100天去化43%，大華靜安高端盤失速

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

靜安第一個(gè)打出“三陽(yáng)臺(tái)”概念的樓盤——大華靜安年華，開(kāi)盤三個(gè)多月后要開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)了。

項(xiàng)目主推建面約108-123㎡3-4房及約180-220㎡疊墅，1幢高層 3排疊加，整盤貨量不多，高層105套，社區(qū)總共175戶。

105套高層一次性全開(kāi)，均價(jià)13萬(wàn)/㎡，其中，108㎡均價(jià)約12.65萬(wàn)/㎡，123㎡均價(jià)約13.5萬(wàn)/㎡。

去年9月28日首開(kāi)，72組客戶參與搖號(hào)選房，官宣去化78套，去化率74%。

三個(gè)多月時(shí)間過(guò)去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已售45套，去化率約43%，與宣傳口徑尚有較大差距。

具體來(lái)看，123㎡戶型網(wǎng)簽17套，108㎡戶型網(wǎng)簽28套。

高層房源網(wǎng)簽進(jìn)展緩慢之下，疊墅的開(kāi)盤進(jìn)程，暫未有進(jìn)一步消息。

從銷售進(jìn)度來(lái)看，去年9-12月，分別網(wǎng)簽40套、1套、2套、3套。

三個(gè)月加起來(lái)6套，可以說(shuō)，熱鬧只停留在開(kāi)盤當(dāng)天。

在認(rèn)購(gòu)開(kāi)始前，靜安年華已經(jīng)開(kāi)了分銷，還給出了認(rèn)購(gòu)福利：

1.認(rèn)購(gòu)即送2萬(wàn)車位抵用券，可與建檔3萬(wàn)車位券疊加使用；

2.首日認(rèn)購(gòu)額外贈(zèng)送空間改造特權(quán)，戶型優(yōu)化一步到位。

從產(chǎn)品看，靜安年華體量不大，定位“小而美”。

配置也往高端靠：2300㎡自持商業(yè)里嵌著會(huì)所，恒溫泳池、健身房；再配口袋花園、核心浮島、水景軸線。

該有的氣質(zhì)，都給齊了。

室內(nèi)裝標(biāo)更是沖著一線看齊：嘉格納廚房六件套，大金中央空調(diào)，唯寶高儀潔具。

不論站在哪個(gè)角度，都很難說(shuō)它不認(rèn)真。

更何況，頭頂?shù)墓猸h(huán)還不少。“靜安稀缺戶型”“上海首個(gè)全線三陽(yáng)臺(tái)”。聽(tīng)起來(lái)，每一個(gè)都該是爆點(diǎn)。

但市場(chǎng)的反饋相對(duì)冷靜，光環(huán)沒(méi)有變成速度。

回到土地本身，故事其實(shí)更熱血。

去年3月底的三批次土拍，經(jīng)過(guò)67輪激烈角逐后，大華集團(tuán)以24.85億拿下項(xiàng)目所在地塊，溢價(jià)率32.31%，樓板價(jià)92659元/㎡，刷新大寧樓板價(jià)紀(jì)錄。

該地塊位于大寧核心商圈的邊緣，與核心商圈、大型公園、地鐵有一定距離，且周邊都是老舊小區(qū)。

高價(jià)拿地之下，為了增加貨值，大華選擇了高低配。

拿地后節(jié)奏也很猛。

2個(gè)月內(nèi)公示規(guī)劃，3個(gè)月就進(jìn)入施工階段。從拿地到7月19日展廳開(kāi)放，用時(shí)僅120余天。

再到首次開(kāi)盤，耗時(shí)6個(gè)月，開(kāi)發(fā)節(jié)奏向頭部房企靠攏。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司為上海驍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人趙德明，該公司由大華集團(tuán)100%控股。

“年華系”是大華的TOP產(chǎn)品序列，而靜安年華作為該序列的開(kāi)山之作，對(duì)大華而言意義非凡，這不僅是一次常規(guī)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，更是塑造高端品牌的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。

只是到現(xiàn)在為止，結(jié)果并不理想。

靜安樓市也很卷。

在靜安年華之前，中建玖上瑯宸、靜安璽樾、萬(wàn)科中興傲舍等搶先入場(chǎng)，改善客群被一輪輪分流。

靜安年華之后，位于蘇河灣板塊的保利譽(yù)靜安、悅97又接力登場(chǎng)。

今年，靜安東斯文里項(xiàng)目也將入市。

在這樣的環(huán)境下，靜安年華的去化壓力又增加了幾分。

回看全年，2025年，大華集團(tuán)在上海實(shí)現(xiàn)105.76億元的權(quán)益銷售額，相比于2024年的163.06億元下滑約35%。

名次也從第六位下滑到第十二位。

最近，大華回到了熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)持續(xù)發(fā)力。

11月的九批次土拍，大華以11.42億元的底價(jià)拿下寶山高境一宗宅地，樓面價(jià)3.7萬(wàn)元/㎡。

12月，又以12.23億元拿下寶山顧村一宗“城中村”改造地塊，樓面價(jià)2.35萬(wàn)元/㎡。