越南樓市每年漲40%，中國(guó)出海人吃到意外紅利｜一線

來(lái)源：吳曉波頻道CHANNELWU

2021年，黃飛鵬在越南首都河內(nèi)花160萬(wàn)元人民幣買(mǎi)了套130平方米、三室一廳的公寓，近日一瞧，總價(jià)飆到358萬(wàn)元，翻一倍多。

他是一個(gè)投資人，此前在越南有些業(yè)務(wù)，買(mǎi)房是因?yàn)椤白饨?房產(chǎn)增值合計(jì)有8%年化收入”，比銀行利率高，且方便了自己與同事出差。

“（對(duì)于）這兩年暴漲，我也莫名其妙。”他對(duì)小巴形容說(shuō)道。

據(jù)越南建設(shè)部的數(shù)據(jù)，今年三季度，河內(nèi)全市場(chǎng)平均初級(jí)銷(xiāo)售價(jià)格約合人民幣2.1萬(wàn)元/平方米，較2024年同期上漲33%；越南國(guó)家通訊社《越通社》披露，2024年，河內(nèi)市的公寓房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)約40%。

圖源：

駐越南使館經(jīng)商處

與之呼應(yīng)的是，在越南首都河內(nèi)以及主要城市胡志明市，已經(jīng)出現(xiàn)了搶購(gòu)潮，不少樓盤(pán)的新盤(pán)開(kāi)售現(xiàn)場(chǎng)十分火爆。

從近期一個(gè)廣泛流傳的視頻可以看到：大堂擠滿了摩肩接踵的購(gòu)房客，過(guò)程中伴隨著一陣陣尖叫、推搡，甚至有人大打出手。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

中國(guó)出海人“意外”吃到紅利

“第一類(lèi)是在越南有產(chǎn)業(yè)、工廠或公司的人，包括工廠、貿(mào)易、物流等行業(yè)的老板，他們?cè)谠侥腺嵉藉X(qián)后希望常住，或?yàn)楦吖苜?gòu)置房產(chǎn)用于居住或收租。”

提到到越南買(mǎi)房的中國(guó)人畫(huà)像，華人中介首望地產(chǎn)創(chuàng)始人&CEO老薛對(duì)小巴總結(jié)道，近兩年來(lái)，他每年都能賣(mài)出價(jià)值數(shù)千萬(wàn)美元的新房。

黃飛鵬是2017年去的越南，兩年前受在越南辦廠的江浙制造業(yè)老板影響，他來(lái)到越南旅游考察，恰逢2018年越南股票牛市，便順勢(shì)從事起了證券相關(guān)的業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，他每個(gè)月都在接待來(lái)自國(guó)內(nèi)的老板、投資人，這些人顯露出一個(gè)額外興趣——看房，自此，黃的工作內(nèi)容里，還多了一項(xiàng)“陪看房”。

越南西貢河沿岸現(xiàn)代住宅塔樓矗立

令他至今印象深刻的一件事是：有個(gè)溫州外貿(mào)老板，早年在國(guó)內(nèi)靠投資房產(chǎn)賺了錢(qián)，來(lái)越南的時(shí)候，對(duì)當(dāng)?shù)匾惶變r(jià)值200萬(wàn)元的地鐵房“很心動(dòng)”，但因猶豫沒(méi)買(mǎi)。

“我們今年8月份去這個(gè)樓盤(pán)看同一套房子，報(bào)價(jià)已經(jīng)變成了600萬(wàn)元。”他感慨道。盡管如此，據(jù)越南中介透露，有部分中國(guó)買(mǎi)家甚至一買(mǎi)好幾套。

此后數(shù)年，越南樓市相對(duì)沉寂，但昔日的熱鬧記憶時(shí)常被喚起，最后轉(zhuǎn)化為黃飛鵬的買(mǎi)房行動(dòng)。

“我們?cè)谠侥嫌袠I(yè)務(wù)，之前去都是短租，40—70平米的房子都能租4000元人民幣/月，索性買(mǎi)了一套出差住。”黃飛鵬說(shuō)道。

越南河內(nèi)商業(yè)街區(qū)

安麗也不例外。2024年初，她花將近200萬(wàn)元人民幣買(mǎi)了河內(nèi)110平方米的三居室，如今也漲到360萬(wàn)元人民幣。

她最早接觸越南樓市是在2019年，那時(shí)陪定居歐洲的閨蜜在越南考察房產(chǎn)，對(duì)方很快花100萬(wàn)元入手了一套90平方米的公寓。但當(dāng)時(shí)更大的興趣還是買(mǎi)北京的房子。

