任婷莉律師：項目爛尾情況下，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的定性及解除指引

實踐中，部分開發(fā)商以“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”名義變相銷售未取得預(yù)售許可的商鋪，通過補充協(xié)議延長使用期限規(guī)避法律規(guī)定，一旦項目爛尾，購房者極易面臨“付房款卻拿不到商鋪”的困境。對于此種情況，北京市中恒信律師事務(wù)所太原分所任婷莉律師根據(jù)法律條文規(guī)定以及裁判規(guī)則，整理了商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓爛尾的法律定性與房款追回相關(guān)要點，供大家參考。

使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)認定

“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”合同維權(quán)的關(guān)鍵是區(qū)分租賃與買賣關(guān)系。《民法典》第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人交付租賃物供承租人使用收益、承租人支付租金的合同；若合同包含租賃物信息、使用期限、款項支付等核心條款，即便名為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，司法實踐中仍傾向認定為租賃合同。

《民法典》第七百零五條明確租賃期限最長二十年，超過部分無效，開發(fā)商約定二十年期滿自動續(xù)期的條款因違反強制性規(guī)定，超出部分無效。另外，相關(guān)司法解釋規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明訂立的預(yù)售合同無效（起訴前取得許可的除外）；若開發(fā)商以“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”掩蓋商品房買賣實質(zhì)且未取得預(yù)售許可，合同可能被認定為無效。

爛尾情形下合同解除依據(jù)

司法實踐中，認定合同解除需重點把握以下要點：

1、審查交付義務(wù)的履行情況。開發(fā)商未在約定的交付期限（含寬限期）內(nèi)完成商鋪交付，且無合理履約理由的，構(gòu)成根本違約。

2、認定購房者的抗辯權(quán)行使。若開發(fā)商明確存在履約能力缺失情形（如項目停工、資金斷裂），購房者未按約定繼續(xù)付款的，可依據(jù)《民法典》第五百二十七條主張不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。

3、明確合同解除的范圍。對于包含超出二十年租賃期限的補充協(xié)議，僅超出部分無效，未超出部分及主合同可依法解除。

結(jié)語：

綜上，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓遇爛尾時，購房者應(yīng)先明確合同性質(zhì)，再依據(jù)法定或約定條件主張解除合同，精準鎖定責任主體追索房款。建議及時固定履約瑕疵、資金支付等證據(jù)，通過協(xié)商或訴訟方式維權(quán)，必要時可申請財產(chǎn)保全，保障債權(quán)實現(xiàn)。