北京樓市年末迎政策禮包，首日探訪：二手房連夜簽約放量，新房靜等周末爆發

梧桐府項目售樓處。董紅艷/攝

本報記者 董紅艷 北京報道

北京樓市政策持續溫和釋放。臨近年末，北京公布了新一輪的樓市新政。本次政策內容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例、優化營商環境等。

對于新政，業內多方分析認為，本次政策直接擴大了購房群體規模，有利于降低購買二套房家庭的購房成本；同時，有利于進一步簡化流程，提升房地產市場投資效能。同時，本次北京新政具有示范意義，其他一線城市或將持續跟進。有分析人士坦言，預計本次政策落地將帶動市場活躍度出現階段性好轉。

至于市場的即時反饋，有中介人士表示，其所在的朝陽某大區十余家門店，在12月24日新政出臺當晚，二手房簽約量明顯提振。12月25日，在走訪市場過程中，《華夏時報》記者了解到，新政發布后首日，售樓處的到訪客戶尚未有明顯的增加。多個相關人員表示，本周末銷售狀況或得到更明顯的提振。

沐春墅項目售樓處。董紅艷/攝

樓市政策漸進式推進

12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

在限購政策調整方面，不同于今年8月北京優化已經具備購房資格人群的購房政策，本次降低了非戶籍家庭購房的社保/個稅年限要求。

新政一方面明確降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，五環內由3年降至2年，五環外由2年降至1年；另一方面明確加大對多孩家庭支持力度，允許在五環內多購一套，戶籍和非戶籍多孩家庭分別在五環內限購3套、2套。

在住房信貸政策方面，新政不再區分首套二套商貸利率。據悉，當前北京首套商貸利率為3.05%，五環內二套房商貸利率為3.45%，五環外二套房貸為3.25%。新政實施后，銀行業金融機構不再區分首套、二套住房商貸利率定價標準，具體利率由銀行根據市場情況及客戶風險狀況自主確定。

同時，新政還在公積金貸款上釋放了利好。政策明確降低北京公積金首付比例至2.5成。不過，在中指研究院方面看來，相關政策力度不大，未來公積金政策仍有優化空間。

另外，值得一提的是，北京本次新政還對營商環境進一步優化，明確將通過招拍掛拿地的房地產開發項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區分級核準調整為區級備案。

業內多方充分肯定了政策的功效。中指研究院方面向《華夏時報》記者分析指出，本次政策直接擴大了購房群體規模，有利于促進非京籍和多孩家庭購房需求釋放；總體上降低了二套房貸利率，有利于降低購買二套房家庭的購房成本，促進需求釋放；優化營商環境有利于簡化項目審批流程，提升房地產市場投資效率。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則向《華夏時報》記者指出，政策調整優化旨在進一步支持居民剛性和改善型住房需求，體現去庫存導向以及穩樓市的底線導向。隨著各地政策預期逐漸明朗，這將對全年市場交易圓滿收官提供有力支持，同時也為明年構建更加寬松的購房環境創造了條件。

不過，整體來看，本次政策依然延續漸進式推進節奏。基于過往政策推行情況，中指研究院方面也向記者坦言，預計本次政策落地將帶動市場活躍度出現階段性好轉，而整體效果或較有限。

在部分市場人士看來，本次政策之后，北京離完全解除限購越來越近。對于新發布的政策，位于市場一線的中介人員周凌（化名）向《華夏時報》記者表示，當前的新政不僅不是部分市場人士預期的“全部解除限購”的政策，甚至“距離全部解除限購還很遙遠”。

“北京會持續漸進式放寬，不會太輕易地出臺完全解除限購的政策。”合碩機構首席分析師郭毅也向《華夏時報》記者給出了一致的觀點。

對一線城市有啟示意義

本輪北京樓市調控政策，是宏觀政策導向下點上發力典型實踐。《“十五五”規劃建議》指出“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，近期全國住房城鄉建設工作會議也強調“城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求”。

同時，值得留意的是，12月22日到23日，全國住房城鄉建設工作會議召開，會議進一步表明，城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策。

基于此政策背景，中指研究院方面表示，在清理住房消費不合理限制性措施的要求下，北京已經邁出重要一步。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這意味著，政策空間較大的城市，后續政策仍需調整優化。北京此次政策調整并非單個城市的孤立態勢，而是中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議后首個進行政策調整的城市。

嚴躍進指出，結合當前房價深度調整后的現狀，房價背后的性價比顯著提升，這將為市場交易帶來積極活躍的態勢，對市場預期向好也將產生積極影響。因此，近期政策雖為個別城市舉措，但同時也意味著“十四五”期間房地產將實現圓滿收官，“十五五”將迎來良好開局。

