從249米降至150米！重大信號終于來了

日前，蒼南發(fā)布《關于《蒼南縣縣城中心區(qū)40-1、40-6等地塊規(guī)劃條件論證報告》的公示》，將該地塊建筑限高為由249米調整為150米。

前些年，溫州不少城市建設重點板塊，地塊規(guī)劃時都調高了建筑高度，以超高層形式建設地標建筑，提升城市形象。

如今，當溫州城市形象提升目標基本實現(xiàn)，再加上高層政策導向、樓市及經(jīng)濟形勢變化，今后新的超高層建筑預計會越來越少。

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2019年起，溫州啟動了一大批超高層項目。經(jīng)過五六年建設，如今初見成效，極大地提升了溫州城市形象。

此前溫州城市形象不佳，嚴重影響了城市聲譽，通過建設超高層建筑提升城市形象，在當時是非常有必要的。

溫州抓住了那一輪房地產(chǎn)熱潮，推進了這批超高層項目的建設，從而扭轉了溫州城市形象不佳的局面。

隨著這批超高層建筑陸續(xù)建成，溫州的城市形象，這些年在市民口中、網(wǎng)絡上的口碑明顯好轉。

甌江兩岸的超高層建筑

令人意外的是，溫州在這一輪超高層項目的推進力度，比大家想象中更猛烈。在此過程中，既取得了成績，也留下了一些問題。

首先，超高層建筑總量較多。

按開工計算，當前溫州300米以上超高層建筑6座，超越杭州、寧波；200-300米區(qū)間的超高層建筑9座（不含停工項目），與寧波差距不大。

濱江CBD確實需要集中建設超高層商辦建筑，但各縣（市、區(qū)）都紛紛跟進，爭相建設超高層建筑，甚至相互之間比高度，導致總量大增、分散布局。

略顯分散的超高層建筑

其次，部分超高層建筑高度過高。

當高層建筑大多在80-100米區(qū)間，作為區(qū)域地標的超高層建筑，更適合建在150-200米區(qū)間。

但是，溫州很多區(qū)域地標，高度超200米甚至超300米，與周邊建筑不協(xié)調，顯得很突兀，并沒有將城市形象做到最佳。

過于突兀的超高層建筑

更大的問題在于，房地產(chǎn)形勢急轉直下后，多個超高層項目艱難推進，甚至停工。比如，溫州中心、凱迪中心等。

在溫州已經(jīng)擁有大量超高層建筑、城市形象成功提升的情況下，今后溫州新的超高層建筑該控制了，應率先解決那些艱難、停工超高層項目。

停工的溫州中心與崛起的濱江CBD

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超高層建筑的誕生，本來出于因國際大都市寸土寸金，向空中要地，實現(xiàn)收益最大化。

發(fā)達國家的國際大都市，超高層建筑具有集聚效應，往往集中布局在市中心，形成CBD。

從某種程度來講，一個區(qū)域超高層建筑越多，意味著該區(qū)域越發(fā)達，地價、房價、租金也越高。

CBD的集聚效應

然而在國內，超高層建筑一定程度上受行政因素影響，不僅僅在地級市，甚至很多縣（市、區(qū)）都在追求高度、建設地標。

就溫州而言，除了作為核心城區(qū)的鹿城區(qū)，龍灣、甌海、永嘉、樂清、瑞安、平陽紛紛上馬超200米甚至超300米的超高層建筑，蒼南也曾有建超200米地標的規(guī)劃（如今下調至150米）。

孤立的超高層建筑

事實上，超高層建筑的建設、運營、維護成本，遠遠高于普通高層建筑。建筑越高，各方面成本同樣也越高。

高約300米的超高層建筑，建安成本或達約15000元/㎡。即便建成后，每天的運營、維護成本，高達數(shù)十萬元。

這也意味著，作為商辦物業(yè)，需每天凈租金收益達到2元/㎡以上。結合運營、維護成本，按90%出租率計算，每天毛租金要在3.4-3.8元/㎡，才能達到盈虧平衡。

每天3.4-3.8元/㎡，還略高于溫州租金最貴的商務樓合眾大廈。而溫州其他多數(shù)商務樓，無法到達這樣的租金水平。

近年，隨著經(jīng)濟下行，再加上新交付商務樓數(shù)量增加，溫州不少商務樓都出現(xiàn)了空置率上升、租金水平下滑現(xiàn)象。

就連溫州知名地標世貿中心，每天租金都普遍不足2元/㎡。而今年以來，世貿中心多套房源的二手成交價，已跌至約5000元/㎡。

世貿中心

除了商務樓，這些超高層建筑往往還包括高端酒店。然而近年，在經(jīng)濟下行背景下，高端酒店同樣受到了嚴重沖擊。

在溫州，包括置地時代中心、香開萬里等超高層建筑在內，建成后高端酒店物業(yè)普遍空置，并沒有成功引進相關酒店。（相關內容：《溫州一批地標長時間空置！到底怎么回事？「鏈接」》，點擊左側鏈接查看）

就當前的經(jīng)濟環(huán)境而言，在溫州已有一批超高層建筑之后，新項目確實該控制了。

否則，無論是對現(xiàn)有商辦物業(yè)，還是對新項目來講，都是一個沉重的負擔。

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正因超高層商辦物業(yè)是虧本買賣，從而不少超高層建筑都與住宅地塊捆綁，通過住宅的利潤來維持超高層建筑的高成本。

