城市更新年度答卷：惠及億人，更有溫度

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

12月3日，雖然是工作日，但廣州市黃埔區(qū)南崗街道西路片區(qū)的房票簽約點依然熱鬧非凡。前來咨詢房票政策的村民絡(luò)繹不絕，周邊多個樓盤在現(xiàn)場安排了銷售人員，隨時準備對接村民的房票兌付需求。

據(jù)了解，截至2025年11月30日，黃埔區(qū)房票認購已突破5000套，總金額超88億元，用市場化、法治化的方式讓舊村改造的步伐更快、更穩(wěn)。

今年以來，按照相關(guān)政策部署，各地積極推進城市更新工作、激活城市存量資源潛力。如，北京計劃實施500個老舊小區(qū)綜合整治，啟動20萬平方米危舊樓改造。重慶發(fā)布了總投資超2600億元的城市更新“機會清單”，上海拿出59個城中村改造項目對外招商。

來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，過去5年，城市更新已經(jīng)成為了推動城市高質(zhì)量內(nèi)涵式發(fā)展的重要抓手之一。“十四五”期間，全國實施城中村改造項目2387個，啟動城市危舊房改造17.5萬套，累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人，加裝電梯12.9萬部，改造地下管網(wǎng)84萬公里，新增停車位340萬個、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施6.4萬個，讓城市發(fā)展既有“高度”，更有“溫度”。

一張房票圓了村民的安居夢

村民在房票簽約中心咨詢相關(guān)政策。曾冬梅/攝

唐女士是南崗片區(qū)首批簽約的村民，一張印著她名字的購房憑證，將實現(xiàn)她們一家從舊村老屋搬進新建商品房小區(qū)的美好愿望。

據(jù)了解，今年10月份，唐女士在專人陪同下，用一個月左右就完成了從選房到認購的全流程。她原本想著回遷至少要等好幾年，沒想到拿著房票一個月內(nèi)就能住進電梯樓。她表示，房票的使用流程很簡便，選房源就像逛超市一樣，還有專人介紹和安排，一點也不費勁，而且地段、學區(qū)、樓層和朝向都可以根據(jù)自己的需求選擇。

其他村民也很認可房票政策，短短一個月內(nèi)，黃埔區(qū)就有2000余戶村民選擇了房票安置方式。

黃埔區(qū)發(fā)放的房票憑證。受訪者供圖

房票安置，指的是征收人將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房（住宅、商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位）的一種房屋安置方式。廣州市相關(guān)部門負責人曾表示，廣州在推進城中村改造中面臨原地安置多、改造周期長以及房地產(chǎn)市場庫存壓力大的堵點。實施房票安置，有利于拓寬被征拆人的選擇面，滿足了人民群眾對房屋安置的多樣化需求，通過減少安置房建設(shè)量，也可避免大量新建安置房的資源浪費，在市場需求側(cè)不振的環(huán)境下，房票安置還能夠定向促進房地產(chǎn)市場需求側(cè)增長，縮短市場去庫存周期。

2024年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》經(jīng)廣州市政府常務(wù)會議審議通過，2024年10月獲通過的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021~2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021~2035年）》也提出探索房票安置政策機制。2025年，廣州加速推進房票的落地實施，9月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批復黃埔區(qū)第二批城中村改造項目及717億元專項借款額度，黃埔區(qū)很快便組建了房票安置、協(xié)議換簽、征地拆遷、開工建設(shè)4個工作專班。其中房票專班在10月率先啟動運作，定下了2026年1月前完成5000套房票認購的目標任務(wù)并預留首期100億元房票資金。

截至2025年11月30日，黃埔區(qū)的房票認購已超過5000套，面積超50萬平方米，總金額超88億元，在一個月內(nèi)實現(xiàn)認購量翻番的突破。

