政府也得守《民法典》！強(qiáng)占私有房屋被判騰退｜北京房產(chǎn)律師案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2021年7月，劉明通過(guò)乙中介公司，與出賣(mài)人周某簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以270萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋（建筑面積150平方米）。劉明依約支付240萬(wàn)元購(gòu)房款及全部稅費(fèi)，并于2021年9月9日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，成為登記所有權(quán)人。

然而，當(dāng)劉明準(zhǔn)備收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，一號(hào)房屋被某區(qū)政府實(shí)際占用，屋內(nèi)有其工作人員居住。劉明多次要求騰退未果，遂起訴請(qǐng)求：

判令某區(qū)政府立即騰退并返還一號(hào)房屋；

支付自2021年11月起的房屋占有使用費(fèi)（按6000元/月計(jì)算）。

某區(qū)政府辯稱：

其與甲房地產(chǎn)公司（原開(kāi)發(fā)商）存在“以房抵債”協(xié)議，一號(hào)房屋系用于抵償土地出讓金欠款；

自2001年起即實(shí)際控制該房屋，并進(jìn)行裝修；

劉明與周某交易價(jià)格偏低、拆分房款，涉嫌“惡意串通”；

應(yīng)追加周某為被告，由其承擔(dān)違約責(zé)任。

另查明：

一號(hào)房屋早在2008年已登記至周某名下；

某區(qū)政府與甲公司關(guān)于177萬(wàn)元債務(wù)是否成立至今未核實(shí)完畢，也未通過(guò)訴訟確認(rèn)對(duì)房屋享有物權(quán)；

此前某區(qū)政府曾另案起訴要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但被法院以“法律關(guān)系混雜”為由裁定駁回（A號(hào)裁定）。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

某區(qū)政府于判決生效后15日內(nèi)騰退一號(hào)房屋并返還劉明；

若逾期未騰退，則自逾期次日起按5000元/月支付占有使用費(fèi)；

駁回劉明關(guān)于2021年11月至判決前的占有使用費(fèi)請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)

劉明已依法完成不動(dòng)產(chǎn)登記，系合法所有權(quán)人。某區(qū)政府僅憑與開(kāi)發(fā)商之間的未決債權(quán)協(xié)議占有房屋，屬于普通債權(quán)，不能對(duì)抗已登記的物權(quán)。

“以房抵債”未經(jīng)確權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)效力

即使某區(qū)政府與甲公司曾約定用房屋抵債，但因債務(wù)金額未最終確認(rèn)，且未辦理產(chǎn)權(quán)變更或預(yù)告登記，該協(xié)議僅在雙方內(nèi)部有效，不得對(duì)抗善意第三人。

買(mǎi)受人系善意，交易程序合法

劉明通過(guò)正規(guī)中介購(gòu)房，查檔顯示房屋無(wú)查封、抵押，已支付合理對(duì)價(jià)并完稅過(guò)戶，符合善意取得要件。所謂“價(jià)格偏低”“拆分裝修款”等質(zhì)疑，不足以證明惡意串通。

騰退前的使用費(fèi)應(yīng)向出賣(mài)人主張

劉明在過(guò)戶當(dāng)日才知房屋被占，說(shuō)明出賣(mài)人周某隱瞞重要事實(shí)，構(gòu)成違約。因此，過(guò)戶前的損失應(yīng)向周某追責(zé)，而非現(xiàn)占有人。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“先占”不等于“有權(quán)占”

即使某單位自2001年起使用房屋，只要未取得產(chǎn)權(quán)或合法用益物權(quán)，一旦房屋被合法出售并過(guò)戶，就必須騰退。

債權(quán)不能對(duì)抗已登記的物權(quán)

開(kāi)發(fā)商欠政府錢(qián)，政府可起訴追債，但不能直接霸占已售房屋。否則，將嚴(yán)重破壞交易安全和產(chǎn)權(quán)秩序。

購(gòu)房前務(wù)必實(shí)地看房+查清占用情況

本案中，劉明雖查了產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但未確認(rèn)實(shí)際占用人，導(dǎo)致收房受阻。建議簽約前：

實(shí)地查看房屋是否有人居住；

要求出賣(mài)人書(shū)面承諾“無(wú)第三方占用”；

在合同中明確逾期交房的違約責(zé)任。

遭遇強(qiáng)占，優(yōu)先起訴現(xiàn)占有人騰房

若房屋被他人非法占用，直接起訴占有人返還原物是最高效路徑。即使出賣(mài)人違約，也不影響你向?qū)嶋H侵權(quán)人主張權(quán)利。

政府機(jī)關(guān)同樣受《民法典》約束

行政機(jī)關(guān)參與民事活動(dòng)時(shí)，身份與普通民事主體無(wú)異。以“歷史遺留問(wèn)題”“行政協(xié)議”為由拒不騰房，法院不予支持。

律師建議：若您購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)房屋被他人（包括單位、親屬、租戶）占用，應(yīng)立即：

（1）固定證據(jù)（拍照、報(bào)警、物業(yè)證明）；

（2）發(fā)律師函要求限期騰退；

（3）同步向出賣(mài)人主張違約責(zé)任。

雙線維權(quán)，才能最大限度保障權(quán)益。