2026 年樓市生變！曹德旺發聲：普通人買房慎之又慎

來源：大偉看樓市

“房子不過是磚頭水泥堆起來的，不會一直升值。” 早在 2018 年樓市狂歡之際，福耀玻璃創始人曹德旺的這句警示便顯得格格不入。彼時全民炒房風氣正盛，房產被奉為 “穩賺不賠” 的財富密碼，很少有人真正重視這位實業家的理性預判。然而時隔八年，曹德旺的預言正逐步照進現實：全國房價調整已持續 40 多個月，二手房掛牌量突破 850 萬套，曾經的 “資產香餑餑” 正淪為部分家庭的 “負債包袱”。2026 年作為 “十五五” 規劃開局之年，樓市將迎來根本性重構，曹德旺再次發聲提醒：普通人買房必須慎之又慎，盲目沖動可能面臨財富縮水的風險。

曹德旺的預警絕非空穴來風，而是基于人口、供需與經濟規律的深刻洞察。上世紀 90 年代，他曾因房地產投資虧損 3 億元，這段經歷讓他始終對樓市保持清醒認知。2023 年底，他以家鄉福清為例，直言當地房價從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余?

產。2024 年，他進一步點破樓市核心矛盾：65 歲以上老人超 2 億，新生兒不足 1000 萬，購房主力人群持續萎縮，房產供需失衡的格局已無法逆轉。2025 年的樓市數據更直接印證了這一判斷：全國商品房銷售面積下降 6.8%，住宅銷售額下滑 9.6%，70 城數據顯示三線城市房價累計跌幅已達 3.4%，部分弱三四線城市跌幅更是高達 22%，“鶴崗化” 現象持續蔓延。這些信號共同指向一個結論：房地產 “普漲紅利” 時代已徹底終結，2026 年的樓市變局將徹底改寫房產價值邏輯。?

一、區域分化白熱化，非核心房產流動性枯竭?

過去二十年，房地產市場憑借人口紅利與政策紅利，形成了 “全國同漲同跌” 的格局，無論一二線還是三四線城市，買房都能實現資產增值。但這種格局在 2026 年將徹底崩塌，人口與產業成為房產價值的核心分水嶺，“核心堅挺、外圍崩盤” 的分化態勢全面固化。?

一線及強二線核心城市憑借優質的教育、醫療、就業資源，持續吸引人口流入。2025 年深圳人口凈流入接近 50 萬，杭州、成都均超 20 萬，強勁的需求支撐讓核心板塊房價仍具韌性，瑞銀預測 2026 年這類區域核心房源可能出現 3%-5% 的合理回升。北京、上海等一線城市核心區域，近地鐵、靠產業園的品質盤將領漲，雖難現暴漲，但足以跑贏通脹。?

與之形成鮮明對比的是三四線城市及核心城市遠郊區域的困境。2025 年全國三四線城市人口凈流出達 312 萬人，廣義庫存去化周期普遍超過 30 個月，部分城市甚至突破 50 個月，2026 年房價可能再跌 10%。更嚴峻的是，這些區域的多余房產正陷入 “賣不掉、租不出” 的僵局：三四線城市非核心房源成交周期普遍超 180 天，部分房源即便降價 40% 仍無人問津，流動性徹底枯竭。四線及以下城市形勢更為糟糕，住房空置率已達 25% 以上，2026 年房價仍將保持年均 - 8%~-15% 的跌幅，部分縣級市房價可能回歸 2015 年水平，投資屬性基本消失。?

二、需求結構反轉，剛需老房淪為 “負資產”?

隨著居民生活水平提升和家庭結構變化，樓市需求端已發生質的轉變，2026 年這種轉變將達到頂峰，徹底顛覆以往的房產價值邏輯。數據顯示，2020 年改善性需求占比僅 35%，2025 年已達 55%，2026 年有望突破 60%，“賣一買一” 的改善型置換成為市場主力，90-144㎡的品質戶型因兼顧居住舒適度與配套完整性，成為市場流通性和保值性最佳的品類。?

與之相對，三四線城市的剛需老房、遠郊概念盤、小面積剛需房，將徹底淪為市場 “棄子”。這類房產普遍存在戶型設計落后、配套不完善、無優質學區加持等問題，無法滿足當下居民的居住需求，同時也缺乏投資價值。2025 年上海遠郊板塊成交占比僅 8.6%，多數房源掛牌半年以上無人問津，這種趨勢在 2026 年將進一步擴散到全國三四線城市。對于多套房持有者而言，手中持有的這類剛需房產，不僅升值無望，還面臨持續的估值折價，逐漸淪為 “吞噬財富的負資產”。?

需求結構反轉的背后，是人口基本面與置業觀念的雙重變化。國家統計局數據顯示，2025 年中國總人口較 2023 年減少約 196 萬人，人口凈減少態勢不可逆，而 25-39 歲這一置業主力人群持續萎縮，直接導致住房需求總量大幅收縮。與此同時，城鎮人均住房建筑面積已達 41.2 平方米，接近發達國家水平，住房短缺的時代早已過去。更關鍵的是，年輕人的置業觀念已發生根本性轉變，不同于父輩 “買房為安” 的執念，如今的年輕人更傾向于 “輕資產” 生活，不愿被房貸捆綁人生，不少人選擇租房而非買房，對房產的配置偏好顯著低于上一代。曹德旺當年 “炒房者終將無接盤俠” 的提醒，在 2026 年成為了現實。?