加速兌現(xiàn)村民們對美好生活向往的同時，房票也為區(qū)域房地產(chǎn)市場注入了穩(wěn)定、真實的需求，加速了資金循環(huán)與城市更新進程。據(jù)了解，作為房票安置主要承接項目之一的“悅辰壹號”已累計接待超700位村民認購，房票客戶約占其整體購房群體的45%，有效促進了項目的庫存去化。

除了城中村改造，廣州也在分類推進老舊小區(qū)、危舊房、歷史街區(qū)等更新項目。截至2025年11月，全市完成改造1277個老舊小區(qū)，累計改造老舊建筑6987.94萬平方米，惠及94.09萬戶家庭、301.08萬居民，相當于每六個廣州居民中就有一人直接受益于更新工程。

多地老舊小區(qū)改造破題

今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確了新階段城市更新工作的總體要求、主要任務(wù)、保障措施等。《意見》明確的城市更新八大任務(wù)包括加強既有建筑改造利用，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開展完整社區(qū)建設(shè)，推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，修復城市生態(tài)系統(tǒng)，保護傳承城市歷史文化。

圍繞這八大任務(wù)，重點城市因地制宜積極探索，已總結(jié)出了一些成功經(jīng)驗。例如，老舊小區(qū)、街區(qū)改造方面，上海的228街坊是個典型案例。228街坊是上世紀50年代的第一批“二萬戶”工人住宅，2015年被列入上海市首批城市更新示范項目，2016年成功實現(xiàn)整體協(xié)商搬遷。為了滿足周邊居民的生活需求，該項目組織了社區(qū)規(guī)劃師、居民代表、商鋪代表等召開規(guī)劃專題座談會，還發(fā)放了1500余份調(diào)查問卷，問需于民、問計于民。2023年，228街坊以全新面貌出現(xiàn)，在保留工人新村歷史風貌的基礎(chǔ)上，增加了社區(qū)商業(yè)、體育健身、文化娛樂、生活服務(wù)等“市場+公益”功能，成為“15分鐘社區(qū)生活圈”的標桿項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。

入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第二批《城市更新典型案例集》的重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造項目建成于上世紀八九十年代，共涉及房屋44棟、單元72個居民1487戶、3227人。2020年，江北區(qū)正式啟動塔坪老舊小區(qū)改造工程，將居民改造意愿最強、呼聲最高的飛線下地等工作作為主攻方向，拆除了約90公里的飛線，還推動了住宅改造、小微活動廣場建設(shè)、社區(qū)食堂配建等多項措施。改造完成的塔坪片區(qū)目前已成為江北區(qū)的高品質(zhì)生活宜居地及新興產(chǎn)業(yè)聚集地。

值得一提的是，目前地方財政資金還無法覆蓋所有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，因此，如何在少量公共投入下通過政策激勵自主更新是關(guān)鍵。《意見》指出“鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”，今年8月發(fā)布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》也明確提出“支持自主更新、原拆原建”。北京、廣州、南京、杭州等地目前均已有成熟案例落地，勁松一區(qū)是北京市朝陽區(qū)勁松區(qū)域的大型住宅小區(qū)，建成于上世紀70年代，包含23棟樓宇，建筑類型涵蓋板樓、塔板結(jié)合及平房，總戶數(shù)1756戶。2020年，該項目納入北京市危舊樓房改建試點，其中114號樓通過政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民和社會機構(gòu)多方籌資完成重建，根據(jù)“區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加”原則平均每戶新增7平方米用于廚衛(wèi)及公共區(qū)域提升，并于2023年6月交付使用。

廣州的集群街2號樓則是廣東省首例業(yè)主“自籌資金、自主更新”危舊房改造項目。該項目創(chuàng)造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則引導居民居民按4600元/平方米出資改造，使財政支出減少約60%。集群街2號樓還成功解決了困擾居民多年的供水、電梯加裝等問題，使房屋增值1.6倍，既讓居民共享收益，又走出了政府主導和開發(fā)商拆建之外的第三條路徑。