上海首例宅地折價(jià)收儲(chǔ)，樓市在發(fā)生變化

家人們，最近上海樓市出了個(gè)大新聞，估計(jì)很多人沒(méi)太看懂，但這事跟咱們每一個(gè)關(guān)注樓市的普通人都有關(guān)系，今天我就用大白話給你們扒得明明白白。核心就一件事：上海第一次公開(kāi)說(shuō)，把已經(jīng)出讓給開(kāi)發(fā)商的住宅用地，折價(jià)收回來(lái)了！這可不是小打小鬧，背后藏著的樓市邏輯，可能要變天了。

先跟大家把這事的來(lái)龍去脈說(shuō)清楚，不搞那些虛頭巴腦的術(shù)語(yǔ)。事情是2025年12月27號(hào)定下來(lái)的，上海臨港控股的一家子公司，手里有塊在臨港新片區(qū)的住宅用地，要被上海市土地儲(chǔ)備中心收回去了，收儲(chǔ)價(jià)是26.25億元。可能大家對(duì)數(shù)字沒(méi)概念，我給你們算個(gè)賬：這塊地是2023年7月的時(shí)候，臨港集團(tuán)和浙江榮盛集團(tuán)合伙以38.74億元的價(jià)格拍下來(lái)的，當(dāng)時(shí)規(guī)劃的是蓋住宅，每平米賣3.4萬(wàn)元。而這次被收回去的只是其中的住宅部分，當(dāng)初拿這塊住宅地的成本大概是27.34億元，現(xiàn)在26.25億元收回去，相當(dāng)于打了96折，折價(jià)了4.01%。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，開(kāi)發(fā)商兩年前買的地，現(xiàn)在虧了點(diǎn)錢賣給政府了，這在上海可是頭一回公開(kāi)披露這種事。

可能有人會(huì)問(wèn)，好好的地，開(kāi)發(fā)商為啥愿意折價(jià)賣回去？政府又為啥要收？這背后的原因，其實(shí)就是樓市的真實(shí)寫(xiě)照，一點(diǎn)都不復(fù)雜。最核心的就一個(gè)：這塊地要是真蓋成房子賣，開(kāi)發(fā)商虧得可能比現(xiàn)在還多。我給你們說(shuō)說(shuō)臨港現(xiàn)在的樓市情況，你們就懂了。臨港新片區(qū)現(xiàn)在在售的新房項(xiàng)目一大堆，競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，就這塊地周邊的項(xiàng)目，很多賣了半天，去化率都不到40%，意思就是100套房子只能賣掉不到40套，要賣完得等18個(gè)月以上。而且整個(gè)臨港片區(qū)，已經(jīng)拿到預(yù)售證還沒(méi)賣出去的房子就有5000多套，面積大概50萬(wàn)平方米，這就是實(shí)實(shí)在在的庫(kù)存壓力。

換作是你，你是開(kāi)發(fā)商你會(huì)怎么做？要是硬著頭皮把房子蓋起來(lái)，得再投一筆巨額的建設(shè)資金，蓋完了還得面臨賣不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，資金就全砸在這兒了。現(xiàn)在政府愿意以稍微低一點(diǎn)的價(jià)格收回去，開(kāi)發(fā)商雖然虧了一點(diǎn)，但能馬上把錢拿回來(lái)，不用被這塊地套死，相當(dāng)于及時(shí)止損了。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，收這塊地也不是瞎收，是為了給市場(chǎng)“降溫”——減少未來(lái)的新房供應(yīng)量，緩解庫(kù)存壓力，讓整個(gè)區(qū)域的樓市供需更平衡一點(diǎn)。畢竟現(xiàn)在臨港房子已經(jīng)夠多了，再蓋更多，只會(huì)讓房?jī)r(jià)更不穩(wěn)，購(gòu)房者更不敢買，形成惡性循環(huán)。另外還有個(gè)大背景，2024年11月的時(shí)候，國(guó)家自然資源部就發(fā)過(guò)通知，鼓勵(lì)地方政府用專項(xiàng)債收儲(chǔ)那些閑置的存量土地，上海這次其實(shí)也是在響應(yīng)這個(gè)政策，探索怎么更好地管理這些沒(méi)開(kāi)發(fā)的土地。

