房屋被配偶偷偷抵押，銀行抵押權(quán)能否成立？

案情回顧

張先生與王女士系夫妻關(guān)系，婚姻存續(xù)期間購(gòu)買了一處房產(chǎn)，登記在張先生一人名下。后張先生因個(gè)人經(jīng)營(yíng)需要，向某商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，并以該房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保。

銀行審核了張先生提交的身份證、戶口簿、離婚證以及載明為“單獨(dú)所有”的房屋所有權(quán)證書，認(rèn)為材料齊全、相互印證，遂與張先生簽訂了《借款合同》與《抵押合同》，發(fā)放貸款后辦理了抵押權(quán)登記。

王女士得知后，認(rèn)為該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張先生未經(jīng)其同意擅自抵押屬于無(wú)權(quán)處分，銀行在辦理抵押時(shí)未核實(shí)其作為共有人身份，存在明顯過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)取得抵押權(quán)。王女士遂訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)抵押合同無(wú)效，并判令注銷抵押登記。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理，判決駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，案涉抵押合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。雖然房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張先生單獨(dú)抵押構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但銀行在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，審查了權(quán)利證書及相關(guān)身份、婚姻證明，材料在形式上完備且能互相印證。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信效力，銀行基于對(duì)登記狀態(tài)（單獨(dú)所有）的信賴而接受抵押，已履行了必要的審慎注意義務(wù)，主觀上構(gòu)成善意。

同時(shí)，銀行已發(fā)放貸款支付合理對(duì)價(jià)并完成抵押登記，符合善意取得的法定要件，依法取得了抵押權(quán)。王女士的合法權(quán)益因此遭受的損害，可依法向張先生另行主張賠償。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

我國(guó)物權(quán)法律制度賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以強(qiáng)大的公信力。這種公信力意味著，對(duì)于社會(huì)公眾而言，登記簿上記載的權(quán)利人及其權(quán)利狀態(tài)被推定為正確。銀行作為金融機(jī)構(gòu)，在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，其審查義務(wù)的邊界主要在于對(duì)登記信息及申請(qǐng)人所提供配套材料進(jìn)行形式上的、合理的核對(duì)。

本案中，房產(chǎn)登記在張先生一人名下，且權(quán)利證書明確記載為“單獨(dú)所有”，這便對(duì)外產(chǎn)生權(quán)利外觀，即張先生是該房產(chǎn)的唯一權(quán)利人，擁有完整的處分權(quán)。銀行信賴這一由國(guó)家登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的權(quán)利外觀，是正當(dāng)且合理的。要求銀行在每一筆抵押業(yè)務(wù)中都穿透登記表象，去核實(shí)是否存在未顯名的共有人，不僅不切實(shí)際，也將極大增加交易成本、損害交易效率，動(dòng)搖登記制度的公信基礎(chǔ)。

二、銀行的審查義務(wù)

判斷銀行是否構(gòu)成“善意”，關(guān)鍵在于其是否履行了與行業(yè)慣例和審慎經(jīng)營(yíng)要求相適應(yīng)的審查義務(wù)。這種義務(wù)是“合理審慎”而非“絕對(duì)無(wú)誤”的。銀行需要關(guān)注的是材料是否存在明顯矛盾、偽造或形式瑕疵。

從本案情形看，銀行審核了張先生的身份證、戶口簿、離婚證及房產(chǎn)證。盡管事后發(fā)現(xiàn)離婚證可能存在瑕疵，但在辦理當(dāng)時(shí)，這些材料構(gòu)成了一個(gè)形式上完整的證據(jù)鏈：離婚證解釋了其婚姻狀態(tài)為離異，戶口簿信息可能存在滯后，而房產(chǎn)證則確認(rèn)了其作為權(quán)利人的身份。銀行在面對(duì)征信報(bào)告與自稱婚姻狀況的細(xì)微出入時(shí)，進(jìn)一步要求提供離婚證明，這一行為本身已體現(xiàn)出其盡到了必要的注意。在無(wú)其他明顯疑點(diǎn)的情況下，銀行采信這些材料具有合理性。若將審查標(biāo)準(zhǔn)拔高至必須鑒定證件真?zhèn)位蜻M(jìn)行民政、公安部門的線下核實(shí)，則是對(duì)銀行課以過(guò)重的、超出常規(guī)業(yè)務(wù)范疇的義務(wù)。

