全省典型！花都“繡花功夫”改造老城，舊小區秒變打卡地

近日

廣東省委改革辦、

省“百千萬工程”指揮辦

發布《2025年廣東省“百縣千鎮萬村

高質量發展工程”集成式改革

基層典型案例匯編》

共計36個案例入選

覆蓋全省21個地市及深汕特別合作區

其中

“廣州花都創新城市更新新模式

推動實現‘老城市新活力’”

入選新型城鎮化建設體制機制

廣州花都緊扣建設現代化人民城市目標，以實施“百千萬工程”為引領，圍繞提升城鄉規劃建設水平，破解城市居住空間、產業空間、公共空間協同煥新難題，把利益協調與激發內生動力、滿足群眾需求結合起來，因地制宜整合政府、市場、居民三方力量，系統探索可持續城市更新“花都路徑”。集群街2號危舊房自主更新模式入選住房和城鄉建設部可復制經驗做法清單；花都區村鎮工業集聚區改造納入廣州市級試點項目9個、占全市1/3，獅嶺鎮新莊村村鎮工業集聚區項目成為全省首宗運用低效用地再開發試點政策取得建設用地批復的項目。

獅嶺鎮新莊村村鎮工業集聚區改造效果圖

商住空間煥新：

激發內生動力，破解危房困局

堅持因地制宜、分類施策，建立政企民三方共擔機制，漸進式推進老城區危舊房屋改造，探索“自籌資金、自主更新、自拆自建、多棟連片”改造的可復制路徑。

一是創新“業主自籌+政府激勵”模式，推動危舊房原拆原建。以集群街2號樓為試點，根據“誰受益、誰出資”的原則，將改造資金來源由政府“大包大攬”轉變為居民、國企、政府共同出資，產權人按照4600元/平方米的估算價均攤改造成本，成功發動25戶業主籌資約800萬元，房屋較改造前增值3倍。

集群街2號改造前后

二是創新“統籌報建+運營權有償讓渡”模式，盤活危舊商業物業。選取人流密集、商業價值較高的新華坊為試點，創新共墻聯排商業建筑連片改造模式，對19套危舊房統一設計、統一建設、統一運營，成功推動業主100%簽約。創新出資模式，引導12戶私人業主以直接出資或讓渡運營權方式間接出資，區屬國企獲得20年經營權，成功盤活2500平方米空間，已于2025年8月底正式投入運營。

新華坊改造前后

三是創新“自拆自建+多棟連片”模式，探索危舊房成片連片改造。選取新華街福寧路15—17號4棟老舊房屋為試點，探索實施住宅、商業、辦公等多用途物業的復合型改造，改造后計容面積從4800平方米增至5700平方米、增加18.8%，用于增建電梯、居委辦公、社區活動中心等公共服務設施。實施多土地用途、多宗用地的統籌規劃建設管理，改造后公共空間從1100平方米增至2200平方米，新增機動車、非機動停車位100個。采用智能建造技術，增加“未來社區”場景配套，落實“安全耐久、綠色低碳、健康舒適、智慧便捷”的“好房子”建設指引，打造老城區高品質商辦居住區，預計房屋增值3倍。

產業空間煥新：

多元利益共享，盤活低效用地

堅持向存量要空間、向低效要效益，創新“政府主導+市場投入+村鎮支持”的多元利益共享機制，重點推進21個村鎮工業集聚區升級改造項目，預計可提供產業空間約1000萬平方米、總產值由34億元/年提升至209億元/年。

一是構建“1+N”政策體系。聚焦村鎮工業集聚區改造成本高、周期長、招商難等問題，市區聯動，出臺覆蓋空間規劃、土地整備、財稅金融、園區建設等改造全流程的政策文件，形成單一行政區的低效用地再開發專屬改造政策，實現政策的系統整合與疊加創新。聚焦改造流程冗繁問題，創新體制機制，由工信部門牽頭改為規資部門牽頭，同時強化部門聯動，創新并聯審查、容缺受理、五證聯辦、帶方案出讓等審批方式，將原有最少2年工作流程時間縮至1年半，實現“拿地即開工”。

