北京買房：理清思路，購房建議1757

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我現在住南四環的**小區（發布的話請打碼，我怕挨罵），2013年買的聯排，當時4萬多現在7萬多，這升值是不是很差啊？因為我們旁邊的老破小在當時連2萬都不到，現在5萬多了。

我認為是我們的物業管理的實在不行，除了最基本的保安保潔之外幾乎是不管理，導致私搭亂建，占用綠地，私裝地鎖的比比皆是，從外邊看像別墅小區，一進門跟農家樂似的，甚至還不如大雜院呢。

A：

1、升值也不算很差，畢竟地段兒不錯，該有的配套一樣兒不少，而且離產業區也不遠，所以價格走勢在全北京的別墅小區里高于平均線。

當然和周邊的別墅小區比就相對一般了。可以看看南邊四環外的**小區，當年應該比您的還便宜點兒呢，但現在都8萬多了。在剔除其他的差異之外，那就是物業管理的因素了。

2、但這也沒什么辦法，我剛看了看，人家物業費5塊多起步，您這小區應該也就2塊多錢吧，一分錢一分貨。再加上小區的規模小，物業沒多少利潤，積極性自然不高了。

而且有些事兒也不是物業能管的了的，頂多是勸阻一下，但要想真正制止還得找城管和交管，畢竟物業沒有執法權。

3、總之您這小區的價格走勢在別墅類產品中還可以，畢竟地段兒算不錯的。其他的看法也都對，但誰能有什么轍啊？只能湊合住著唄，實在忍不了了就去考察一下**小區，看是不是愿意換房，惹不起躲得起。

僅供參考。

二

Q:

請幫我看看上地的這幾套房哪套性價比最高，我們預算是500萬之內溢價最低的，中介給篩選了幾套。

A：

1、我不知道哪套性價比最高。因為這只有面積和價格，具體的樓座樓層朝向和裝修什么的，都得到現場具體分析，否則面對數字頂多是說個大概而已。

2、簡單說吧，這幾套房的平均總價都500萬之內，均價11萬一平，46平的平均租金5500，那租售比就是900左右。而北京目前這種小戶型的平均值是500，那這幾套房的平均溢價率就是40%以上，甚至高達50%也有可能。

可以參考一下北邊回龍觀的，比如新龍城吧，這里是肯定沒有學區溢價的。也有40多的小戶型，均價200萬，平均租金4000多，租售比肯定在500之內。

3、其他的我沒什么說的，具體情況還是問當地中介吧。

僅供參考。

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