北京買房：理清思路，購房建議1760

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和媳婦都是外地人，老碼農收入還可以，現在首付300w想買北京的房子。但沒想好的是北還是南，北部是碼農聚集地，將來工作方便的多，我們一直就在回龍觀和西三旗一帶租房。

但也有個想法是買在南部豐臺或大興，從上班角度講肯定是遠了，但如果我們暫時不住的話換著租房也可以。目的是等待南北發展逐步趨近，等南四環沿線的房價漲上來。您看有這種可能嗎？我們這么做是否有意義？

A：

1、我覺得意義不太大，房子是用來住的，買了房不自住卻租房就成純投資了。那如果是投資就沒必要限定房子了，股票黃金藝術品都可以，機會和價格洼地比樓市可多的多了。

所以我要建議還是買能自住的吧，否則就沒必要非得買房。別太追求什么“投住分離”，那是有了自住房之后再該考慮的，首套房還是先解決自住吧。

2、另外等南北發展趨近怎么說呢？只能說從規劃來講有可能，但這是個漫長的過程，指不定得等待多少年呢。

典型的就是亦莊，國家級的開發區，90年代初就開始打造了，但之后這接近30年來的房價只能說沒走弱，但并沒有和北四北五縮小差距。直到2017年之后，亦莊借助學區獨立+河西新區的利好，這才跑贏了大盤。

另外南城再有贏了大盤的也就是麗澤了，也是借助單獨的利好。其他的如豐科園算是豐臺最大產業園，但到目前為止仍然只是沒落后，還在發展之中吧。

3、所以在我看來，南部發展只能說有可能趕上北部，但時間周期會很長，指不定等幾年呢。而您只有這一套房，等的起嗎？反正我覺得意義不大。

僅供參考。

二

Q:

我也在西四環工作，想賣掉老破小買個改善的房子，中介推薦了總部基地的中海蘇黎世家，不知您是否了解？如果了解請幫著分析一下優劣勢和性價比，目前還是網上看房階段。

A：

1、蘇黎世家，我不算太了解，知道而已。這塊地和豐葆路東邊的九號公館+御鑫閣+御景春天其實是同一個項目，只是地塊切分了而已。2010年是北京第一個雙料地王，挺轟動的，也是引發國資委讓部分央企退出房地產行業的導火索之一。

2、小區的優勢，首先就是自然環境了，挨著公園和馬草河，相對安靜吧。而且離豐科園和總部基地等園區都挺近，如果在附近上班的話很方便。小高層的密度不大，綠化也不錯。

劣勢就是如果不考慮離豐科園近的話就有點兒偏了，離地鐵遠，西邊還有鐵道和永合莊填埋場。前些年的夏天偶爾放味，這幾年是沒味道了，據說是都改焚燒了，但具體的我不清楚。

另外就是小區被富錦嘉園半包圍，南邊還是回遷房，雖然沒什么影響但也不算優勢吧。其實這小區當年不該規劃一居室，都是改善戶型才定位更準呢。但也無所謂吧，反正也不是主力戶型。另外對口學校普通。

3、性價比我不知道，這讓當地中介算算吧。用總價除以預估租金，北京平均值650，蘇黎世家的大戶型如果在700多就算合適，當然越低越好。

僅供參考。

三

Q:

我總部基地上班，央企，收入不高，想附近買個房子自住，請問設計師廣場怎樣？看了幾個房源請幫忙選一下，我目前就在旁邊租房，對這里最熟悉，感覺地段兒挺不錯的。

A：

1、設計師廣場，這屬于公寓，只不過是70年土地產權而已。確實地段兒不錯，而且還自己配套了商場，交通購物都很方便?；蛘哒f這種公寓本來就必須選擇地段兒好的，否則吸引不到年輕人，開發商也不好賣出高價。

2、不過既然是小戶型公寓，那受眾就相對窄，基本都是年輕人，而且還是小家庭，單身或小兩口兒。有了孩子的都不太合適了，面積小東西多的屋里轉不開。

那受眾窄就流通性弱點兒唄，再加上沒有社區的環境，所以這種開間公寓的價格走勢大多一般，否則也不會現在的價格。前些年房齡新的時候，這里的價格是周邊老破小的至少1.5倍，但十多年過去，隨著房齡變老，這里跟周邊至少是沒有明顯差距了吧？有的戶型甚至還不如老破小呢。

3、所以這看自己注重哪方面吧？如果是短期自住，那這種房挺合適的，買來出租的話租金收益率也挺合適。但長期的話這價格走勢未必多強，最好成績也就是不再落后大盤。

4、這幾個房子我看不了，不到現場的話沒感受。其實戶型都一樣，火柴盒的長方形而已，其他的還是多考慮朝向和樓層吧。

僅供參考。

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