三、持有成本攀升，多余房產從 “資產” 變 “包袱”?

曹德旺曾反復警示：“別等到倒貼錢養房子才后悔”，這句話在 2026 年將成為無數多套房家庭的真實寫照。2026 年，房產持有成本的上升通道全面打開，房貸、物業費、稅費、維修費用等多重壓力疊加，讓多余房產徹底告別 “被動增值”，淪為 “主動燒錢” 的包袱。?

房貸壓力首當其沖。對于 2020-2021 年高位上車、利率 5% 以上的多套房持有者而言，即便 2026 年 5 年期以上 LPR 降至 3.5%，存量商貸用戶也難以享受同等紅利，每月月供可能占家庭收入的 50% 以上，在收入波動期極易面臨斷供風險。央行數據顯示，2025 年城鎮居民家庭債務收入比已攀升至 132%，接近歷史峰值，居民加杠桿買房的空間基本耗盡。?

日常運維成本同樣不容忽視。一套 100㎡的房產，每年物業費、取暖費、維修基金等支出少則數千元，多則上萬元，若持有三套及以上，僅年度運維成本就可達數萬元。2026 年，“房屋養老金”“房屋體檢” 等制度全面推廣，老舊小區的維修成本將進一步增加。更值得警惕的是租金市場持續疲軟，全國租金平均降幅達 10%-15%，三四線城市部分房源租金甚至無法覆蓋物業費，“以租養貸” 的模式徹底失效，持有成本徹底失去對沖渠道。?

關于市場高度關注的房產稅，雖 2026 年不會全國落地，但試點延長與擴圍預期仍將影響市場心態。2026 年 1 月上海明確將個人住房房產稅試點延長至 2031 年，重慶維持原有試點，短期雖不擴圍、不加稅，但長期來看，房產稅作為樓市長效機制的重要組成部分，推進方向明確。對于多套房持有者而言，未來持有成本上升是確定性趨勢，提前優化資產結構尤為重要。?

四、普通人購房指南：聚焦核心，規避陷阱?

面對 2026 年的樓市變局，普通人買房需摒棄 “買漲不買跌” 的傳統思維，遵循 “居住優先、聚焦核心、規避風險” 的核心原則，才能在變局中守住財富。?

對于剛需購房者而言，2026 年是政策紅利與價格洼地疊加的窗口期。核心策略是優先選擇一線和強二線城市核心板塊的現房或準現房，聚焦通勤便利、配套完善的 90㎡左右中小戶型，這類房源既能滿足基本居住需求，又具備較強的抗跌性。要合理運用政策紅利，比如利用首套房貸利率優惠、換房退稅等政策降低購房成本，將月供嚴格控制在家庭月收入的 30% 以內，預留 1-2 年的應急資金，避免過度透支現金流。堅決規避遠郊盤、超高層房源和缺乏產業支撐的三四線城市房源，這類房源不僅升值無望，還可能面臨流通困難、持續貶值的風險。?

對于改善型購房者，2026 年是 “賣舊買新” 的最佳窗口期。可充分利用換房退稅、信貸優惠等政策，剝離手中非核心區域的劣質資產，置換品牌房企開發、物業優質的品質盤。這類房源在分化市場中更具稀缺性，既能滿足居住升級需求，又能實現資產保值，比如一線核心區的改善型次新房、強二線城市產業板塊的品質住宅，未來仍具備一定的增值潛力。同時，要注重房源的居住舒適度與配套完善度，優質學區、三甲醫院、大型商圈等稀缺資源，能進一步提升房源的保值能力。?

對于投資者，2026 年樓市已徹底告別 “投機躺賺” 時代，需徹底摒棄炒房思維。核心原則是 “收縮戰線、聚焦核心”，僅可少量配置一線核心區的稀缺次新房，核心目標從 “增值” 轉向 “保值”，而非核心區域的多套房產應及時剝離，避免面臨持有成本上升與流動性下降的雙重風險。堅決杜絕高杠桿投機，不盲目跟風抄底，尤其要規避三四線城市的投資性購房，這類投資不僅難以獲得回報，還可能陷入 “套牢” 困境。?

曹德旺的持續發聲，本質上是提醒市場回歸理性：房子的核心價值是居住，而非投機工具。2026 年的樓市變局，不是行業的 “末日”，而是市場從 “投機時代” 向 “居住本質” 的回歸。對于普通人而言，買房不再是穩賺不賠的選擇，而是一場需要謹慎決策的財富規劃。認清區域分化、需求轉變與成本上升的趨勢，聚焦核心資產、規避劣質房產，才能在變局中實現居住需求與財富安全的雙重保障。在市場規律面前，個人的僥幸終究難以抵擋趨勢的必然，理性決策才是對自身財富最負責任的選擇。