12月百城二手房價格繼續探底，2026年穩地產政策或靠前發力

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根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據:12月百城二手住宅均價為13016元/平方米，環比下跌0.97%，跌幅較上月擴大0.03個百分點，同比下跌8.36%。新房方面，12月，深圳、北京、上海、南京等城市均有高端改善項目入市，帶動百城新房價格環比結構性上漲，百城新建住宅均價為17084元/平方米，環比上漲0.28%，同比上漲2.58%。租賃住宅方面，12月市場處于傳統淡季，租住需求規模維持低位運行，50城住宅平均租金為34.16元/平方米/月，環比下跌0.60%，同比下跌3.62%。

圖：2021年至2025年百城新建住宅價格及環比變化

圖：2021年至2025年百城二手住宅價格及環比變化

圖：2021年至2025年50城住宅平均租金及環比變化

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表：2025年12月重點城市部分新開盤典型項目

數據來源：中指研究院綜合整理

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2025年百城二手住宅價格下跌8.36%，新建住宅價格上漲2.58%

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2025年，百城二手住宅價格累計下跌8.36%，跌幅較2024年擴大1.10個百分點。分季度來看，一季度累計下跌1.51%，其中1-2月房價延續2024年四季度溫和修復態勢，3月跌幅再次擴大；二季度、三季度、四季度跌幅持續走闊，累計分別下跌2.12%、2.26%、2.73%。新建住宅方面，2025年百城新建住宅價格累計上漲2.58%，漲幅較2024年小幅收窄。分季度來看，前三季度累計分別上漲0.52%、0.64%、0.47%。進入四季度，部分核心城市高端樓盤入市節奏加快，帶動價格累計上漲0.93%。

圖：2024年以來百城新建住宅、二手住宅價格季度累計漲跌變化

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從房價漲跌城市數量看，新房方面，上半年百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量在40-60個之間。下半年，下跌城市數量擴大到60個以上。12月百城新建住宅價格環比下跌城市數量為68個。二手房方面，一季度，成都等個別城市二手房價格環比出現階段性上漲，二季度以來，100個城市價格月度環比均下跌。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化

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分梯隊來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，二手住宅方面，2025年，一線城市二手住宅價格累計下跌6.72%，其中四季度跌幅較明顯；二線城市累計下跌9.08%；三四線城市累計下跌8.30%。整體來看，二線城市因掛牌與成交持續活躍，年內價格調整幅度最大，而此前價格韌性較強的一線城市，受市場預期趨弱影響，四季度出現“補跌”。

新建住宅方面，2025年，一線城市新房價格累計上漲6.67%，其中上海今年豪宅產品入市節奏加快，新房掛牌均價累計上漲10.13%；二線城市新房價格累計上漲1.80%，梯隊內杭州、合肥、成都累計漲幅超6%，而近六成二線城市年內新房價格累計下跌；三四線城市以去化現有庫存為主，價格持續下探，年內累計下跌1.83%。

圖：2025年各季度分梯隊城市二手住宅價格季度累計漲跌變化

圖：2025年各季度分梯隊城市新建住宅價格季度累計漲跌變化

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中央定調“著力穩定房地產市場”，分化與筑底仍將是2026年市場核心特征

政策方面，12月10-11日，中央經濟工作會議召開，部署2026年經濟工作，定調“著力穩定房地產市場”，指出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式”。22-23日，全國住房城鄉建設工作會議召開，部署4個方面重點任務：推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產市場、加快建筑業提質升級、夯實高質量發展基礎支撐。30日，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調為3%，滿2年的繼續免征增值稅。

地方層面，北京放寬非京籍及多孩家庭購房限制，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，五環內由3年降至2年，五環外由2年降至1年，多孩家庭允許在五環內多購1套，不再區分首套、二套商貸利率，并將二套公積金貸款首付比例降至25%；上海、深圳多個城中村改造項目“房票”進入發放階段，加速城中村改造項目推進。12月天津、河南等省市發行超140億元專項債券收回收購閑置存量土地，全年全國累計發行規模已超3000億元。

整體來看，從10月《“十五五”規劃建議》定調“推動房地產高質量發展”，并強調清理住房消費不合理限制性措施，到12月中央經濟工作會議明確“著力穩定房地產市場”，政策方向一以貫之。2026年是“十五五”開局之年，也是穩地產的關鍵一年。12月末，北京已率先優化樓市政策；個人銷售住房增值稅征收率也迎來下調。預計2026年相關政策將繼續靠前發力，加快穩地產：北上深等核心城市限制性政策有望繼續優化，城中村改造貨幣化安置、降低房貸利率、加大購房補貼等同樣具備發力空間。供給角度，一方面住房保障的思路可能更傾向于因城施策與存量盤活；另一方面，土地市場已在“縮量提質”，各地“好房子”的建設標準也在不斷完善，有望通過優質供給激發改善需求。此外，收購存量土地與商品房的政策也有待提速。

從市場趨勢來看，政策落實、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，仍是購房需求修復的重要基礎。根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，但價格表現預計將繼續分化，優質地塊的新項目價格有望保持穩定，而早期項目仍面臨壓力。整體來看，2026年分化與筑底仍將是房地產市場核心特征。

城市典型樣本項目

12月全國住房城鄉建設工作會議研究部署了“十五五”時期和2026年重點任務，其中“著力穩定房地產市場”被列為2026年重點任務之一，同時會議強調要“實施房屋品質提升工程，有序推進‘好房子’建設”，預計各地在推進“好房子”建設時，將更加注重把握節奏、控制力度，確保相關工作穩步開展。在此背景下，中指研究院在中房指數系統理論體系和架構的基礎上，從百城價格指數樣本項目中選取城市中有較強知名度和廣泛影響力的項目，以“典型性”為基本原則，從銷售表現、項目品質、品牌實力等維度出發，對主要城市樣本項目進行研究，得出“2025年1-12月城市典型樣本項目”，為行業提供標桿典范。

“2025年1-12月城市典型樣本項目”多為暢銷樓盤或標桿項目。在當前房地產市場持續調整的背景下，房企需不斷加強產品創新能力，結合不同消費群體的需求特點，精細化打磨產品線，著力打造具有行業示范效應的標桿項目，推動行業高質量發展。

12月百城新建住宅價格及環比漲跌幅

12月百城二手住宅價格及環比漲跌幅

12月50城住宅租金及環比漲跌幅

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