穿越債務風暴，房地產行業即將迎來新篇章

作者：七佰

過去幾年是樓市20多年來調整最劇烈的時期，調整幅度之大、持續時間之長，歷史罕見。

有知名房企在這輪周期中轟然倒塌，也有房企抗住了風暴，重新駛向正軌。

2025年，房地產行業在深度調整中加速出清，多家出險房企通過債務重組尋求生機。據中指研究院最新數據顯示，2025年以來已有融創中國、碧桂園、旭輝控股、華夏幸福等21家出險房企債務重組或重整方案取得關鍵進展甚至落地完成，化債總規模約1.2萬億元。

由此可見，2025年，債務重組已成為房地產行業化解風險的關鍵進程。在經歷長期長達四年的調整期后，憑借政策持續發力、金融精準支持以及企業的積極自救，房地產行業的風險化解在這一年邁入實質性落地階段。其中，融創、旭輝等企業已先后完成境內外債務的整體重組；金科股份通過重整計劃化解約債務1470億元，規模為行業迄今最大。

在穿越債務風暴的過程中，部分穩健企業卻走出了一條不一樣的路。如龍湖集團，持續保持著公開市場債務按期兌付的記錄，并在2025年平穩度過集中償債階段。

化債這張卷這家企業的答案

德國哲學家尼采有一句名言：“殺不死我的，只會讓我更強大。”

房企在債務重組方面取得的突破性進展，也意味著房地產行業風險出清在加速，開始修復資產負債表。

而在這場風暴當中，有一家企業的化債答案表現亮眼。

這就是龍湖集團——其以一系列如期甚至提前的債務兌付動作，展現了其良好的財務韌性與戰略定力。

從清償近百億港元銀團貸款，到完成年內全部公開市場債務兌付，龍湖不僅平穩穿越債務周期，更為行業提供了“以現金流驅動發展”的范本。

這份答卷，背后是龍湖持續優化的債務結構、多元業務的造血能力以及對長期主義的堅守。

為何龍湖集團在穿越債務周期的過程中走得如此穩健？

實際上，早在房地產行業高歌猛進時，龍湖就宣布從“開發主導”邁向聚集“開發+運營+服務”三大業務板塊。故而從2011年開始，龍湖便堅持將每年銷售回款的10%投入商業、長租公寓等持有型業務，這一長期積累在2025年成為其穿越周期的“壓艙石”。

財報數據顯示，2025年上半年，其經營性業務收入達133億元，占龍湖集團總營收22.6%，毛利率超過50%，成為龍湖穩定的利潤和現金流來源。

憑借穩定的現金流，龍湖在12月初將12月21日到期的92.27億港元銀團貸款提前結清。至此，龍湖集團如期完成2025年全部公開市場的債務兌付。

最新消息顯示，龍湖集團于2026年1月5日如期完成“21龍湖02”兌付，涉及總金額約10.38億元。目前，龍湖集團境內信用債余額僅余約34億元，分別為2026年3月到期1.47億元，5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元，到期規模小且兌付時間分散。

龍湖集團CFO趙軼曾透露，自2022年中以來，龍湖三年累計壓降有息負債超過400億元，財務指標持續優化。根據規劃，龍湖集團的有息負債自2026年起每年還將凈減少約100億，負債規模基本穩定，無償債壓力。

不過，如何將債務壓力緩解帶來的財務改善，轉化為可持續的運營收入和良性發展，是房企接下來需要應對的主要問題。

現金流持續為正，守住“綠檔”安全線

2026年，穩市場、防風險依然是房地產行業的主要任務，但長遠來看，建模式、促轉型更是行業實現高質量發展的重中之重。

據國家統計局數據顯示，2025年1—11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%，其中，住宅投資60432億元，下降15.0%，這進一步說明房地產從增量市場轉向存量的進程正在持續推進。

無論是融資、化債還是政策支持，都只是外部的助力，房企必須增強內生動力、提升自身造血能力，才能更好地應對市場的深度調整。

目前，行業內的轉型進程呈現分化態勢，僅有部分頭部企業憑借前瞻布局和長期投入，在經營性業務領域建立了較為成熟的能力體系與收入規模。

其中，華潤置地與龍湖集團展現了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現多元化特征。只因二者均在早期開始了系統性發展持有物業運營與輕資產服務業務，這對于企業穩健經營的支撐作用開始逐步體現。

2003年，龍湖在重慶打造首個商業項目北城天街。一年后，華潤置地的首個商業項目深圳萬象城也正式開業。

在房地產發展的黃金時代，這種行為一度被視為“不務正業”。不過，時間最終給出了肯定答案。

在隨后的二十年里，龍湖的“天街”和華潤的“萬象城”逐漸成為覆蓋全國的超級商業IP、城市地標和人流聚集中心。

從營收結構看，在2025年上半年，華潤、龍湖持有物業收入和運營服務收入占比均超20%。

更為關鍵的是，非開發業務對利潤的貢獻度也更為突出。據統計，華潤置地約60%的凈利潤來自非開發銷售業務；龍湖集團的表現則更為明顯，投資性物業租金收入、物業管理、商業運營等非開發業務成為其利潤的穩定貢獻源。

公告數據顯示，2025年 1-11月，龍湖集團實現經營性收入約260.3億元（含稅）；其中運營收入約138.5億元（含稅），服務收入約121.8億元（含稅）。

強大的經營性現金流生成能力是企業安全韌性的核心。龍湖集團在2023年、2024年及2025年上半年均實現了正向的凈現金流，2025年上半年即便在包含資本性支出的情況下，經營性現金流仍錄得超20億元的凈流入。

這說明龍湖已依靠運營與服務業務形成了健康的內部“造血”機制，其現金流不僅能夠覆蓋債務償付需求，也為業務的審慎擴張提供了內生動力。

除了華潤與龍湖，其他一些房企也在不同賽道上進行著轉型嘗試。保利發展、招商蛇口等央企憑借資源優勢，在商業、產業園、養老等持有型物業運營上穩步拓展。也有部分房企開始開拓代建、物業管理等業務，這類業務不需要大規模資本投入，卻能帶來穩定現金流，代表著未來行業從增量開發向存量運營轉型的方向。

值得關注的是，龍湖在基本盤和增長盤之外，正通過“一個龍湖直達用戶”戰略構建創新盤，其在2025年初正式推出將各航道產品及服務集成一體的“龍湖”APP，融新房、租賃、商業、服務于一體，正試圖打通千萬級會員體系。

結語：

對于房地產而言，舊的秩序已然破碎，穿越風暴的幸存者正努力構建新的秩序。

真正的安全墊，不在于規模的龐大，而在于現金流的健康、債務結構的輕盈，以及持續創造價值的能力。

長期來看，恢復并提升自身的可持續經營能力，才是行業走出困局、實現穩健發展的關鍵。

2025年的變化，或許正是房地產從高速擴張轉向可持續經營的開端。