同時，通過銷售部分商辦物業(yè)，也能回籠一些建設資金。

若按商務樓銷售，優(yōu)質地段一般也僅售約15000元/㎡。這對于高約300米的超高層建筑來講，僅僅覆蓋這部分物業(yè)的建安成本，還不含其他自持物業(yè)（比如高端酒店）的建安成本及整座建筑的運營、維護成本。

就此，部分開發(fā)商往往將其改造為類住宅，包括商業(yè)大平層、LOFT公寓等，以實現(xiàn)更多溢價。

可以看出，溫州的超高層商辦物業(yè)大多分割出售，這不利于該地標的長期運營。世貿中心的低房價、低租金，正是典型案例。

溫州市區(qū)的超高層建筑

如今隨著經(jīng)濟下行，無論住宅還是商辦物業(yè)的銷售都很困難。當開發(fā)商資金回籠困難，這些超高層建筑的進展自然受到了影響，部分項目甚至停工、爛尾。

比如，溫州中心、凱迪中心。另外位于永嘉三江的國鴻中心也曾停工，現(xiàn)已復工。

其中溫州中心已爛尾多年，該項目已破產(chǎn)清算，尋找新的投資人，但一直無人接盤。

溫州中心

凱迪中心僅完成北區(qū)地塊的建設，包括高約249米地標在內的南區(qū)地塊，也已停工多年。

凱迪中心

可以看出，將超高層建筑與住宅綁定的做法，在樓市上行期可行，一旦樓市下行，就會暴露出一系列問題，致使其難以正常運轉。

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過去10多年，國內建設了全球約一半的超高層建筑。正因各地超高層建筑所暴露出的一系列問題，近年國家層面開始控制超高層建筑。

超高層建筑群

2020年4月，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，對超高層建筑進行管控，要求一般不準新建500米以上建筑，250米以上建筑要嚴控。

2021年9月，住建部又下發(fā)了《關于加強超高層建筑規(guī)劃建設管理的通知（征求意見稿）》，要求城區(qū)常住人口300萬人口以下城市嚴格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。

從后來各大超高層建筑的建設情況來看，2021年這份征求意見稿，并沒有得到執(zhí)行，而2020年發(fā)布的《通知》已全面落實。

如今，當中央城市工作會議又一次明確嚴格限制超高層建筑，2021年這份征求意見稿的內容，今后落實的可能性，越來越大。

新建、在建的超高層建筑

當溫州提升城市形象的階段性目標已經(jīng)達到，結合當前經(jīng)濟形勢、政策導向，接下來該控制超高層建筑的建設了，尤其是250米以上超高層建筑更需嚴控。

對于溫州中心、凱迪中心等建設存在困難的超高層建筑，有必要采取相關措施，推動其復工、續(xù)建。否則，停工、爛尾的超高層建筑，反而成為城市瘡疤。

那么，如何推動這些超高層建筑的復工、續(xù)建？我們不妨看看其他城市的做法。

1.降低高度。

近年，深圳、蘇州、成都、武漢、南寧、沈陽、大連等城市，都有在建超高層建筑降低高度的先例。這有利于降低開發(fā)商建設、運營、維護成本，減少商辦物業(yè)供應量。

那么，溫州這些遇到困難的超高層建筑，亦可考慮適當降低高度，更快推進項目建成。

像凱迪中心周邊住宅普遍不高于80米，建設總高度約249米的超高層建筑，視覺上會過于突兀，降至180米左右會更協(xié)調，而樓頂高度可降至約150米。

若真有高度需求，可降低實際樓頂高度，通過造型構筑物、天線等，將總高度拉高，這樣的建設成本比實體建筑低很多。

凱迪中心工地及周邊建筑高度

2.功能變更。

在長沙，為推進商辦項目的順利建設與庫存去化，對部分存量項目允許由商辦性質更改為住宅性質。

那么，溫州這些遇到困難的超高層建筑，既然最終會以商業(yè)大平層等類住宅形式銷售，不如干脆將其更改為住宅，以更好地推動超高層建筑的房源去化。

盡管當前樓市依舊低迷，但優(yōu)質的江景房依舊受高凈值人群歡迎。

比如，溫州中心的住宅，在缺乏其他配套的情況下，僅憑江景好，二手房價依舊遠遠高于七都島上其他住宅。

還有三江商務區(qū)的超高層住宅溫州1號，同樣吸引了大量高凈值人群。一些富豪放棄了置信原墅，搬到溫州1號超高層住宅里。

那么，像溫州中心等具備優(yōu)質江景資源的超高層建筑，若改為住宅功能，同樣有一定的市場。

溫州中心江景房

3.國企注資

由地方國企購置部分超高層建筑的商辦物業(yè)，用于招引、培育產(chǎn)業(yè)，或購置其附帶的庫存住宅，用于拆遷安置、人才住房、保障性住房等。

當項目的庫存房源得以銷售，資金順利回籠，就有望成功推動項目復工。

超高層建筑與附帶住宅

總之，通過降低成本、推動銷售、注入資金等方面，更有希望打破現(xiàn)有僵局，盡快推進項目復工。

接下來，若無特殊情況，溫州應嚴控新的超高層項目，同時嚴控“退二進三”的工業(yè)廠房辦公等，讓企業(yè)辦公需求更好地走進現(xiàn)有商務樓。

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