那這事會(huì)帶來(lái)啥影響？咱們別想太復(fù)雜，就從三個(gè)層面看。第一個(gè)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響，尤其是那些手里有類似閑置地塊、資金壓力大的開(kāi)發(fā)商，這相當(dāng)于給他們指了一條“退路”。以前開(kāi)發(fā)商拿了地，就算市場(chǎng)不好也只能硬扛，現(xiàn)在有了政府收儲(chǔ)這個(gè)選項(xiàng)，就能靈活調(diào)整，不用把自己逼到資金鏈斷裂的絕境。當(dāng)然了，這也不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以隨便拿地了，畢竟收儲(chǔ)是要折價(jià)的，拿地的時(shí)候也得掂量掂量市場(chǎng)行情，不能再像以前那樣盲目跟風(fēng)。

第二個(gè)是對(duì)上海樓市的影響，短期來(lái)看，最直接的就是減少了臨港片區(qū)的新房供應(yīng)，緩解了當(dāng)?shù)氐娜セ瘔毫Γ瑢?duì)已經(jīng)在售的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)稍微小一點(diǎn)。但更重要的是一個(gè)信號(hào)意義——上海開(kāi)始從“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化供應(yīng)”了。以前咱們總覺(jué)得，政府要穩(wěn)樓市就是多拍地、多蓋房，現(xiàn)在看來(lái)不是這樣，當(dāng)市場(chǎng)供大于求的時(shí)候，控制供應(yīng)量、盤(pán)活存量土地，也是穩(wěn)樓市的重要辦法。而且這很可能不是孤例，要是臨港這個(gè)模式走得通，上海其他那些新房賣得慢、庫(kù)存壓力大的郊區(qū)，說(shuō)不定也會(huì)跟著學(xué)，把那些沒(méi)開(kāi)發(fā)的宅地收回去一部分。

第三個(gè)是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，這標(biāo)志著樓市的“游戲規(guī)則”在變。以前土地市場(chǎng)是“只漲不跌”的神話，開(kāi)發(fā)商拿地就等于賺錢，現(xiàn)在這個(gè)神話被打破了，土地也可能貶值，也可能被政府折價(jià)收回去。這會(huì)讓整個(gè)行業(yè)更理性，開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更謹(jǐn)慎，不會(huì)再瘋狂舉債搶地，慢慢從以前的“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式退出來(lái)。對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，這其實(shí)是好事，開(kāi)發(fā)商不盲目蓋房，市場(chǎng)上的房子質(zhì)量可能會(huì)更好，也不會(huì)出現(xiàn)太多爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)到這兒，我得跟大家分享一下我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我基于現(xiàn)實(shí)的思考。首先，我覺(jué)得這次上海的宅地折價(jià)收儲(chǔ)，不是什么“救市大招”，而是一次很務(wù)實(shí)的“風(fēng)險(xiǎn)防控”。很多人一看到政府收儲(chǔ)土地，就覺(jué)得是要救開(kāi)發(fā)商、要拉房?jī)r(jià)了，其實(shí)真不是。這次收儲(chǔ)，本質(zhì)上是政府和企業(yè)一起“去泡沫”，把樓市里那些不合理的庫(kù)存和閑置資源盤(pán)活，避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。以前樓市好的時(shí)候，大家都覺(jué)得土地是“硬通貨”，現(xiàn)在市場(chǎng)冷下來(lái)了，才發(fā)現(xiàn)那些賣不出去的土地，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的“包袱”，政府收回去，就是幫行業(yè)卸下包袱，讓樓市能更健康地發(fā)展。

