廣東省廣州市：城市更新助力老城市煥發(fā)新活力

更新改造后的粵·潮樓商業(yè)裙樓外立面。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局供圖

“原拆原建”后的黌橋·小石集外觀。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局供圖

改造后的新華坊街區(qū)。

廣州市花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局供圖

老城不老，其命維新。作為擁有2200多年歷史的老城，廣東省廣州市在更新中蛻變成長，煥發(fā)新活力。

近年來，廣州市堅持人民城市理念，積極穩(wěn)步實施城市更新行動，探索建立健全可持續(xù)的城市更新模式，推動一批重點項目落地見效，書寫老城市新活力的城市更新答卷。

近日，中國城市報記者走訪廣州市粵·潮樓、黌橋·小石集、新華坊等城市更新項目，探尋廣州以城市更新激活老城市新活力的實踐路徑。

粵·潮樓：

初代潮流地標(biāo)煥新歸來

改造驅(qū)動年營收2億元

在廣州市越秀區(qū)北京路與文明路交匯處，粵·潮樓格外吸睛。“月光白”建筑外立面盡顯時尚。在粵·潮樓網(wǎng)紅打卡點騎樓街梯上，年輕人拾級而上、絡(luò)繹不絕，不少人手舉相機定格光影，快門聲與清脆笑語交織成熱鬧的潮流圖景。

粵·潮樓由塔樓和商業(yè)裙樓組成，其中塔樓原為北京路廣永麗都酒店，商業(yè)裙樓曾是20世紀(jì)潮人心中玩樂圣地。隨時間推移，建筑外立面被廣告牌占據(jù)后雜亂無序，建筑內(nèi)部空間狹窄閉塞，格子鋪的形式無法適應(yīng)新興商業(yè)的需求，整體業(yè)態(tài)逐漸衰落。

2022年5月，廣州金融控股集團(tuán)有限公司聯(lián)合廣東東升控股集團(tuán)啟動改造，2023年5月完成改造、2023年9月開業(yè)，以“商業(yè)+藝術(shù)+場景”創(chuàng)新模式打造青年生活方式中心，延續(xù)廣州潮流文化基因。

騎樓是嶺南文化的代表，而北京路則是粵派騎樓重要分布地之一。廣東東升控股集團(tuán)粵·潮樓項目負(fù)責(zé)人許旺聚介紹，項目設(shè)計打造了騎樓街梯，將架空式騎樓風(fēng)格廊道疊在建筑每一層中，讓城市舊有的街區(qū)機理得以延續(xù)。這些騎樓街梯能根據(jù)活動主題隨時變身成街梯美術(shù)館、街梯客廳、街梯花園。

此外，項目還在裙樓6層天臺設(shè)計打造了一個“城市營地”，這里將不定期舉辦夜間創(chuàng)意市集、樂隊駐唱等活動，還將聯(lián)動場內(nèi)部分商戶延遲營業(yè)時間，提供夜茶服務(wù)、空中食堂夜宵等。

設(shè)計團(tuán)隊創(chuàng)新打造“空氣型”有氧商業(yè)模式，構(gòu)建沉浸式流通空間。“傳統(tǒng)商場往往采用封閉式設(shè)計。該模式旨在打破傳統(tǒng)商業(yè)空間局限，為顧客提供了更加舒適、自然的購物環(huán)境，增加了商業(yè)空間的活力和吸引力。”許旺聚解釋說。

粵·潮樓自完成更新對外開放以來，以年輕、先鋒、跨界、多元為主張，舉辦限時快閃、藝術(shù)家聯(lián)名合作、隨機舞大賽、城市說唱battle大賽、潮玩集市、沉浸式藝術(shù)展等活動，分享年輕活力的生活態(tài)度，讓眾多追求新生活方式的年輕人聚集在這里。

目前，項目已實現(xiàn)98%出租率，匯聚麥當(dāng)勞、壽司郎、美居酒店等國際品牌，以及駿豪酒家等潮流零售與餐飲品牌超15家，品牌矩陣中有廣州首店4家、越秀區(qū)首店4家。粵·潮樓整體運營后年營業(yè)額2億元，年納稅超500萬元，創(chuàng)造600多個就業(yè)崗位。

黌橋·小石集：

像造汽車一樣造好房

讓“憂居”變“優(yōu)居”

在廣州市越秀區(qū)洪橋街道，一棟風(fēng)格現(xiàn)代簡約的4層紅磚灰瓦建筑——“黌橋·小石集”引人駐足。

這棟建筑首層設(shè)有便利商鋪、托育點等公共配套服務(wù)設(shè)施，二到四層配有獨立衛(wèi)浴、明亮整潔的公寓，四層還規(guī)劃了共享健身房、養(yǎng)老服務(wù)站、社區(qū)服務(wù)中心等社區(qū)配套功能設(shè)施，備受年輕人追捧。

黌橋·小石集項目位于越秀區(qū)洪橋街道轄內(nèi)洪橋街與小石街交界地帶。地塊共19棟建筑，此前根據(jù)初步鑒定結(jié)果，房屋多為C、D級危險房屋或磚木、磚混結(jié)構(gòu)，且房屋內(nèi)無獨立成套的廚房和廁所，是典型的危舊房。

經(jīng)與業(yè)主協(xié)調(diào)達(dá)成一致意見，其中17棟采用“原拆原建”就地?zé)ㄐ拢溆?棟進(jìn)行微改造提升。

廣州市越秀區(qū)洪橋街道辦事處主任王飛介紹，面對多宗地、多產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃限制等老城更新典型難題，相關(guān)部門協(xié)同創(chuàng)新，成立工作專班，及時協(xié)調(diào)解決項目推進(jìn)過程中出現(xiàn)的新問題，打通土地、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、報建等難點堵點。

