瑞銀 |中國房貸暴雷風險大嗎？

文章首先給出2018~2024年，中國家庭住房貸款的比例。可以看到，這段時間中國家庭的貸款傾向是降低了的。2018年，我們把貸款30%以上的家庭加起來，占比達到了99%；2024年，我們再把貸款30%以上的家庭加起來，占比只有94%。說明經過疫情之后，家庭貸款傾向在下跌，大家更愿意提高首付比例。

這也是為什么我說的，放開購房資格的政策作用不大，只有降低購房成本的政策才有效果。這段時間購房的首付比例要求一降再降，但是大家買房的首付比例反而越來越高，證明放松購房資格是沒有用的。大家現在的問題是買不起房（或者沒有信心買房），而不是沒有資格買房。

瑞銀還提到，現在負資產的房子越來越多了（也就是賣掉后還還不起剩余房貸的，這部分房子很危險，是法拍房主要貢獻者）。今年大概就有70萬套房子是負資產，占當年銷售住宅的9.8%。但是到了2027年，預計就有330萬套房子是負資產了，到時候就會占到當年銷售住宅的55.4%。

那么問題來了，中國房貸暴雷風險大嗎？

從數據上來看，隨著房價下跌，資不抵債的房子快速上升，銀行貌似存在風險。

但是實際上，盡管負資產（Negative Equity）會增加違約動機，但并不必然導致違約。參考香港1997-2003年的經驗，即使負資產比例一度超過30%，抵押貸款拖欠率峰值僅為1.4%。

而之所以法拍房的數量遠遠小于資不抵債的房屋數量，是因為大家除了經濟考慮外，還要考慮社會信用。雖然在銀行那邊違規會更加劃算，但是這也意味著征信受到影響，在中國生活會很不方便。因此，只要月供還能還房貸，中國人就不會選擇斷貸。

也是因為這個原因，雖然負資產房屋占比大幅上升，中國的銀行也暫時沒有危機，因為大家月收入還是高于月供的。瑞銀調查顯示，僅1.2%的按揭持有人的月供超過月收入，表明大多數借款人的現金流狀況尚能維持還款，系統性風險較低。

不過雖然房貸違約率目前沒有大問題，但是還是有個壞消息，就是經營貸可以是個大麻煩。經營性貸款（MSE loans）由于期限短（平均2年）且規模巨大（超30萬億），面臨更嚴峻的再融資和違約風險。2026-2027年大量經營性貸款到期（約36萬億元），這時候是壓力最大的年份。預計到2027年，經營性貸款違約可能導致數百萬套房產流入法拍或二手市場，加劇房價下行壓力。 瑞銀預測，未來房貸違約率最高會達到1.6%，但是經營貸違約率會達到4.8%。

經營貸是個歷史遺留問題，大家還記得疫情后zf為了救小微企業，放寬了經營貸的審批。那段時間正好也是一線城市房價瘋漲的階段，很多小老板就借了經營貸去買房了（廣深尤其多）。這部分老板正好買在了高點，現在一線房價回調了30%+，經營貸買房的重災區廣深房價甚至腰斬，這對于經營貸的償還率來說壓力很大。

另外一個壞消息是，目前掛牌量越來越多，瑞銀統計了貝殼網上面的掛牌量數據，可以看到從22年到現在，一線城市掛牌量增加了50%左右，其他城市掛牌量也差不多增加50%，這個掛牌量增速是非常迅速的，尤其是在2023年，這一年就增加了30%。

不過好消息是，目前掛牌量增速是降下來了，特別是一線城市，掛牌量增速只有1.9%。不過這個數據很奇怪，現在根據其他國際投行的調研顯示，現在大家對未來房價信心是在變弱的，而且愿意降價的房東比例也在上升。并且根據目前一線城市房價來看，確實是在急跌的。這種情況下掛牌量怎么會增速下滑呢，讓我懷疑是不是貝殼的房端市占率出現了下滑。

總的來說，銀行的房貸暴雷風險不大。之后壞債率確實會上升，但是不至于影響到銀行正常運營。銀行只需要在未來幾年計提額外的撥備。雖然這會帶來一定的利潤壓力，但對于整個銀行業而言是可消化的。

但是情況沒有大家看到的那么好，我提醒大家兩件事情。

第一件事情，就是雖然銀行整體目前看上去不會出問題，但是不代表沒有結構性問題。一些小的城商行，由于資產狀況更差，并且資本金薄弱抗風險能力差（不像大銀行那么能拖），所以還是有一定的暴雷風險的。我建議我的粉絲朋友，如果有錢存在小銀行的，最近3年可以考慮先把錢存在大銀行，度過最艱難的幾年再說。

第二件事情，就是銀行雖然沒有危險了，不代表房價就不會跌了。實際上，我給大家講過很多遍，zf在乎的是銀行，而不是大家手里房價的漲跌。房子砸在你手里是軟著陸，砸在銀行手里才是硬著陸。所以如果銀行確定安全了，上面就更不會出政策救房地產了。

理論上，銀行處于出問題的邊緣，倒逼上面出政策救地產，但是銀行又不要真的出問題引發金融危機，是對房東最好的局面。