老房子又吃香了？只因住建部定調：2026年開始，這2類人或將受益

一提到老房子，很多人都比較犯難，不外乎是因為老房子設施設備陳舊、環境差以及產品跟不上時代變化。然而，隨著政策預期的變化，一些老房子的命運迎來轉折，甚至被瘋搶，其價格逆勢大幅飆升。

根據第一財經的報道，在2025年下半年期間，上海城區的部分老小區房源，其成交量和成交價格變動明顯。

以柳營路某小區為例，在2025年年初的時候，當時房源的價格才4萬元/平米，但到了2025年底，其成交價格已經超過8萬元/平米。不到1年時間，成交價格翻了一倍。而在徐匯區也出現了類似情況，一些核心地段的“老破小”也呈現量價齊升景象，其中一些房源被用瘋搶來形容也不為過。

報道也指出，部分老舊小區的房源成交火熱，與當下的低密樓市形成強烈反差，其根本原因就是老舊小區拆遷預期的升溫，給人一種老房子又吃香的感覺。之所以出現這種現象，很明顯與我們的政策走向息息相關。

根據央視頻1月21日專訪住建部的報道：

城市更新蘊含巨大投資消費潛力，既要把新房子建成“好房子”，又要把老房子建成“好房子”，與新房建設相比，舊房改造是一個巨大市場，城市更新是一個新的藍海，接下重點抓好3件事：
1.持續推進城鎮老舊小區改造；
2.全面推進完整社區建設；
3.開展城市小微空間改造,增加群眾身邊的社區公園、口袋公園。

從住建部的最新定調可以看出，隨著新房市場供應逐步趨于平衡，住房政策面又回到了存量老舊房的改造，按照住建部的評估，老舊房的改造是一個比新房更大的市場，能帶來居住環境改善以及拉動住房投資和消費。

既然提到舊房改造，一般而言，要么改造出新，要么拆遷，現在新增了一個“原拆原建”，具體來說：

現在的改造出新明顯不一樣，相對于過去的粉粉刷刷，現在對小區的改造出新力度可是大多了，除了房子位置不能移動，其他包括外立面、道路、管網、綠化、適老設施、停車位、充電樁以及小區周邊配套等等，能改則盡改之。

現在新改造后的老小區，其視覺都給人耳目一新的感覺，其價格往往要比改造前高出不少。我的一位朋友去年剛剛搬回改造的小區，他們小區的房子不僅沒因樓市下行而跌，成交均價還從改造前的3.5萬元/平米漲到現在4.2萬/平米了。

而拆遷就更不用說了，雖然現在拆遷沒有過去暴富，分幾套房子還是沒有問題的，對于普通人而言，上班一輩子也未必能賺那么多。

重點說一下“原拆原建，”現在的政策也很明朗，由于新區建設大潮已過，現在更多傾向于“原拆原建”，這一點可從住建部在1月16日《求是》上刊發的文章中找到答案：

推動城市危舊房改造，鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房。

說得很明白，危舊房的改造，鼓勵原拆原建。原拆原建就是按照原來的面積、原來的戶數在原來的地方重新建房。可以算一下，你那邊的老房子價格是多少？旁邊的新房價格又是多少？建房實際上是花不了多少錢，但建成后與新房價格對齊，其價值相比老房子大概率是翻倍的。

說到這里，有人一定比較關心，什么樣的房子最容易原拆原建呢？

各地根據經濟發展水平和實際情況不同，會有所差異，梳理一下最新的共性規定：

1. 農村地區：

核心遵循“一戶一宅”，宅基地性質和權屬不變，允許對建房位置微調1 - 2米。面積可按新戶均120 - 180平米標準調整（面積標準因華北、華東、南方、西部因地形耕地資源不同而有所差異），高度能蓋2 - 3層（檐高分別不超7米、10米）。危房、合法閑置老宅等可申請，低保戶等低收入群體重建D級危房最高補4萬，普通農戶也有對應補貼，用節能材料還能領額外補貼。

申請可通過政務APP線上提交，村里代辦，鄉鎮審核放線后即可開工，驗收合格后能換發新不動產權證。嚴禁擴大宅基地范圍、占用耕地，且新房建成后3個月內需拆除老房。

2.城市地區：

建成40年以上的C/D級危房、無獨立廚衛的老舊住宅等可申請。單棟危房改造政府承擔40%-60%費用，成片改造還會發放臨時安置費。單棟樓申請需100%業主同意，成片片區需90%以上業主同意，審批時限壓縮至15個工作日，部分地區采用裝配式建造可快速完工。

3. 特殊情形：

位于歷史文化保護區或屬歷史建筑的房屋，重建需文物部門額外審批，且要符合風貌要求；因自然災害受損的住宅可“先建后補”，竣工后30日內補報備案就行；產權模糊、有抵押查封的房屋則無法申請原地重建。

總體而言，對老小區房子來說，無論是改造升級，還是拆遷、原拆原建，肯定都比原來價值大很多，這也是為什么一些老房子又突然搶手了，這與當下的政策預期有直接關聯。那么，受益的群體也就自然而然清晰了，主要包括這2類。

一是一些老舊小區業主。一般而言，房子足夠老（房齡20年以上），或者房子建設質量不咋地，反正有危房屬性的房子，加上有地段價值因子加持，這類業主的房子往往會被列入優先級改造升級或拆遷重建；二是參與老舊小區改造的主體。這個主體比較龐大，包括建筑建材、家居家電、商業零售、金融與運營服務、市政工程、環保設備以及新能源充電樁等相關行業單位，無論是相關機構，還是公司，抑或是從業人員都能從中獲益。