高端成交占比上升，西安奧體板塊上演“獨立行情”

綠城桂冠東方 中房君/攝

石青玲/發自西安

作為西安樓市的熱點板塊之一，港務區又迎來了一個豪宅項目。

綠城·桂冠東方近日正式釋放產品信息，將為西安市港務區奧體核心板塊注入全新高端改善供給，進一步夯實區域高端人居定位。

該項目規劃了7棟17-25F產品，將打造180平方米、241平方米、278平方米的大平層，預計單價2.5萬元~3萬元/平方米，總價或達500萬元~850萬元，瞄準城市高凈值改善客群。

這一項目的落地，源于今年6 月綠城對奧體核心地塊的強勢布局。6月10日，港務奧體中心南側約46畝住宅用地正式出讓，起拍價約7.428億元，經歷17輪激烈競奪后，綠城以溢價21.5％、總價9.028億元拿下，成為區域目前溢價率最高的地塊，成交樓面價11707元/平方米，刷新港務土地單價“天花板”。

從區位來看，這宗地地處西安市浐灞國際港務區港興二路與榴花路十字西南角，位于奧體核心“白菜心”區域，是該板塊最后一宗住宅用地，直面西安奧體中心體育場。

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改善扎堆+搖號熱銷

奧體板塊成港務區“頂流”

綠城·桂冠東方所在的奧體板塊，堪稱港務區的價值高地與“頂流”板塊。

經過多年發展，這里已成為西安資源配置的頂配區域：長安花、長安鼎、長安鉆（即一場兩館）等地標建筑巍然矗立，構成城市獨特的天際線；鐵一陸港、高新陸港等名校環伺，為區域提供優質教育保障。作為港務區開發較早的板塊，奧體核心區的發展已趨于成熟，城市界面、配套設施均已完善。

與此同時，奧體核心板塊開發接近飽和的現狀，也讓涉宅用地供應愈發緊缺。克而瑞陜西分析認為，除了綠城樓面價破萬元的地塊，龍翔控股今年5月摘得的土地樓面價也在9000元/平方米左右，物以稀為貴的邏輯在港務土地市場體現得淋漓盡致。

土地稀缺性也奠定了該板塊樓市的強勁表現。上半年，位于該板塊的招商西安璽四開四罄，47天即清盤；下半年，綠城·潤百合二開二罄。

“搖號盤”的出現既是板塊供需不平衡導致的結果，同時也反映了港務區客群的變化。一位房企策劃人士表示：“港務區剛改、改善類產品比較好賣，剛需表現一般?！?/p>

據克而瑞陜西統計，從港務區2018年~2025年11月商品住宅的成交結構中，可以清晰感知到市場需求變化，剛需首改（130平方米以下）從2018年的83.8%下滑至2025年11月的40.9%；160平方米以上的高端改善從2018年的2.5%上漲至2025年11月的19.2%，產品改善化勢不可擋。

“奧體核心板塊在以招商西安璽為代表的高端項目集中成交帶動下，2025年住宅成交價格已經體突破2萬元/平方米。地樓價比在應0.5以下，尚具良好的開發利潤空間?！笨硕鹞靼矙C構執行總經理李曉兵表示。

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區域分化加劇

港務區堅守主城樓市“壓艙石”

與奧體板塊的火熱形成鮮明對比的是，港務區其他板塊的樓市仍處于調整期，區域市場分化態勢顯著。

“奧北板塊目前有8盤競爭，進入以價換量階段，均價跌至1.55萬元/平方米，部分項目跌至1.4萬元/平方米。”對于奧北板塊前11月的表現，前瞻顧問表示。

來自前瞻顧問的數據顯示，前11月，奧北板塊商品住宅供應42萬平方米，同比下滑17%；成交32萬平方米，同比上升8%，均價下滑5%至15915元/平方米。此外，歐亞大道板塊商品住宅供應同比下滑67%，成交同比下滑10%，均價同比下滑8%。

“今年市場整體承壓，尤其是 8 月以后?！?上述房企策劃人士表示。中指研究院數據顯示，2025年前11個月，港務區共成交商品住宅 7550 套，較去年同期的 9257 套同比下滑 18.4%；市場出清周期也從去年的 7.12 個月，延長至 10.35 個月，庫存壓力有所上升。

客源分流，成為港務區樓市面臨的重要挑戰。上述策劃人士表示：“在總客戶量不變甚至減少的情況下，今年，高鐵新城、團結村板塊崛起分流了港務區的客源?！?/p>

盡管內部市場分化明顯，但從西安主城樓市整體格局來看，港務區的表現依舊堅挺，成為主城樓市的“壓艙石”。前瞻顧問在分析報告中表示：“2025 年西安主城樓市中，除港務、曲江市場相對健康外，城東、城南、高新等區域在激烈競爭與高庫存壓力下，價格普遍承壓；同時，城北（徐家灣）等新興板塊以低價策略沖擊市場，進一步加劇了主城樓市的內部競爭?！?/p>