2021年，父母給了總價(jià)700萬(wàn)元的預(yù)算，所幸“幾十套房子看下來(lái)，不是朝向不滿意，就是戶型太奇葩，房齡老配套設(shè)施太差，沒(méi)有找到一套相中的房子。”她說(shuō)道。

直到2023年底，她跟隨在越南創(chuàng)業(yè)的家人定居河內(nèi)，發(fā)現(xiàn)閨蜜房子總價(jià)已經(jīng)翻倍，也穩(wěn)定收了4年的租金，于是“如法炮制”，不快不慢地趕上了這一輪的房?jī)r(jià)暴漲。

除此之外，來(lái)越南買(mǎi)房的第二類(lèi)和第三類(lèi)玩家，是那些熱衷于海外資產(chǎn)配置型的買(mǎi)家以及新興的純投資客。

“手里有點(diǎn)錢(qián)，但美加澳新買(mǎi)不起，曼谷好地段買(mǎi)不起，選來(lái)選去去就‘賭’越南了，一套房子一百來(lái)萬(wàn)。”資深全球房產(chǎn)配置人士、大碗樓市創(chuàng)始人李俐這樣總結(jié)。

據(jù)越南財(cái)政部外資局2025年的數(shù)據(jù)，截至去年11月30日，越南房地產(chǎn)業(yè)吸引外資達(dá)57.2億美元，占比20.7%，僅次于加工制造業(yè)。

從國(guó)別投資額來(lái)計(jì)算，新加坡對(duì)越投資達(dá)42.9億美元，占比26.9%。其次就是34億美元的中國(guó)，占21.3%——而在2019年，中國(guó)是越南第四大外資來(lái)源地。

圖源：

駐越南使館經(jīng)商處

“新加坡企業(yè)里面一部分是中國(guó)人辦的。他們一般在新加坡建一個(gè)總部，然后進(jìn)行各地的投資。”老薛補(bǔ)充說(shuō)道。

越南中產(chǎn)崛起

放眼全球，越南早已成了一塊房產(chǎn)投資熱土。

《越通社》2024年12月3日?qǐng)?bào)道，據(jù)全球房產(chǎn)指南數(shù)據(jù)，在過(guò)去5年間，越南房地產(chǎn)價(jià)格上漲了59%，高于美國(guó)（54%）、澳大利亞（49%）、日本（41%）和新加坡（37%）等。

眾所周知的外部原因在于：受中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素影響，亞洲制造業(yè)開(kāi)啟新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。一條主線是從中國(guó)大陸、中國(guó)臺(tái)灣、韓國(guó)等東亞國(guó)家及地區(qū)的制造業(yè)及投資向越南、印尼、新加坡、柬埔寨等國(guó)家轉(zhuǎn)移。

越南汽車(chē)制造

2019年便開(kāi)始在越南創(chuàng)業(yè)的老薛對(duì)這一進(jìn)程比較熟悉。他提到，最早來(lái)的一波是臺(tái)資、韓資和部分日資企業(yè)，當(dāng)時(shí)中美貿(mào)易摩擦還不激烈，是出于“中國(guó)+1”政策，即在中國(guó)之外再找一個(gè)地方生產(chǎn)以保證生產(chǎn)穩(wěn)定，相對(duì)沒(méi)有那么急迫。

再后來(lái)，隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，2020年，包括中國(guó)大陸在內(nèi)的各國(guó)及地區(qū)的老板花費(fèi)不菲跑去越南看場(chǎng)、買(mǎi)地、建廠，形成一波熱潮；三年后，大陸中資企業(yè)，尤其是中高端制造業(yè)企業(yè)及其供應(yīng)鏈相繼涌進(jìn)越南。

“目前仍處于轉(zhuǎn)移熱潮中，沒(méi)有放緩的跡象。”他說(shuō)道。

大量的外國(guó)老板與高收入外籍員工的涌入，刺激著越南房?jī)r(jià)水漲船高。

不過(guò)，越南對(duì)外國(guó)人有個(gè)限購(gòu)政策——一個(gè)高層住宅項(xiàng)目最終只能向外國(guó)人出售30%單元。

因此，越南房產(chǎn)的消費(fèi)主體仍然是本地人。

“實(shí)際上沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目，外國(guó)人能買(mǎi)到30%單元，大部分的買(mǎi)家都是本地人。”老薛坦言道。