二是探索“多元化”改造路徑。鼓勵改造主體和村集體結合實際探索不同改造模式和實施路徑，對用地面積較小、權屬關系簡單的項目推行“自主改造”，大?村項目以集體土地引入企業，改造后村集體保底年收入不低于330萬元、租金收入提升近2倍。對權屬關系復雜、利益主體訴求多、但缺乏資金的項目推行“儲改結合”（部分用地收儲、部分用地保留村集體性質），由合作企業對公開出讓部分、復建物業和留用地進行統一開發建設，既能滿足合作企業取得國有土地使用權的訴求，又能保障村集體的長遠收入。廣塘村項目推動國有與集體土地統一規劃、改造、運營，消化存量留用地4.8公頃，預計達產后年產值12億元以上，稅收不低于0.72億元/年、增長約60倍。

新雅街廣塘村村鎮工業集聚區改造效果圖

三是創新“政企村”共建模式。搭建“政—企—村”合作平臺，引導區屬國企開展土地整理，降低企業和村集體前期投入成本，岐山村項目成功引入未來獨角獸企業藍海機器人、萬洋集團等8家企業，由企業承擔相應留用地開發建設，創造工作崗位5000余個，推動村民收益從單一租金升級為“保底租金+運營分紅+就業增收”，預計每年可為村集體新增900萬元收入。

秀全街岐山村村鎮工業集聚區萬洋項目地塊效果圖

公共空間煥新：

聚焦群眾需求，打造惠民場景

堅持“人民城市人民建，人民城市為人民”，依托“10號工作室·黨群連心橋”等聯系服務群眾平臺，構建“需求征集+更新改造+反饋評估”閉環工作機制，通過城市更新推進城市治理體系和治理能力現代化。

一是黨建引領保障城市更新。依托“10號工作室·黨群連心橋”聯系服務群眾活動，及時收集、處理各類改造意見建議1000余條，推動“要我改”轉變為“我要改”，完成老舊小區微改造81個。積極打造“睦鄰先鋒”工程，全力推動物業小區黨支部全覆蓋，構建以小區黨組織為統領，業委會、物業服務企業、各類社會組織和全體業主共同參與的黨建引領小區治理新模式。

二是充分挖掘既有建筑空間潛力。聚焦老城區增量空間缺乏、車位供給不足問題，邀請何鏡堂院士對洪秀全紀念廣場、1958影院、老干局活動中心等既有建筑進行重新規劃設計，由區屬國企出資，將零散、低效用地和建筑布局不合理、功能缺失的閑置資產重新規劃設計為動線清晰、分區合理的立體停車樓、地下車庫，新增車位700個，有效破解“停車難”問題。利用云山運動場等存量空間，引入社會資本投資近1.95億元建設半地下停車場，釋放停車位約1300個。

洪秀全紀念廣場改造前后

三是構建公共文化空間活化利用機制。以“政府引導、企業運營”的方式，對特定文化空間進行微改造，增設社區美術館、藝術畫廊、生態綠地、停車場等公共設施，實現文化遺產、歷史文化街區與百姓生活的有機融合。在塱頭古村的建設中，邀請國際知名建筑師張永和設計文化地標“春陽臺”，入選“2024年廣東最美公共文化新空間”、亮相第19屆威尼斯國際建筑雙年展；在城央傳統古村落三華村的改造中，邀請何鏡堂院士、國家級非遺項目灰塑代表性傳承人等名人參與，修復活化利用11座祠堂，喚醒“御史大王誕”等民俗文化。

春陽臺

四是完善養老托幼服務體系。在傳承傳統工藝、建筑格局、人文底蘊的基礎上，統籌利用各類資源，提供普惠性養老公寓、兒童托管、孤獨癥患者幫扶等服務，實現建筑空間活化，達到了自我造血的長效管養目的。活化利用閑置公房，引入社會資本，打造紅磚坊智慧化養老公寓；在舊人大小區引入兒童托管中心，與周邊幼兒園、學校聯合共建片區級全齡友好型社區，成功破解了群眾反映強烈的“一老一小”急難愁盼問題。

來源：花都區委辦

編輯：洪敏

復核：謝惠瑜 吳敏娜

校對：賈愚

審核：鄧必彥

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