杭州小區(qū)業(yè)主遭圍堵，停水停電求助物業(yè)：自治不應(yīng)違法

“安居方能樂業(yè)”，住房不僅是遮風(fēng)擋雨的物理空間，更是承載家庭幸福的精神港灣。當(dāng)業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的合理訴求與小區(qū)公共管理秩序發(fā)生碰撞，如何在法治框架內(nèi)尋求平衡，成為基層治理與民生保障的重要課題。近日，杭州拱墅區(qū)甘長銘苑小區(qū)周先生因封陽臺(tái)引發(fā)的一系列沖突事件，便折射出當(dāng)前住宅小區(qū)管理中業(yè)主個(gè)人權(quán)益與公共利益之間的深層矛盾，更凸顯了法治思維在化解此類糾紛中的關(guān)鍵作用。?

一、事件回溯：一場封陽臺(tái)引發(fā)的多方博弈?

杭州甘長銘苑小區(qū)坐落于留石高架北側(cè)，緊鄰?fù)庑慰崴啤靶请H戰(zhàn)艦”的杭州電競中心，小區(qū)性質(zhì)為回遷房，共有660戶業(yè)主。本次事件的核心當(dāng)事人周先生，其房屋于2025年夏天交付，面積約172平米，已由三室一廳改造成兩室一廳，并完成了室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)和地暖的安裝。因房屋南側(cè)陽臺(tái)臨近高架，且位于18樓，高架通行產(chǎn)生的噪音對(duì)居住環(huán)境造成了嚴(yán)重影響，這讓周先生萌生了封陽臺(tái)的想法。?

事實(shí)上，在周先生之前，小區(qū)內(nèi)已有不少業(yè)主向物業(yè)提出過封陽臺(tái)的需求，村里也曾組織業(yè)主集體協(xié)商，但均因物業(yè)的強(qiáng)硬態(tài)度而無果。在多次協(xié)商未果的情況下，周先生決定成為小區(qū)里第一個(gè)“吃螃蟹”的人，他認(rèn)為“既然是自己的房子，要住就自己出錢把它包了”，且小區(qū)內(nèi)不少業(yè)主也默認(rèn)“只要有人先裝，大家就可以跟著裝”。2025年12月24日晚，周先生開始進(jìn)行南面陽臺(tái)的吊裝作業(yè)，初期進(jìn)展順利，但次日正式封包時(shí)便遭到了阻撓。?

沖突隨之升級(jí)：周先生家中被不明人員持鑰匙進(jìn)入，水電被切斷且電表被鎖；他報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)以“涉嫌違法進(jìn)入住宅”立案。在后續(xù)的取證過程中，周先生遭到包括保安、物業(yè)工作人員及部分村民在內(nèi)的二十余人圍堵，甚至被拳打腳踢，醫(yī)院出具的傷情檢查通知單顯示其存在“閉合性顱腦損傷輕型”和“軟組織疾患”。此外，周先生所在樓層的電梯被停運(yùn)，物業(yè)還安排了人員24小時(shí)在其家門口值守。?

物業(yè)方則給出了截然不同的說法：物業(yè)主管表示，周先生在交房時(shí)簽署過《裝修“十嚴(yán)禁”、“六統(tǒng)一”》承諾書和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，其中明確約定“禁止封閉陽臺(tái)或改變陽臺(tái)原先的裝飾材料顏色、形狀、規(guī)格”，周先生的行為違背了小區(qū)管理規(guī)約。對(duì)于停水停電和停運(yùn)電梯，物業(yè)稱是按照規(guī)約對(duì)違規(guī)施工采取的停工措施，目的是“保障所有老百姓的利益”。小區(qū)其他業(yè)主也對(duì)周先生的行為表示不滿，他們認(rèn)為全體業(yè)主曾共同承諾不單獨(dú)封陽臺(tái)，周先生的違規(guī)行為導(dǎo)致部分業(yè)主已訂購的升降窗無法安裝、裝修停工，相關(guān)損失無人承擔(dān)。據(jù)物業(yè)介紹，小區(qū)允許安裝的升降窗款式雖符合外觀統(tǒng)一要求，但周先生認(rèn)為該款式隔音效果差、質(zhì)量有問題且價(jià)格昂貴，拒絕接受。截至采訪時(shí)，周先生家的陽臺(tái)落地窗已基本安裝完成，水電尚未完全恢復(fù)，雙方仍處于僵持狀態(tài)。?

二、法律透視：糾紛背后的權(quán)利邊界與行為合法性研判?

杭州甘長銘苑封陽臺(tái)事件的核心爭議，本質(zhì)上是業(yè)主專有部分使用權(quán)與小區(qū)公共管理權(quán)的沖突，雙方的行為是否合法，需結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行精準(zhǔn)研判。?

（一）小區(qū)管理規(guī)約的法律效力界定?

