2026年穩樓市：最終落定在一個字上

樓市是繼續跌，還是大漲翻五倍，網上的瓜眾各有各的道理。

其實，談樓市不是一個正確與錯誤的選擇，而是我們是否真的看到了風帆在海平面上升起，沒有數據信號，一切都是假設，沒太大意義，還是要談底層邏輯。

能不能穩住樓市，有三個理論支點，都和政策有關。

第一個支點：看收儲

黃奇帆建議繼續提供彈藥，向新加坡學習，新加坡組屋在居民家庭占比 77% 以上，中國收購存量房用于保障房，占比要達到 25%，這對中國來說是一個天量數據，未來的保障房當在 90 億平方米以上，目前新樓盤存量 20 億平方米，按黃奇帆的建議，加征 20 萬億國債全收了做保障房。

這的確是一個穩樓市的大招，但黃奇帆的大計劃中有一個小九九，他想讓政府少花錢，打 6 折收購，這個就不實際了，等于盤剝了開發商，是讓開發商將商品房賠本轉成保障房，政府托管。在房子的總價中，真正屬于開發商的部分：建安費加利潤，一共也只有 40%，按黃奇帆打 6 折，開發商不如直接降價，把命運交給市場。

黃奇帆的建議適得其反，打 6 折的結果是重力加速度，徹底隱入塵煙，相信政策不會這么做，而且會在新的一年里加大收儲的力度，前提是要砸錢。

第二個支點：看流動性

穩住了新樓盤是第一步，但決定趨勢的是二手房，是二手房的流動性。

買了房子賣不出去，還是資產荒，于是有了網上的經濟冷幽默：房子不是大蔥價，而是零價值，反正賣不出去，沒有交換價值。這當然是極端的說法，但一個市場的活躍，的確要看流動性。二手房的價格是市場的真實價格，這個價格一直在往下降，二手房的掛牌量又一直在往上升，這就決定了樓市的預期。

今年房地產有一個非常突出的現象，就是銀行做直銷房，說明法拍房能夠給出的邊際價格，已經破了銀行的底線，與其法拍，不如直銷。這又是一個風險信號，因為銀行直銷房也拉低了二手房的邊際價格，無疑是火上澆油。

那么，靠什么支持二手房的流動性，當然是減少需求端的壓力，進一步降首付、降息、降交易稅，前提是要砸錢。

第三個支點：看土拍

樓市說到底是供求不平衡了，為什么說看土拍？

因為這是中國特色，中國樓市的核心價值取向是土地財政，地方財政高度依賴土地出讓金，決定了政策的方向，幾乎所有的救市政策，本質上都是在保土地出讓金。

如果不存在土地出讓金的問題，根本談不上救市不救市，房價低了對購房者是好事，市場會自主調節，建立新的供求平衡點，日本沉沒的三十年主要對策不是下限跌令，而是直接減少政府性收入，貸款零利率，中國不同，因為對購房者的好事，對地方財政來說是壞事，地方財政一半的收入來自土地出讓金，所以樓價不能大跌，2019 年恒大想七折出售，政策直接下了限跌令。房價跌，土拍就會流拍，別人救市救的是需求端，辜朝明的救市方案就是零利率，中國的學者罵他給中國樓市挖坑，良心壞了壞了的。

能不能最大限度減少土拍，讓供應端剎車，能，前提是要加發特別國債，支持地方財政，這還是一個字，砸錢。

既然不能停止土拍，不能讓供應端剎車，那就成了龜兔賽跑，從而也定義了樓市的格局，修復的過程只能是一個慢變量。

而 2026 年樓市能不能穩住，說到底要看工具箱里還有多少工具，中國到底還有多大的負債空間。