價跌量漲背后的抄底邏輯，房價連跌30個月，為什么還有人敢抄底？

當(dāng)上海某學(xué)區(qū)房業(yè)主李女士最終以低于掛牌價20%的價格成交時，她或許沒想到自己正身處一場歷史性的市場轉(zhuǎn)折，克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市二手房成交面積達2.14億平方米，創(chuàng)近年新高，而百城二手住宅價格累計下跌8.36%。

這種量價背離的現(xiàn)象，正在重塑樓市未來三年的底層邏輯。

2025年二手房市場最顯著的特征是以價換量成為普遍策略，以上海為例，12月二手房成交量沖破2.3萬套，創(chuàng)下近8個月新高，但成交均價同比下跌7%，這種分化在深圳表現(xiàn)得更為典型，全年成交量同比增長4%，但300萬元以內(nèi)剛需房源占比超60%，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房成為少數(shù)抗跌標(biāo)的。

市場正在形成新的價值共識：位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊的房源，即使價格回調(diào)幅度也相對有限；而郊區(qū)大面積改善型房源則面臨更大議價空間，有老中介透露：現(xiàn)在買家開口就是照著掛牌價打八折談，但重點小學(xué)劃片內(nèi)的老破小，降價10%就有多人搶著付定金。

2025年12月財政部的一紙新政，為市場注入強心劑，個人出售購房2年以下房產(chǎn)的增值稅率由5%降至3%，這項政策直接降低了二手房交易成本，使得年末市場出現(xiàn)明顯的翹尾行情：北京12月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增長18%，杭州環(huán)比增長4.6%，多個核心城市成交量突破年內(nèi)峰值。

中指研究院監(jiān)測顯示，政策效應(yīng)正在改變市場預(yù)期，30個重點城市中，二手房成交套數(shù)占新房及二手房總量的比重升至65%，較2024年提升4個百分點，這種結(jié)構(gòu)性變化表明，購房者開始接受二手房才是真實市場價格發(fā)現(xiàn)者的新認(rèn)知。

不同能級城市呈現(xiàn)出截然不同的市場特征，一線城市演繹著長掛牌但高流動的特殊現(xiàn)象，北京全年二手房成交17.4萬套，為2017年以來第三高；上海25.4萬套的成交量意味著每97個常住人口就有1人購房，這種流動性得益于持續(xù)的人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐。

相比之下，三四線城市則陷入長掛牌低流動的困境，某北方省會城市中介坦言：現(xiàn)在除非降價30%，否則半年都難找到一個看房客戶，這種分化促使房企戰(zhàn)略調(diào)整，萬科等頭部企業(yè)年報顯示，其新增投資84%集中于長三角、珠三角核心城市群。

關(guān)于市場是否見底，機構(gòu)觀點存在微妙分歧，克而瑞認(rèn)為二手房成交量創(chuàng)新高是底部確認(rèn)標(biāo)志，而中指研究院則指出，百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.97%，跌幅仍在擴大，這種分歧恰恰反映了市場的復(fù)雜性，成交量回升確實顯示需求存在，但價格下行又表明供需關(guān)系尚未根本扭轉(zhuǎn)。

值得關(guān)注的是，重點城市120-144平方米改善型戶型成交占比已超30%，北京、上海等高總價樓盤去化良好這種結(jié)構(gòu)性變化暗示著，市場正在自發(fā)形成新的平衡點：剛需撐量、改善撐價，不同產(chǎn)品線各得其所。

當(dāng)深圳購房者王先生以低于市場峰值35%的價格購入前海某次新房時，他可能抓住了本輪調(diào)整的市場底，但歷史經(jīng)驗表明，真正的市場復(fù)蘇從來不是V型反轉(zhuǎn)，而是需要經(jīng)歷量先企穩(wěn)、價后回升的漫長過程，2025年二手房市場的強勢回暖，或許只是這場深度調(diào)整中的中場休息。

以上內(nèi)容由AI大數(shù)據(jù)生成，觀點還是比較中立的，既沒有說大漲，也沒有說大跌，總之，一直都是有人在抄底買房的，真正的剛需是等不了的，我們都知道，未來5年內(nèi)，房價一定會上漲，但具體什么時候漲，漲到什么地步，誰也說不清楚，更不敢保證，所以，還是那句話，熬得住就熬，熬不住出局。

2026年，東莞依然是資產(chǎn)交易大年，存量房大戰(zhàn)即將開始，比一比誰的出貨速度更快？

我會大力推進新的賣房模式，只有單邊代理的模式才能真正解決房東們出貨難的問題，最大限度的保持房東的利益，我和我的團隊們，是有能力也有方法幫助到各位房東的，如果剛好在東莞，剛好房子掛牌幾百天了還無人問津的，歡迎來和大龍哥實操。