物業(yè)方主張周先生的行為違反了管理規(guī)約，這一主張的合法性基礎(chǔ)在于規(guī)約本身的有效性。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)依法作出約定，且不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。同時(shí)，該條例第十一條明確，制定和修改管理規(guī)約屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。?

從事件素材來看，物業(yè)稱管理規(guī)約是“通過股東與居民代表討論決定的”，但這一制定程序是否符合法律規(guī)定存疑?；剡w房小區(qū)的管理規(guī)約制定更應(yīng)注重業(yè)主的廣泛參與，根據(jù)仙游縣人民政府發(fā)布的《仙游縣安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法》，安置房小區(qū)的《臨時(shí)管理規(guī)約》應(yīng)由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)（村）組織安置戶居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，并向全體安置戶公布。若甘長銘苑的管理規(guī)約僅由股東和部分居民代表決定，未經(jīng)過全體業(yè)主或業(yè)主代表的法定表決程序，那么該規(guī)約的法律效力便存在瑕疵，對(duì)周先生的約束力也會(huì)相應(yīng)減弱。?

此外，周先生提出“物業(yè)有權(quán)停水停電的條例存在邏輯硬傷”，這一觀點(diǎn)具有明確的法律依據(jù)。《民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。昆山市人民法院曾審理過類似案件，法院最終認(rèn)定物業(yè)公司以業(yè)主未繳保證金為由停水停電、限制電梯使用的行為構(gòu)成侵權(quán)，并判決物業(yè)停止侵權(quán)、賠償損失并賠禮道歉。即便管理規(guī)約中有相關(guān)約定，若該約定違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也應(yīng)屬無效條款，物業(yè)無權(quán)以此為由對(duì)周先生采取停水停電、停運(yùn)電梯的措施。?

（二）物業(yè)行為的合法性邊界厘清?

在本次事件中，物業(yè)的多項(xiàng)行為已超出合法管理的邊界，涉嫌侵犯周先生的合法權(quán)益。首先，關(guān)于“不明人員持鑰匙進(jìn)入周先生家中停水停電”，若最終查實(shí)該行為與物業(yè)相關(guān)，那么物業(yè)的行為已涉嫌違反《民法典》第一千一百六十五條關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，侵害了周先生的住宅安寧權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)；若情節(jié)嚴(yán)重，還可能觸犯《治安管理處罰法》甚至刑法關(guān)于非法侵入住宅的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)主管雖否認(rèn)物業(yè)動(dòng)過周先生家的鑰匙，但作為小區(qū)的管理責(zé)任主體，物業(yè)有義務(wù)保障業(yè)主的住宅安全，對(duì)于此類侵權(quán)事件的發(fā)生，需承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。?

其次，物業(yè)安排人員24小時(shí)在周先生家門口值守的行為，若未獲得周先生同意，已構(gòu)成對(duì)其居住安寧的不當(dāng)干擾。物業(yè)服務(wù)的核心是為業(yè)主提供舒適、安全的居住環(huán)境，而非通過強(qiáng)制措施對(duì)業(yè)主進(jìn)行“管控”。物業(yè)所謂“保障所有老百姓的利益”，不能以犧牲個(gè)別業(yè)主的合法權(quán)益為代價(jià)，更不能采用違背法治原則的手段。?

最后，停運(yùn)電梯的行為同樣缺乏法律依據(jù)。電梯屬于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主對(duì)其享有合理使用權(quán)，物業(yè)無權(quán)以業(yè)主違規(guī)裝修為由擅自停運(yùn)。正如昆山市法院在相關(guān)案例中所強(qiáng)調(diào)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恪守法律底線，不得以任何理由、任何形式損害業(yè)主的基本生活權(quán)益，業(yè)主存在違規(guī)行為時(shí)，物業(yè)應(yīng)通過書面催告、向相關(guān)部門報(bào)告或提起訴訟等合法方式解決，而非采取侵權(quán)手段強(qiáng)迫業(yè)主服從。?

（三）業(yè)主個(gè)人權(quán)益與公共利益的平衡原則?

周先生封陽臺(tái)的訴求源于對(duì)居住環(huán)境的合理需求，作為房屋的所有權(quán)人，其對(duì)房屋專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這是《民法典》賦予業(yè)主的基本權(quán)利。但同時(shí)，業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和小區(qū)的公共利益，這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。?

