用房票“保交樓”，盤活“棋局”利好多方

最近，廣州黃埔區(qū)開始向部分爛尾樓業(yè)主發(fā)放房票。此前，房票被廣泛用于拆遷舊改的安置工作中，而將房票用在保交樓上，尚屬首次。有爛尾樓業(yè)主憑借房票，兌換了另一小區(qū)的一套建筑面積約113平方米的新住宅。

受開發(fā)商資金鏈緊張等因素影響，近年來出現(xiàn)不少爛尾樓盤導(dǎo)致“交樓難”，損害了業(yè)主合法權(quán)益。2022年以來，我國將“保交樓”作為重要的民生工程、政治任務(wù)來抓，通過金融支持政策救活不少爛尾樓，促使樓房交付，但仍有爛尾樓至今未交付。

而廣州黃埔區(qū)創(chuàng)造性將房票用在保交樓上，可以說這一“落子”盤活了保交樓的“棋局”。從實際情況來看，部分樓盤“交樓難”不只是因為“缺血”，金融政策“輸血”也未必早日交樓，原因可能比較復(fù)雜，比如說涉及其他合同糾紛、規(guī)劃調(diào)整等。

用房票“保交樓”，則巧妙解決了“交樓難”。其一，保障了業(yè)主合法權(quán)益。由于爛尾樓遲遲不能交付，業(yè)主既要承受租房成本，還要按月還房貸，壓力可想而知，失望變絕望者不少。用房票“保交樓”，爛尾樓業(yè)主可以等價置換房子，快速辦理入住。

其二，幫助爛尾樓項目解決了違約問題。爛尾樓項目未能如期交付，屬于嚴(yán)重違約行為。而開發(fā)商參與用房票“保交樓”后，既能避免業(yè)主集體訴訟帶來的巨大壓力，也能減輕政治壓力，還能避免信譽(yù)繼續(xù)下滑。從某種意義而言，救了爛尾樓開發(fā)商。

其三，利于消化“房源超市”房產(chǎn)。據(jù)悉，黃埔區(qū)的“房源超市”包括區(qū)內(nèi)10余個項目，在樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化的今天，這些樓盤也面臨著銷售壓力。用房票“保交樓”后，“房源超市”里的房產(chǎn)，就有望從閑置狀態(tài)快速變成可使用的房源。

另外，對廣州黃埔區(qū)來說，通過推行房票“保交樓”，既能解決民生問題，也有利于完成政治任務(wù)，可防止?fàn)€尾樓、“交樓難”帶來的一系列問題，對維持社會穩(wěn)定、保障金融安全等意義重大。所以，廣州其他區(qū)縣、全國其他地方都可借鑒這種模式。

當(dāng)然，這種模式中有很多細(xì)節(jié)問題需要解決。比如要通過合理的規(guī)則設(shè)計，兼顧爛尾樓開發(fā)商、參與“房源超市”的開發(fā)商、業(yè)主乃至銀行的利益，這幾方中假如有一方不積極不配合，這種新模式就玩不轉(zhuǎn)。因為這涉及多種契約關(guān)系調(diào)整，比較復(fù)雜。

其中，爛尾樓開發(fā)商肯定要將業(yè)主的購房款等價轉(zhuǎn)匯給參與“房源超市”的開發(fā)商，前者顯然不大樂意，因為本來就資金緊張。而且業(yè)主置換其他樓盤房子后，意味著業(yè)主退掉了爛尾樓房子，在樓市下行的背景下，將面臨銷售壓力。這也要積極應(yīng)對。

但必須要看到，房票是解決“交樓難”的一把“好鑰匙”。只要將置換規(guī)則設(shè)計合理，調(diào)動相關(guān)各方的參與積極性，就有望將“交樓難”變成“交樓易”。在這種規(guī)則設(shè)計和執(zhí)行中，地方政府有關(guān)部門需要當(dāng)好牽頭人、監(jiān)督人，讓相關(guān)主體自主協(xié)商。

此外，還要繼續(xù)多措并舉推進(jìn)保交樓。除了給“缺血”樓盤進(jìn)行金融“輸血”外，還應(yīng)該針對不同情況的爛尾樓，量身制定個性化的解決方案，以“一樓一策”推進(jìn)保交樓。最近，召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，明年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，自然含保交樓。