石家莊“盒區(qū)房指數(shù)”171背后的秘密：商業(yè)地產(chǎn)投資的新風(fēng)向標(biāo)

1月5日，灼識(shí)咨詢聯(lián)合盒馬發(fā)布《2025年百城“盒區(qū)房”消費(fèi)力報(bào)告》，結(jié)合2025年盒馬在多地門店及入駐商圈的信息動(dòng)態(tài)、灼識(shí)咨詢對(duì)零售商超及城市商圈的研究觀察，以商超與城市的融合視角反映了過去一年新興市場(chǎng)的消費(fèi)圖景。報(bào)告中，石家莊的盒區(qū)房指數(shù)飆升至171，徐州達(dá)到141，臨沂達(dá)到127，均遠(yuǎn)高于全國(guó)重點(diǎn)城市均值（基準(zhǔn)值100），成為全國(guó)消費(fèi)活躍度的新標(biāo)桿。消費(fèi)力的地域性變遷，正在重塑中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值圖譜。

盒區(qū)房指數(shù)：消費(fèi)活力的新標(biāo)尺

盒區(qū)房指數(shù)是基于線下門店日均訂單、筆單價(jià)及日均進(jìn)店客流綜合衡量的消費(fèi)活躍度指標(biāo)。這個(gè)看似簡(jiǎn)單的數(shù)字，背后是實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)行為和經(jīng)濟(jì)活力。

以石家莊為例，門店開業(yè)前三日售出10噸金枕榴蓮及5000盒秘魯藍(lán)莓，高端生鮮消費(fèi)已從“嘗鮮”變?yōu)椤叭粘！?。這意味著新興市場(chǎng)消費(fèi)者不僅愿意消費(fèi)，更在追求品質(zhì)與健康，消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在升級(jí)。

在河北唐山，盒馬首店開業(yè)帶動(dòng)商圈客流同比增長(zhǎng)101%，銷售提升122%；石家莊勒泰中心引入盒馬后，晚8點(diǎn)半后依然人流涌動(dòng)，周末日均客流量穩(wěn)定在3萬人次。品質(zhì)零售對(duì)商圈的帶動(dòng)效應(yīng)顯著且直接。

商業(yè)地產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)變：從位置到“有效人口”

商務(wù)部研究院副研究員洪勇指出，消費(fèi)潛力更多取決于“有效人口”與“結(jié)構(gòu)性購買力”，而非行政層級(jí)本身。這一觀點(diǎn)顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以城市能級(jí)論價(jià)值的固有思維。

近年來，非一線城市商業(yè)活力明顯增強(qiáng)。隨著一線城市生活成本攀升，二、三線城市正在崛起，成為未來商業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略與人口回流背景下，這些城市迎來了新消費(fèi)人群，他們的消費(fèi)態(tài)度正在重構(gòu)當(dāng)?shù)叵M(fèi)生態(tài)。

以石家莊為例，自河北省實(shí)施“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略以來，其經(jīng)濟(jì)總量從2020年的5935.1億元增長(zhǎng)至2024年突破8000億元大關(guān)。盒馬消費(fèi)數(shù)據(jù)顯示，石家莊人已經(jīng)把高端水果和烘焙“買成日?！?。這種變化意味著城市商業(yè)價(jià)值正在被重新定義。

品牌進(jìn)駐與商圈活力的“化學(xué)反應(yīng)”

泰州吾悅廣場(chǎng)的變化是個(gè)典型案例。盒馬入駐前，商場(chǎng)晚間消費(fèi)主要集中在餐飲，20點(diǎn)后人流明顯回落；入駐后，消費(fèi)時(shí)間被明顯拉長(zhǎng)——“逛街完在盒馬吃火鍋、買菜回家”成為常態(tài)，18–20點(diǎn)出現(xiàn)線上配送高峰，21點(diǎn)線下人潮仍未退去。

揚(yáng)州吾悅廣場(chǎng)同樣因盒馬閉店時(shí)間調(diào)整至22點(diǎn)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間也相應(yīng)延長(zhǎng)。這種“消費(fèi)時(shí)鐘”的重編，不僅延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)時(shí)間，更提升了商業(yè)空間的使用效率。

新興城市夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，需要有充分的消費(fèi)場(chǎng)景進(jìn)行承接。盒馬等新零售品牌提供了很好的解決方案，打破了傳統(tǒng)“白天購物，傍晚吃飯，夜晚降溫”的消費(fèi)節(jié)奏。

投資啟示：尋找下一個(gè)“高指數(shù)”區(qū)域

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者而言，“盒區(qū)房指數(shù)”提供了全新的選址參考。指數(shù)高的區(qū)域，往往意味著該地區(qū)具有更強(qiáng)的消費(fèi)活力和增長(zhǎng)潛力。

2025年，盒馬新進(jìn)入了40個(gè)城市，包含天津、石家莊、臨沂、洛陽、南陽、宜賓等。在這些城市，“開業(yè)即爆滿”成為普遍現(xiàn)象，反映了當(dāng)?shù)匚幢怀浞譂M足的品質(zhì)消費(fèi)需求。

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興的進(jìn)一步推進(jìn)，低線城市對(duì)人口的吸引力不斷增強(qiáng)。這些消費(fèi)人群年輕有活力，關(guān)注家庭也注重悅己，對(duì)潮流有著充分的興趣與好奇心。他們的消費(fèi)態(tài)度構(gòu)成了潛力消費(fèi)城市的內(nèi)生動(dòng)力。

商業(yè)地產(chǎn)的未來：價(jià)值重估與模式創(chuàng)新

盒馬在唐山和石家莊的案例表明，一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售品牌的進(jìn)駐，能夠顯著提升整個(gè)商圈的客流和銷售額。這種帶動(dòng)效應(yīng)為商業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營(yíng)提供了新思路——引入能夠創(chuàng)造消費(fèi)場(chǎng)景、延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間的業(yè)態(tài)，比單純追求品牌數(shù)量更重要。

從徐州成為盒馬的“全國(guó)第一制造機(jī)”，國(guó)慶售出大閘蟹8000多只，到臨沂門店單日賣出2000多只烤雞（幾乎每半分鐘就少一只），新興市場(chǎng)消費(fèi)者的購買力已經(jīng)不容小覷。

這種變化意味著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)需要更新：從單純看位置、看面積，轉(zhuǎn)向看消費(fèi)活力、看人群結(jié)構(gòu)、看品牌帶動(dòng)效應(yīng)。那些能夠吸引并留住“有效人口”、創(chuàng)造獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)的商業(yè)空間，將獲得更高的溢價(jià)。

隨著更多零售企業(yè)跟隨盒馬的腳步布局新興市場(chǎng)，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。對(duì)于敏銳的投資者而言，現(xiàn)在是重新審視非一線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的絕佳時(shí)機(jī)。