其次，我想跟大家說(shuō)，這事兒也暴露了一個(gè)真相：再熱門(mén)的城市，也不是所有區(qū)域的房子都值得搶。上海夠熱門(mén)吧？但臨港的房子照樣賣不動(dòng)，照樣要靠政府收儲(chǔ)土地來(lái)緩解壓力。這說(shuō)明什么？說(shuō)明樓市已經(jīng)進(jìn)入“分化時(shí)代”了，不是只要在大城市，買了房就能賺錢。以前咱們總被“大城市永不跌”的說(shuō)法忽悠，現(xiàn)在看看臨港的情況，就能明白，就算是上海，那些供應(yīng)太多、產(chǎn)業(yè)和人口沒(méi)跟上的區(qū)域，照樣會(huì)面臨去化難的問(wèn)題。這也提醒咱們，看待樓市不能只看城市名頭，更要看具體區(qū)域的供需情況、產(chǎn)業(yè)支撐，這才是最實(shí)在的。

還有一個(gè)點(diǎn)，我覺(jué)得特別重要，就是這次收儲(chǔ)體現(xiàn)了政府調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變——從“行政干預(yù)”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)化調(diào)節(jié)”。以前調(diào)控樓市，要么限購(gòu)限貸，要么限價(jià)，都是用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)。但這次不一樣，政府是通過(guò)和企業(yè)協(xié)商，以市場(chǎng)化的價(jià)格收儲(chǔ)土地，既幫企業(yè)解決了資金問(wèn)題，又優(yōu)化了市場(chǎng)供應(yīng)，沒(méi)有強(qiáng)迫誰(shuí)，也沒(méi)有違背市場(chǎng)規(guī)律。這種方式，比以前的行政干預(yù)更可持續(xù)，也更能讓市場(chǎng)接受。我覺(jué)得這會(huì)是未來(lái)樓市調(diào)控的一個(gè)大方向，不再是“一刀切”，而是根據(jù)不同區(qū)域的情況，精準(zhǔn)調(diào)節(jié)，讓市場(chǎng)自己發(fā)揮作用。

可能有人會(huì)問(wèn)，這會(huì)不會(huì)影響上海的房?jī)r(jià)？我覺(jué)得短期不會(huì)有太大波動(dòng)，從最新的數(shù)據(jù)就能看出來(lái)，2026年1月份，上海二手房全城報(bào)價(jià)52196元/平，也就跌了0.2%，新房報(bào)價(jià)58903元/平，還漲了0.48%，各個(gè)區(qū)域有漲有跌，整體比較平穩(wěn)。這次收儲(chǔ)是為了穩(wěn)市場(chǎng)，不是為了拉房?jī)r(jià)，所以不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的情況，也不會(huì)讓房?jī)r(jià)暴跌，而是讓市場(chǎng)慢慢回歸理性。對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，不用因?yàn)檫@個(gè)消息就慌著買房，也不用覺(jué)得樓市要崩了，就當(dāng)個(gè)旁觀者，看看市場(chǎng)怎么慢慢調(diào)整。

最后，我想總結(jié)一下：上海這次首例宅地折價(jià)收儲(chǔ)，不是一件小事，它標(biāo)志著中國(guó)樓市正在從“高速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，從“瘋狂拿地蓋房”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化資源配置”。以前咱們看樓市，總關(guān)注房?jī)r(jià)漲了跌了，關(guān)注哪個(gè)樓盤(pán)又漲價(jià)了，其實(shí)現(xiàn)在更應(yīng)該關(guān)注這些底層的變化——土地市場(chǎng)怎么調(diào)整，開(kāi)發(fā)商怎么轉(zhuǎn)型，政府怎么用市場(chǎng)化手段調(diào)控。這些變化，才決定了未來(lái)樓市的走向，才和咱們每一個(gè)人的生活息息相關(guān)。

可能今天我說(shuō)的這些，有些家人覺(jué)得有點(diǎn)繞，但沒(méi)關(guān)系，你們只要記住一個(gè)核心：樓市正在慢慢回歸理性，那些不切實(shí)際的泡沫正在被慢慢擠掉。未來(lái)的樓市，不再是投機(jī)者的樂(lè)園，而是更注重居住屬性、更注重供需平衡的市場(chǎng)。后續(xù)我也會(huì)持續(xù)關(guān)注這個(gè)事，看看其他城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)，看看臨港收儲(chǔ)后的土地會(huì)怎么利用。大家有什么想法，也可以在評(píng)論區(qū)跟我聊聊，咱們一起理性看待樓市的變化。