三、合同有效與抵押權(quán)善意取得的區(qū)分認(rèn)定

本案的裁判邏輯遵循了“區(qū)分原則”。即，抵押合同的效力與抵押權(quán)能否有效設(shè)立是兩個(gè)層面問(wèn)題。

首先，關(guān)于合同效力。張先生與銀行簽訂的抵押合同，只要雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違法，即便張先生構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，也并不直接導(dǎo)致合同無(wú)效。合同效力獨(dú)立于處分權(quán)的有無(wú)。法院認(rèn)定合同有效，保障了交易環(huán)節(jié)的穩(wěn)定性。

其次，關(guān)于抵押權(quán)取得。由于張先生缺少完全處分權(quán)，其直接設(shè)定抵押的行為本不能當(dāng)然產(chǎn)生物權(quán)效力。但《民法典》第三百一十一條規(guī)定的善意取得制度，為銀行這樣的善意相對(duì)人提供了保護(hù)路徑。當(dāng)銀行滿足“善意”、“支付合理對(duì)價(jià)”（發(fā)放貸款）、“完成權(quán)利登記”（抵押登記）三個(gè)要件時(shí)，便可打破無(wú)權(quán)處分的障礙，原始地、合法地取得抵押權(quán)。本案的認(rèn)定正是這一規(guī)則的典型體現(xiàn)。

四、配偶一方的權(quán)利救濟(jì)

法院判決支持銀行的抵押權(quán)，并不意味著配偶一方的權(quán)利被徹底忽視或剝奪。法律為其提供了替代性的救濟(jì)渠道，即從“對(duì)物追及”（要回完整的房屋所有權(quán)）轉(zhuǎn)向“對(duì)人索賠”（向擅自處分的配偶主張金錢賠償）。

王女士無(wú)法直接滌除銀行已合法設(shè)立的抵押權(quán)，因?yàn)殂y行的善意取得了更高層級(jí)的保護(hù)。但是，張先生未經(jīng)同意抵押共同財(cái)產(chǎn)的行為，實(shí)質(zhì)侵害了王女士對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的平等處理權(quán)與財(cái)產(chǎn)份額權(quán)益，構(gòu)成了對(duì)王女士的侵權(quán)。因此，王女士可以依據(jù)《民法典》關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理規(guī)則及侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，向張先生主張損害賠償。賠償?shù)姆秶ǔＯ喈?dāng)于其在該房產(chǎn)中所占份額因抵押而減損的價(jià)值，或抵押所獲款項(xiàng)中其應(yīng)得的部分。這一制度設(shè)計(jì)，在維護(hù)交易安全的大前提下，為真實(shí)權(quán)利人的損失提供了補(bǔ)救，實(shí)現(xiàn)了利益的再平衡。

律師寄語(yǔ)

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，此案再次明確了業(yè)務(wù)審查的尺度與重點(diǎn)。規(guī)范、留痕的審查流程至關(guān)重要，核心在于確保所收取材料的表面真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性與邏輯自洽。一旦發(fā)生糾紛，完整的過(guò)程記錄將是證明自身“善意”與“已盡審慎義務(wù)”的最有力證據(jù)。

對(duì)于未登記為權(quán)利人的配偶一方，積極的預(yù)防遠(yuǎn)勝于事后艱難的訴訟。我們建議，對(duì)于重要的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)，應(yīng)盡可能通過(guò)加名、辦理共有權(quán)證等方式，將共有狀態(tài)昭示于登記簿之上，從根本上消除無(wú)權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)敞口。如果未能如此，且不幸遭遇類似情況，應(yīng)理性認(rèn)知訴訟維權(quán)的現(xiàn)實(shí)路徑：挑戰(zhàn)善意第三人的抵押權(quán)成功率極低；更為可行的策略是，固定好對(duì)方擅自抵押及己方損失的證據(jù)，及時(shí)向擅自處分的配偶主張侵權(quán)損害賠償，并可考慮在訴訟中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，以防對(duì)方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，確保未來(lái)判決得以執(zhí)行。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所朱現(xiàn)領(lǐng)