北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1763

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

預(yù)算**萬(wàn)，目標(biāo)東三東四環(huán)200平以上大戶型改善，目前看的主要都是老公寓，是不是錯(cuò)配產(chǎn)品了？比如維多利亞花園，有朋友介紹一梯一戶300多平的，單價(jià)10萬(wàn)，以后再賣的話保值會(huì)怎么樣？戶型圖如下

A：

1、您怎么理解的“錯(cuò)配產(chǎn)品”啊？可能和我的不太一樣吧。按照業(yè)內(nèi)常規(guī)來(lái)說(shuō)，錯(cuò)配通常指在剛需上車盤為主的板塊vs小區(qū)里，規(guī)劃開發(fā)了豪宅，這叫錯(cuò)配，相當(dāng)于在小飯館兒里賣佛跳墻，賣不上價(jià)+不好賣。

而像朝陽(yáng)公園周邊本來(lái)就是改善盤為主的板塊，規(guī)劃的也大多是高端小區(qū)，所以像維多利亞這種的不太好算作錯(cuò)配。

另外多說(shuō)一句，如果是在豪宅板塊規(guī)劃開發(fā)了剛需盤，或者說(shuō)在高檔小區(qū)里設(shè)計(jì)了小戶型，是否算作錯(cuò)配得看具體情況了。打比方就是在高檔酒樓里賣亂燉，或許能抬高價(jià)格，也或許不好賣，因?yàn)榇蠖鄶?shù)食客不是沖著這玩意兒來(lái)的。

2、維多利亞是典型的老公寓，優(yōu)勢(shì)是居住體驗(yàn)好，性價(jià)比相對(duì)高，劣勢(shì)是價(jià)格走勢(shì)一般不太強(qiáng)，而且居住成本相對(duì)高些。但這跟錯(cuò)配沒(méi)什么關(guān)系吧？只看自己的喜好了。

3、300多平單價(jià)10萬(wàn)，這不是3000多萬(wàn)了嗎？超出您預(yù)算太多了吧？是能大幅砍價(jià)還是增加預(yù)算啊？

以后的保值怎樣，大概率還是普通唄，2008年后一直不太受追捧，價(jià)格走勢(shì)偏弱。以后隨著房齡變老，估計(jì)會(huì)延續(xù)這種趨勢(shì)，最好成績(jī)也就是不再落后，但逆勢(shì)增長(zhǎng)的可能性不大，幾乎沒(méi)有。

4、戶型圖這怎么說(shuō)呢？看自己的喜好吧。很多老公寓都這樣兒，當(dāng)年為了追求外立面的獨(dú)特造型，所以戶型只能是設(shè)計(jì)出斜角，沒(méi)辦法。這就跟老款超跑兒似的，也無(wú)所謂過(guò)時(shí)，只看自己是否喜歡。外人不好建議。

僅供參考。

二

Q:

我名下房子兩套，一套是東直門老公房，父母的福利分房當(dāng)年5萬(wàn)多買下，為了孩子上學(xué)過(guò)戶到我們名下。目前有所下跌維持在700萬(wàn)，優(yōu)勢(shì)是學(xué)區(qū)較好，房子南北通透戶型好，目前自住，想孩子上高中或大學(xué)后置換成新房。

另一套豆各莊萬(wàn)科青青家園，小區(qū)挺好的，但可能是地段不好，或者是我買到了高位，結(jié)果入手十年幾乎無(wú)漲幅，買了個(gè)寂寞。目前周末和假期有時(shí)去住，感覺(jué)利用率不高。有想法賣掉這套房，但又感覺(jué)小區(qū)和戶型都不錯(cuò)，交通也方便，一直猶豫。再或者是現(xiàn)在就賣掉東直門這套直接搬到青青家園，您看哪種方案合適？

A：

1、既然早就準(zhǔn)備了改善的房子那就留著自住唄，何必要賣啊？房子是用來(lái)住的，這種城市Townhouse本來(lái)就是自住為主，沒(méi)必要非得糾結(jié)什么漲幅，能住的舒服就算成功。

至于利用率那就看自己了，等孩子上高中之后搬過(guò)來(lái)不就提高了嘛。

2、學(xué)區(qū)房的話看自己是否自住，自住就留著，或者說(shuō)很喜歡周邊的環(huán)境氛圍就留著，實(shí)在確定不住了再考慮賣掉。這種學(xué)區(qū)房的溢價(jià)中等吧，不算太高，但從居住性價(jià)比來(lái)說(shuō)不是太劃算，而且還要承擔(dān)入學(xué)人數(shù)減少后的溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

3、總之我沒(méi)太理解您的想法，一邊是想等孩子上高中后賣掉學(xué)區(qū)房置換，一邊卻又早就準(zhǔn)備了改善房但又覺(jué)得升值不好也想賣？那您是兩套都賣還是說(shuō)只賣一套啊？但如果賣學(xué)區(qū)房的話就兩套改善房了，合適嗎？賣改善房再買改善房，那不是有點(diǎn)兒折騰嗎？所以再考慮一下吧，有點(diǎn)兒亂似的。