資金保障是改造成功的關(guān)鍵。在資金籌措上，項目探索“業(yè)主出一點、企業(yè)投一點、政府補一點”的多元機制。產(chǎn)權(quán)人按面積進(jìn)行出資，同時申請中央財政資金支持項目建設(shè)。

項目從技術(shù)、安全、配套三大維度發(fā)力，為老城區(qū)居民打造綠色低碳、安全舒適的居住空間。

在技術(shù)創(chuàng)新上，項目將鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造技術(shù)應(yīng)用于危舊房“原拆原建”，像“造汽車”一樣生產(chǎn)好房子。現(xiàn)場基礎(chǔ)施工時，工廠可同時進(jìn)行模塊生產(chǎn)，雙線并行，工期相較傳統(tǒng)建造方式縮短約60%。

模塊化建造不僅提升了效率，更解決了老城區(qū)施工受限的難題。“在狹小的施工場地內(nèi)，傳統(tǒng)建造方式往往需要大量現(xiàn)場作業(yè)，工廠預(yù)制、現(xiàn)場快速組裝的方式則有效降低施工噪音、減少揚塵，減少了對周邊居民生活的影響。”王飛說。

在安全舒適上，針對原項目一側(cè)的內(nèi)街巷最窄處僅2.7米，消防車無法通行的隱患，設(shè)計師創(chuàng)新采用首層騎樓退距4米的方案，既滿足消防通道要求，又提升了慢行系統(tǒng)體驗。

在配套完善上，發(fā)揮政策疊加效應(yīng)，用好《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》及《廣州市裝配式建筑和模塊化建筑項目容積率激勵措施實施細(xì)則》政策紅利，改造前面積1761平方米，改造后增加了517平方米，增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務(wù)配套等。

考慮到項目周邊老齡人口占比高，且臨近幼兒園、小學(xué)，但公共活動空間匱乏的問題，項目首層增設(shè)約250平方米公共服務(wù)空間，布局輕餐飲、健康生活、便捷服務(wù)等多元業(yè)態(tài)。項目二、三層規(guī)劃30間18平方米現(xiàn)代化公寓，配備公共廚房、閱讀室、共享客廳等設(shè)施，滿足新市民、青年人“拎包入住”需求。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)處室負(fù)責(zé)人介紹，接下來，將以黌橋·小石集試點項目為示范，以洪橋街道片區(qū)統(tǒng)籌為抓手，統(tǒng)籌推進(jìn)周邊新一批原拆原建、自主更新項目。

新華坊：

“政企民”三方共建

破舊老墟市變特色街

新華坊為全省首宗多業(yè)主危舊商業(yè)物業(yè)成片連片自主更新項目。該項目始建于20世紀(jì)40至60年代，為2層磚混結(jié)構(gòu)連排商業(yè)建筑群，涉及13戶業(yè)主共19套商鋪，總建筑面積約2500平方米。

隨著歲月侵蝕，這片老舊街區(qū)逐漸“病態(tài)”。二層磚混結(jié)構(gòu)房屋安全隱患凸顯，被鑒定為D級危房；低端業(yè)態(tài)混雜，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)走低，19套房屋的業(yè)主們既盼望改善居住環(huán)境，又發(fā)愁改造無門。

2024年6月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》，推進(jìn)城市更新落地實施。根據(jù)《辦法》，新華坊實施拆危建新。

項目創(chuàng)新構(gòu)建“政府引導(dǎo)、市場運作、群眾參與、共治共享”的政企民共建模式，通過社會資本與預(yù)期經(jīng)營權(quán)結(jié)合實現(xiàn)三方共贏，于2025年7月31日完成竣工驗收，目前已進(jìn)入招商運營階段。

針對聯(lián)排共墻結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)難度大的問題，成立臨時黨支部，組建由多部門及區(qū)屬國企組成的攻堅小組。通過黨群“連心橋”機制，推動100%業(yè)主同意簽約，同時整合19間商鋪用地及3宗夾心地，實現(xiàn)從“獨宗單棟”到“多宗連片”的更新升級，統(tǒng)籌提升低效用地價值。

為破解政府單一投資困境，項目推出“直接出資+間接出資”雙選項。業(yè)主統(tǒng)一將新建筑20年運營權(quán)讓渡給區(qū)屬國企，直接出資業(yè)主可獲全額租金返還，間接出資業(yè)主以部分租金抵扣建設(shè)成本并享受剩余收益。國企承擔(dān)運營成本與風(fēng)險，期滿后將房屋交還業(yè)主。

區(qū)屬國企扮演“職業(yè)經(jīng)理人”角色，統(tǒng)一負(fù)責(zé)設(shè)計報建、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商運營。以“喜慶+非遺”為核心定位，提檔升級原有低端業(yè)態(tài)，打造集商業(yè)經(jīng)營、文化體驗于一體的特色街區(qū)，通過空間重構(gòu)激活建筑“隱藏價值”。

改造過程中如何留住城市記憶？項目邀請華南理工大學(xué)專家及非遺傳承人邵成村團(tuán)隊參與建設(shè)，保留青磚外墻、紅瓦屋頂?shù)葰v史元素，原樣復(fù)刻木纖維格子窗戶。引入釘金繡等非遺項目，打造“傳統(tǒng)場景+數(shù)字化展陳”的體驗館，實現(xiàn)歷史記憶與文化傳承的有機融合。

如今的新華坊已建成，不僅消除了安全隱患，更成為集商業(yè)經(jīng)營、文化體驗、休閑消費于一體的活力街區(qū)。

■中國城市報記者 邢 燦