2026年日本房產趨勢！非永住低首付買房的條件及最值得關注的3類房產！

2026年新年伊始，日本房地產就放出了一顆強心針。

1月6日，三井不動產社長植田俊在經團聯等三大經濟團體的新年慶祝會上接受媒體采訪。當被問及今后房價是否會下跌時，他表示：“目前來看，幾乎很難找到會下跌的原因。”

植田俊指出，之所以可以這么自信的認為房價不可能下跌，其原因在于建筑成本的高漲以及供應戶數的減少。

這句話并不是唱多情緒的表態，而是站在開發商最核心成本端得出的判斷，建筑成本持續高企、供應量持續減少，日本新房市場正在進入一個“結構性收縮期”。

對投資者來說，這反而是一個需要認真理解、而不是簡單恐慌或盲目樂觀的階段。

第一、房價為什么“很難跌”？

日本房產很難跌的根本在于不是需求熱，而是供給冷。

很多人習慣把房價漲跌，簡單歸結為買的人多不多。但在日本當下的市場里，更關鍵的變量，其實是還能不能蓋。植田社長提到的一個數字很值得注意，過去三年，日本建筑成本幾乎翻倍。

背后的原因很現實，建材價格長期高位；建筑工人嚴重不足，人工費上漲；環保與安全規范趨嚴，施工成本增加；日元貶值推高進口材料價格。以上種種原因，導致了開發商不是不想蓋，而是蓋出來根本賣不到目標客群能承受的價格。

于是，新建項目被取消、縮小規模、推遲上市，直接導致核心城市的新房供應量持續下降。這也是為什么，在人口整體下行的日本，新房價格卻依然堅挺，甚至不斷創新高。

第二、投資邏輯正在變化

真正懂日本房產投資的人，已經從“追漲”轉向“穩資產”。

日本房產已經不適合用“短期暴漲”的邏輯去看了，但它正在形成一種非常清晰的投資輪廓，價格不便宜，但確定性越來越高。這類市場，反而更適合以下幾種投資方向：

1、東京、大阪等核心城市的自住兼投資型房產

2、供給受限區域的優質中古公寓

3、長期持有、依賴低利率放大收益的杠桿型投資

尤其是在“房價不跌、租金緩慢上漲、利率仍處低位”的組合下，日本正在變成一個典型的“現金流型市場”。

第三、對外國投資者來說，現在更重要的是“怎么貸到錢”

很多人低估了日本房產投資的真正門檻。不是房價，而是融資結構。從目前各大銀行的實操條件來看，趨勢非常明確，銀行越來越看重穩定性，而不是身份本身。

總結下來，有幾個非常現實的提醒：

1、先買房，再轉職

同一家公司工作時間越久，貸款條件越好。如果在同一家公司滿3年，很多銀行會直接給出非常有競爭力的利率。

2、有結婚計劃的，先結婚再買房

已婚身份在日本金融體系中是加分項，尤其是三井住友等大手銀行，對家庭穩定性非常看重。

3、買房前，盡量清空其它貸款

車貸、消費貸都會影響審查結果。不是不能貸，而是額度和利率會明顯變差。

4、社保很重要

部分銀行（如みずほ）明確要求厚生年金，但也有銀行接受國民健康保險，選擇空間依然存在。

5、簽證類型會直接影響可行性

留學、家族滯在、宗教簽證，基本不適合做長期房貸規劃。

6、就職公司規模，真的有加分

上市公司、大手企業，直接影響貸款倍率和利率。

7、非永住者，也依然有現實可行的選擇

很多人誤以為：沒有永住就無法買房。這是一個已經過時的認知。目前實際操作中，以下幾家銀行對非永住者依然開放：

三井住友 SMBC：利率低至 0.8% 左右；額度可達年收入 7–8 倍；條件靈活，但看重穩定性；

三菱UFJ：利率更低，但首付與條件更嚴格；適合收入穩定、長期規劃型買家；

スルガ銀行：對外籍友好，但資金來源審查非常嚴格；更適合資產透明、現金流清晰的投資者。

這也再次說明，日本房產投資并不是有沒有資格，而是是否準備好結構。

第四、未來趨勢：慢、穩、分化

綜合目前的政策、金融與供給結構，日本房產未來幾年，大概率呈現三大特征，整體不崩，但城市強弱分化加劇；新房稀缺化，中古優質房產價值重估；低利率窗口仍在，但不會永遠存在。

對投資者來說，這不是一個沖進去就能賺的市場，而是一個做對選擇，就能長期贏的市場。在這樣的周期里，比起問現在買會不會貴，更值得問的是，五年或十年后，我是否還能用這樣的條件，買到同樣的資產？

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