小區(qū)外觀統(tǒng)一確實(shí)關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益，良好的小區(qū)環(huán)境有助于提升居住舒適度和房產(chǎn)價(jià)值，這一點(diǎn)值得肯定。但公共利益的維護(hù)不應(yīng)絕對(duì)化，當(dāng)多數(shù)業(yè)主的利益與個(gè)別業(yè)主的合理居住需求發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)尋求兼顧各方利益的解決方案，而非簡單地禁止或強(qiáng)制。從事件來看，周先生拒絕安裝物業(yè)允許的升降窗，核心原因是該款式無法滿足其隔音需求且價(jià)格過高，物業(yè)若能積極協(xié)調(diào)，提供符合隔音標(biāo)準(zhǔn)且價(jià)格合理的替代方案，或許能避免沖突的發(fā)生。廣東省江門市新會(huì)區(qū)人民法院曾審理一起陽臺(tái)封窗合同糾紛案，法院最終判決業(yè)主與安裝方按過錯(cuò)比例承擔(dān)重新安裝的損失，該案啟示我們，對(duì)于此類涉及居住需求的糾紛，各方應(yīng)秉持誠實(shí)信用原則，充分溝通協(xié)商，而非固執(zhí)己見。?

三、情理共鳴：糾紛背后的民生關(guān)切與治理啟示?

透過杭州甘長銘苑封陽臺(tái)事件，我們看到的不僅是法律層面的權(quán)利博弈，更感受到了普通民眾對(duì)“安居”的迫切需求。周先生因高架噪音難以忍受而封陽臺(tái)，是為了追求基本的居住舒適度；其他業(yè)主反對(duì)周先生違規(guī)封陽臺(tái)，是擔(dān)心小區(qū)外觀混亂影響房產(chǎn)價(jià)值，甚至因裝修停工遭受損失；物業(yè)則夾在中間，一邊要維護(hù)小區(qū)管理秩序，一邊要應(yīng)對(duì)業(yè)主的多元訴求。各方的訴求都有其合理性，糾紛的化解需要的不是“非此即彼”的對(duì)抗，而是“換位思考”的理解與“法治框架”下的協(xié)商。?

對(duì)于物業(yè)而言，此次事件是一次深刻的警示：物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)是“服務(wù)”而非“管理”，物業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變理念，摒棄強(qiáng)硬管控的思維，以更具人性化的方式回應(yīng)業(yè)主的合理需求。當(dāng)業(yè)主提出封陽臺(tái)等訴求時(shí)，物業(yè)不應(yīng)簡單拒絕，而應(yīng)主動(dòng)組織業(yè)主協(xié)商，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，在保障外觀統(tǒng)一的前提下，尋求滿足業(yè)主居住需求的解決方案。同時(shí)，物業(yè)必須嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，任何時(shí)候都不能以“維護(hù)公共利益”為由，實(shí)施侵犯業(yè)主合法權(quán)益的行為。?

對(duì)于業(yè)主而言，無論是周先生還是其他業(yè)主，都應(yīng)增強(qiáng)法治意識(shí)，在行使自身權(quán)利時(shí)，尊重他人的合法權(quán)益和小區(qū)的公共規(guī)則。周先生在協(xié)商未果的情況下，擅自突破規(guī)約封陽臺(tái)，雖事出有因，但也確實(shí)對(duì)小區(qū)的管理秩序和其他業(yè)主的利益造成了影響；其他業(yè)主在表達(dá)不滿時(shí)，也應(yīng)通過合法途徑，而非參與圍堵、沖突等過激行為。業(yè)主之間應(yīng)加強(qiáng)溝通，相互理解，共同參與小區(qū)的治理，形成良性互動(dòng)的鄰里關(guān)系。?

對(duì)于基層治理部門而言，此次事件凸顯了回遷房小區(qū)管理的特殊性和復(fù)雜性。相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)回遷房小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，規(guī)范管理規(guī)約的制定程序，確保規(guī)約的合法性和公正性。同時(shí)，應(yīng)建立健全糾紛調(diào)解機(jī)制，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)發(fā)生糾紛時(shí)，及時(shí)介入調(diào)解，引導(dǎo)各方通過協(xié)商、仲裁或訴訟等合法方式解決問題，避免沖突升級(jí)，切實(shí)保障居民的安居樂業(yè)。?

四、結(jié)語?

杭州甘長銘苑封陽臺(tái)事件并非個(gè)例，它反映出當(dāng)前住宅小區(qū)管理中普遍存在的權(quán)益平衡難題。在法治社會(huì)建設(shè)不斷推進(jìn)的今天，無論是業(yè)主、物業(yè)還是基層治理部門，都應(yīng)秉持法治思維，尊重法律規(guī)定，兼顧情理訴求。業(yè)主的居住需求應(yīng)當(dāng)被正視，小區(qū)的公共利益也應(yīng)當(dāng)被維護(hù)，而實(shí)現(xiàn)這一平衡的關(guān)鍵，在于暢通溝通渠道、規(guī)范行為邊界、健全調(diào)解機(jī)制。唯有如此，才能化解矛盾、凝聚共識(shí)，讓每個(gè)家庭都能在法治的保障下，擁有一個(gè)安寧、舒適的居住環(huán)境。