換言之，越南樓市的崛起不完全是因?yàn)橥赓Y的涌入，更多是一國(guó)城市化進(jìn)程加速的縮影。隨著大規(guī)模海外投資進(jìn)入越南的同時(shí)，越南也在大力投資發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施。2025年8月，越南政府宣布在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)和竣工250個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，總投資額約合500億美元。

越南河內(nèi)，地鐵施工現(xiàn)場(chǎng)

與此同時(shí)，大批外地青年涌入核心城市務(wù)工。2018年至今，河內(nèi)人口從約600萬(wàn)規(guī)模提高到接近1000萬(wàn)規(guī)模。

當(dāng)?shù)厝耸杖胨矫黠@提高。

“2018年我們?nèi)r(shí)，1500—2000元人民幣能招到不錯(cuò)的中文系員工，但現(xiàn)在得花費(fèi)3000元或以上。北寧工業(yè)區(qū)的中資勞動(dòng)力密集型企業(yè)，據(jù)說(shuō)有些計(jì)件工的收入也能達(dá)到3000—4000元。”黃飛鵬說(shuō)道。

目前來(lái)看，越南樓市最突出的受益者還是城市中高收入群體以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的老板。

“一是城市中產(chǎn)及高收入人群，如白領(lǐng)、高管、金融從業(yè)者、律師、醫(yī)生等，買(mǎi)房多考慮通勤、孩子上學(xué)等因素。二是與建筑、貿(mào)易、進(jìn)出口相關(guān)的生意人，這兩年越南進(jìn)出口行業(yè)發(fā)展好，這類(lèi)人群收入較高，出于居住舒適性和便利性會(huì)考慮選擇購(gòu)房。”老薛總結(jié)本地人購(gòu)房畫(huà)像時(shí)說(shuō)道。

“我知道河內(nèi)買(mǎi)房的越南人，有從中國(guó)留學(xué)回來(lái)、做中越貿(mào)易賺錢(qián)的，還有從事本地互聯(lián)網(wǎng)工作的白領(lǐng)，還有部分金融行業(yè)人士。”黃飛鵬補(bǔ)充了更多細(xì)節(jié)。

他提到一個(gè)入股越南直播公司00后頭部主播，工作3年賺了200萬(wàn)人民幣，買(mǎi)了套河內(nèi)的房子。

此外，值得強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)海內(nèi)外購(gòu)房需求激增的同時(shí)，越南的房產(chǎn)供應(yīng)則有些捉襟見(jiàn)肘，這又成為刺激越南房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

提到供應(yīng)緊張，多位受訪者都提到了一組數(shù)據(jù)：“過(guò)去幾年，每年的房產(chǎn)供給量最高也就3萬(wàn)多套，按每套住4—5人計(jì)算，僅能滿足15萬(wàn)人口的居住需求，而河內(nèi)、胡志明市每年的遷入人口都超過(guò)20萬(wàn)人，人口遷入速度遠(yuǎn)超供給速度。”

越南河內(nèi)，工人在建筑工地施工

例外市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

1998年，吳老師在蘇州工業(yè)園區(qū)的一家臺(tái)資電子工廠遇到一位臺(tái)方總經(jīng)理，當(dāng)時(shí)正值東南亞金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)萎縮、產(chǎn)能過(guò)剩，作為“過(guò)來(lái)人”的他提醒吳老師，“大陸的房?jī)r(jià)可能會(huì)漲”。

如今，越南似乎正復(fù)刻這一進(jìn)程。據(jù)預(yù)計(jì)，2022—2025年期間，越南年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)7.2%，還提出了2026年以后增長(zhǎng)10％以上的目標(biāo)；今年前11個(gè)月，越南實(shí)際到位外商直接資金總額約236億美元，為五年來(lái)的最高水平。

受此影響下，越南建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，近幾年，公寓、聯(lián)排房、別墅和宅基地的價(jià)格平均每年上漲約10—15%，個(gè)別時(shí)期漲幅高達(dá)30%。

國(guó)泰君安證券（越南）《2025年住宅房地產(chǎn)展望》總結(jié)道：越南房地產(chǎn)行業(yè)直接貢獻(xiàn)全國(guó)GDP的15%，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)增加1萬(wàn)億越南盾（約2.7億人民幣）時(shí)，將刺激其余行業(yè)群體的產(chǎn)值增加1.192萬(wàn)億（約3.2億人民幣）越南盾，并帶動(dòng)增加值達(dá)到3110億越南盾。

當(dāng)越南樓市發(fā)展形成正循環(huán)，并誕生不少成功故事及供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀外，不能不提的是其中的局限性和風(fēng)險(xiǎn)性。

