特朗普重拳出擊！美股巨頭被封殺，買房市場要變天？

據《華爾街日報》2026年1月7日報道，美國總統特朗普突然宣布，將采取措施禁止大型機構投資者購買獨棟住宅。這一決定在美國房地產市場掀起軒然大波，直接擊中了華爾街資本的命門。特朗普在社交媒體上放話：“我將立即采取行動，禁止大型機構投資者繼續買房，并呼吁國會立法。房子是給人住的，不是給公司囤的！”這番話一出，市場嘩然，投資者們的神經瞬間緊繃。

不過，特朗普能否繞開國會直接實施禁令，目前還沒有定論。即便禁令生效，機構手中已持有的數十萬套房產也不會被強制出售。但如果這項政策真落地，毫無疑問會在全美多地引發連鎖反應，尤其是那些被資本瘋狂掃貨的城市。

華爾街資本大舉進軍住房市場，最早可以追溯到2007年次貸危機爆發之際。雖然機構投資者在全國住房市場的占比始終不高，只有2%到3%，但在某些城市，他們的存在感卻極其強烈。疫情期間，休斯敦、邁阿密、鳳凰城和拉斯維加斯等地，投資者買下了超過20%的獨棟住宅。亞特蘭大和夏洛特更是重災區，2024年美國政府問責局的分析顯示，大型機構在亞特蘭大的租賃房市場占比高達25%，夏洛特也有18%。

過去十多年，各路投資者——無論是“包租公”還是華爾街巨頭——都在瘋狂掃貨。2022年高峰期，投資者買下了超過四分之一的新售獨棟住宅。雖然大部分買家是小型投資者，但機構的現金流和操作速度讓普通購房者望塵莫及。尤其是首次置業者，面對資本的全現金報價，根本沒有還手之力。機構買家往往不在乎地板磨損、浴室老舊，出手果斷，成交迅速。

資本的涌入，直接推高了房價。2024年11月，美國現有住宅中位價飆升至40.92萬美元，比2019年暴漲超過50%。高房價和飆升的貸款利率讓購房需求大幅萎縮。機構投資者的買入也讓市場上的可售房源更加稀缺，進一步加劇了供需失衡。

有分析師直言，機構投資者如果突然撤出市場，房價恐怕會出現劇烈波動。Parcl Labs聯合創始人杰森·盧里斯（Jason Lewris）警告：“如果投資者一窩蜂拋售，買家根本接不住盤，房價會被砸出大坑。”

美國住房短缺問題由來已久。2008-09年金融危機后，房企大幅縮減新建項目，導致市場供應持續緊張。華爾街資本、私募基金趁機低價掃貨，尤其是在法拍市場一擲千金。如今，美國住房缺口高達數百萬套，具體數字因統計口徑不同而異。

特朗普想要單方面頒布禁令，難度極大。去年，參議院曾一致通過一項旨在增加住房供應、優化聯邦項目、改善抵押貸款可得性的兩黨法案，但最終被眾議院共和黨人擋了下來。民主黨人表態支持限制機構買房，但對特朗普的做法頗有微詞，認為他應該先讓自己黨內支持相關法案。馬薩諸塞州參議員伊麗莎白·沃倫（Elizabeth Warren）直言：“特朗普應該先讓眾議院的共和黨同意參議院通過的兩黨住房法案。國會應該立法，阻止資本買房。”

如果禁令真落地，分析師認為新建住宅項目可能會獲得豁免。美國律師協會指出，企業投資者完全有理由以“違憲”為由發起訴訟，稱此舉侵犯了財產權和自由市場原則。單是這一點，就足以讓政策推進步履維艱。

市場反應極為劇烈。大型機構房東的股價應聲暴跌。Invitation Homes收盤大跌6%，American Homes 4 Rent也跌超4%。房企股價同樣受挫，D.R. Horton下跌超過3%。這些企業不僅會把多余庫存賣給機構，有的甚至專門為機構建房出租。面對政策和輿論的雙重壓力，部分單戶住宅租賃公司已開始轉型，主攻“建造即出租”模式，減少對現有房源的收購。

特朗普上任第二任期以來，鮮有直接針對住房危機的實質性舉措。2025年，白宮曾宣布成立專門小組，計劃盤活聯邦土地用于住房開發，但進展緩慢。如今，特朗普高調表態，稱未來幾周將公布更多住房和可負擔性政策。外界普遍認為，這場圍繞住房市場的權力博弈才剛剛開始。

資本與民生的對決，誰能笑到最后？美國房地產市場的暗流，遠比表面看起來更洶涌。