而它作為頭部企業(yè)退出，也給中小運(yùn)營(yíng)商帶來一些機(jī)會(huì)，但這些機(jī)會(huì)能不能被抓住，還需要考慮運(yùn)營(yíng)商自己的條件稟賦及優(yōu)勢(shì)能力。

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