僅供參考。

三

Q:

近期因?yàn)楣ぷ髟颍毙璋鸭彝ッ挛ㄒ灰惶咨唐贩哭D(zhuǎn)到老人名下，由于老人外地?zé)o購(gòu)房資質(zhì)，中介建議以老人名義辦個(gè)公司再購(gòu)買，不知道這樣是否靠譜，有沒(méi)有潛在風(fēng)險(xiǎn)，影響以后我們?cè)倩刭?gòu)嗎？交易和每年的稅費(fèi)大概需要交多少？

A：

1、用公司名義購(gòu)買或過(guò)戶房產(chǎn)，在公寓里這種形式比較多，但住宅的不太多。談不上是否靠譜兒，只能說(shuō)這是最后的一種選擇，沒(méi)辦法的辦法。

2、沒(méi)什么潛在風(fēng)險(xiǎn)，就是比較麻煩+稅費(fèi)成本相對(duì)高。注冊(cè)公司+納稅年檢什么的都得找代辦機(jī)構(gòu)，具體費(fèi)用我不清楚，至少千把塊錢吧。

過(guò)戶的主要就是契稅3%，其他的印花稅沒(méi)多少錢。將來(lái)如果出售的話，按現(xiàn)在的政策主要是增值稅為差額（售價(jià)-原價(jià)）的5.6%，小額納稅人增值稅5.3%。

而且既然是商業(yè)行為，那每年按照總價(jià)的0.84%（70%*1.2%）的房產(chǎn)稅是無(wú)法避免的（出租的話是租金的12%），還有每年每平最高30塊錢的土地稅。

3、不影響你們回購(gòu)，但公司購(gòu)買房產(chǎn)是沒(méi)什么限制的，但限售3年，也就是三年后才可以再次出售。

僅供參考。

四

Q:

看了您對(duì)外地人買北京學(xué)區(qū)房的文章了，但還是想確認(rèn)一下，有沒(méi)有適合非京籍孩子上學(xué)用的房子？?jī)r(jià)格在不超400萬(wàn)的兩居室。

因?yàn)槲翌A(yù)計(jì)在孩子18歲之前應(yīng)該能落戶，理論上不耽誤孩子在京高考。但也有所糾結(jié)的是學(xué)區(qū)房的溢價(jià)，不知道我們這種家庭買了之后值不值？

A：

1、適合非京籍的學(xué)區(qū)房，那常規(guī)建議就是朝陽(yáng)區(qū)的唄。朝陽(yáng)算是“房本主義”地區(qū)，有房的非京籍孩子，入學(xué)順位在京籍無(wú)房戶的前面。只要對(duì)口校的學(xué)位不是太緊張，一般來(lái)說(shuō)業(yè)主的孩子都能對(duì)口入學(xué)。

但這也沒(méi)人敢保證，只能說(shuō)對(duì)口入學(xué)的概率相對(duì)高。而且朝陽(yáng)區(qū)名校大多都是九年制或單校對(duì)口，所以相對(duì)省心，不用小升初的時(shí)候再著急。

2、朝陽(yáng)有400萬(wàn)之內(nèi)的兩居學(xué)區(qū)房，這看自己的通勤吧，陳分嘉銘和清朝人朝等學(xué)校都有這價(jià)位的，不少選擇呢。

3、溢價(jià)這沒(méi)辦法，也沒(méi)法兒聊值不值。只能說(shuō)如果利用上了學(xué)位就是值，用不上就不值唄。或者說(shuō)成績(jī)好就怎么都值了，沒(méi)學(xué)出來(lái)就不值了唄。

僅供參考。

五

Q:

我又看了麒麟公館，這種高檔小區(qū)的公寓應(yīng)該保值好了吧？另外也考慮了新城國(guó)際，只是還沒(méi)具體看。

A：

1、其實(shí)都差不多，所有的商務(wù)公寓在當(dāng)年都是高檔豪宅，現(xiàn)在大多數(shù)檔次不低。您說(shuō)的所謂高檔其實(shí)就是價(jià)格高，但在當(dāng)年也價(jià)格高啊，其走勢(shì)和公寓大盤其實(shí)差不太多。不能說(shuō)都不好，只能說(shuō)到目前為止和普宅大盤相比不太強(qiáng)。

2、新城國(guó)際也一樣。或者說(shuō)從居住體驗(yàn)來(lái)講有所不同，開放式公寓，但價(jià)格走勢(shì)都差不多。這我真的沒(méi)什么可說(shuō)的了，您都問(wèn)了十多個(gè)公寓小區(qū)了，但其實(shí)都是同樣的性質(zhì)。

這就相當(dāng)于您問(wèn)了十多款的老牌超跑兒，問(wèn)哪個(gè)保值好？我只能回答都差不多，都是消費(fèi)為主的，跟大眾款的通勤車相比在保值方面都不太強(qiáng)。

3、其他的就甭問(wèn)我了吧，同一座城市，類似的地段兒，同樣的產(chǎn)品在價(jià)格走勢(shì)上沒(méi)有太大的區(qū)別。

僅供參考。

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