從時間上看，本次北京新政搶得“頭籌”，未如往常進行壓軸發布。截至12月25日中午，一線城市中，除了北京發布了新政以外，上海、深圳等城市尚未有新動向。嚴躍進認為，本次北京的新政對其他一線城市具有啟示意義。而具體政策調整需根據各地實際情況推進，但政策調整優化大概率都會發生。

在市場供求關系已經發生重大變化的背景下，中指研究院方面指出，未來北京應該進一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放。在穩定房地產市場中積極發揮大城市帶動效應，預計上海、深圳等城市也存在限制性政策優化預期。

具體而言，在公積金政策方面，近期中央及監管部門多次強調要“深化住房公積金制度改革”。中指研究院認為，公積金政策有望成為未來支持住房需求的重要舉措之一。本次北京將首付比例降至2.5成，仍高于其他一線城市，未來北京的公積金政策在降低首付比例、擴大公積金使用范圍、優化公積金提取次數等方面仍具備進一步優化空間。

除上述情形，當前北京樓市購買力仍有部分可釋放的空間。其中，記者注意到，有購房者十分關注共有產權房的買賣相關政策的出臺，期望能夠進行相關交易，并考慮購入商品住宅。當前政策規定一個家庭只能購買一套共有產權住房，已購家庭需按規定退出后，方可再購買商品住房。

市場反饋靜待本周末？

本次樓市政策的松綁，不僅是對相關會議精神的落地，也是基于當前市場環境的充分考量。

從價格方面看，北京樓市持續筑底。統計局70城房價指數數據顯示，北京新建商品住宅價格指數環比僅2月、4月、9月微漲，其余月份小幅下跌；同比從1月的-5.7%逐步收窄至10月的-2.0%，11月小幅擴大至-2.1%；二手房方面，環比從4月起轉降，后整體加速下行，11月環比跌幅1.3%為年內最大跌幅，11月同比下滑幅度也達到年內最高值，下跌6.8%。

成交量上，北京住宅市場同樣承壓，二手房有以價換量的態勢。根據中指數據，2025年1到11月，北京二手住宅成交15.7萬套，同比增長1.9%，整體表現較為平穩。

同時，不可否認，當前北京住宅市場面臨著一定的去化壓力。中指數據顯示，2025年1到11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，較上年同期下降12.4%，表現偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來月度低位，僅高于2月。而易居研究院百城庫存數據顯示，北京當前去庫存周期為21.3個月，已超過合理值14個月的水平。

在近期走訪新房項目過程中，記者了解到，當前北京部分新房，即便是一時頗受市場追捧的新房項目，也在通過“工抵房”以及“送車位”等方式降價去庫存。

對于新政的反饋，有意向購房者向《華夏時報》記者表示，新政之下，的確有心動，但因為戶口和小孩教育的問題，還是有些猶豫。

12月25日下午，《華夏時報》記者到訪大興區興創沐春墅和大興發展梧桐府項目售樓處。兩個項目在開盤初期去化不甚理想，新政發布后也均未呈現明顯熱銷的跡象。售樓處看房客戶寥寥，在現場活動的基本上均是項目工作人員。

大興發展梧桐府銷售人員向記者表示，售樓處除了周末人都比較少。興創沐春墅的銷售人員也向記者表示，政策剛出臺，今天是工作日，可能要等到周末，市場才會有明顯的反饋。

二手房方面，有中介人員向《華夏時報》記者表示，政策出臺當天晚上，其所在的朝陽某大區十來個店面，簽約量有二三十單。房貸利率更加友好，有些客戶可選房源的范圍也增加了。不過，二手房的價格上沒有明顯的變化。新房目前處于年底銷售沖刺階段，很多價格也都有額外的優惠。“就看周六日了”，新房或許會在這個周末迎來看房量的爆發。

“當前的政策主要是起到止跌回穩的功效，避免更大的下行的風險。”郭毅向記者表示，現在其實并不缺購房需求，很多項目的案場看房的客戶仍然很多，而且從存款數據上看，北京的客戶其實也不缺錢。只不過，當前缺乏信心和預期支撐。

位于市場一線的中介人員周凌（化名）向《華夏時報》記者表示，新政后，至少今年年底的市場成交量會很大；價格方面，北京住宅市場的價格是分化的，具體要看不同的區域，不同的小區，有些房源已經趨于止跌企穩的狀態了。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