◎ 首先，多位受訪者認(rèn)為，越南樓市的機(jī)會(huì)仍然集中在河內(nèi)、胡志明市等“一線城市”。

“其他城市買(mǎi)了以后升值的空間不大。”一位越南中介機(jī)構(gòu)INDOCHINE中國(guó)區(qū)合伙人崔光對(duì)小巴說(shuō)道。

“越南只有一億人口，東南亞其他國(guó)家大多只有一個(gè)中心城市，越南因?yàn)檎沃行模ê觾?nèi)）和歷史上法國(guó)殖民形成的經(jīng)濟(jì)中心（胡志明市）職能劃分，才有兩極城市，一億人口支撐不了第三個(gè)大型城市，缺乏人口和就業(yè)支持，未來(lái)轉(zhuǎn)手可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)。”老薛這樣認(rèn)為。

“越南房地產(chǎn)價(jià)格上升還不如越南股市，所以目前是跟著實(shí)體經(jīng)濟(jì)走。”香港新華集團(tuán)東南亞總裁蔡卓思對(duì)小巴分析道。

2025年，越南VN-Index（胡志明市交易所指數(shù)）上漲約41%，創(chuàng)2017年來(lái)最大漲幅。

圖源：越中社

◎ 其次，越南樓市也存在爛尾樓頑疾，并不時(shí)爆發(fā)。

“要看能不能交付以及延期交付，可能買(mǎi)一個(gè)項(xiàng)目五六年不給你交付。”李俐不乏夸張地對(duì)小巴說(shuō)道，他將越南樓市視為一個(gè)“賭場(chǎng)”。

近年便有比較顯著的例子：

2022年，越南女房地產(chǎn)大亨、女首富張美蘭因涉嫌約合900億人民幣的金融欺詐被捕，成為越南有記錄以來(lái)最大的一起金融欺詐案；

2025年10月，越南第二大地產(chǎn)商N(yùn)ovaland被爆債券違規(guī)，觸發(fā)越南股市六個(gè)月來(lái)5%的最大單日跌幅，目前約45.7億元人民幣的債券未償付。

圖源：華爾街見(jiàn)聞

“挑選資金實(shí)力強(qiáng)、有銀行支持、交付記錄良好、口碑好的開(kāi)發(fā)商非常重要，能有效降低風(fēng)險(xiǎn)。”老薛強(qiáng)調(diào)說(shuō)道。

◎ 第三，目前越南買(mǎi)房不容易拿到房產(chǎn)證，容易埋下糾紛隱憂。

受訪的越南購(gòu)房者均表示尚未獲得房產(chǎn)證，有的是通過(guò)熟悉的越南人代持，有的是只有買(mǎi)賣(mài)合同作為購(gòu)房憑證。

“國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房通常需等房子建好、房產(chǎn)證辦下來(lái)才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)侥戏慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身就可以進(jìn)行公證交易，目前有無(wú)房產(chǎn)證對(duì)交易影響不大，很多人會(huì)通過(guò)短期持有房產(chǎn)獲取漲幅后出手。”老薛說(shuō)道。

一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)給外國(guó)人的越南公寓的產(chǎn)權(quán)有50年，到期可續(xù)一次，期間可轉(zhuǎn)手給當(dāng)?shù)厝恕?/p>

而普遍來(lái)看，更流行的是短線成交。“現(xiàn)在基本上不看租金回報(bào)率，看房子能不能漲。”崔光豪言說(shuō)道。

小結(jié)

近幾年，越南樓市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等因素綜合影響下，提供了一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存，局限性明顯的樓市順周期。

這是一段足夠長(zhǎng)的穩(wěn)健行程，還是短暫而曲折，取決于幾個(gè)上述幾個(gè)要素的持久力與相互配合的默契。

而當(dāng)下還是陽(yáng)光燦爛的日子。

2018年前，老薛還在北京一家美國(guó)房產(chǎn)咨詢服務(wù)類(lèi)公司工作，經(jīng)過(guò)對(duì)泰國(guó)、越南等國(guó)考察，最終選擇在河內(nèi)創(chuàng)業(yè)，公司從小作坊發(fā)展到如今三十多人，正準(zhǔn)備資本化運(yùn)作。

1983年生的上海人崔光曾是國(guó)企的海外員工，常去越南出差，他說(shuō)：“我喜歡越南，街上走的都是年輕人，感覺(jué)年輕了十幾歲。”

本篇作者 |林波| 責(zé)任編輯 | 何夢(mèng)飛

主編 | 何夢(mèng)飛 | 圖源 | VCG、網(wǎng)絡(luò)

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